Система нормативных
документов в строительстве
СВОД ПРАВИЛ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ
И СТРОИТЕЛЬСТВУ
МЕТОДИЧЕСКИЕ
УКАЗАНИЯ
ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
СП
30-101-98
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО
СТРОИТЕЛЬНОЙ, АРХИТЕКТУРНОЙ И ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ
(ГОССТРОЙ
РОССИИ)
Москва
1998
ПРЕДИСЛОВИЕ
1 Разработан Департаментом
градостроительства и архитектуры и Департаментом земельной политики Минземстроя
России.
2 Утвержден приказом Минземстроя
от 26 августа 1998 г. № 59.
3 Принят и введен в действие с 1
сентября 1998 г.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение. 1
1 область применения. 2
2 нормативные ссылки. 2
3 расчет нормативных размеров земельных участков в
кондоминиумах. 2
Приложение А. Удельные показатели
земельной доли, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений
для зданий разной этажности. 4
Приложение Б. Графики для
определения нормативного размера земельного участка для зданий разной
этажности. 5
Приложение В. Расчет нормативных
размеров земельных участков в кондоминиумах. 6
|
ВВЕДЕНИЕ
Методические указания по расчету нормативных размеров земельных
участков в кондоминиумах (далее - Методические указания) разработаны во
исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 30 марта 1998 г.
№ 369 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации
от 26 сентября 1997 г. № 1223
«Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ
земельных участков в кондоминиумах», а также в соответствии с нормами Федерального
закона
«О
товариществах собственников жилья» и Постановления Правительства Российской
Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223
«Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ
земельных участков в кондоминиумах».
Методические указания предназначены для определения нормативного
размера земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую
собственность домовладельцев бесплатно.
СП 30-101-98
СВОД ПРАВИЛ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ И СТРОИТЕЛЬСТВУ
МЕТОДИЧЕСКИЕ
УКАЗАНИЯ
ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
Дата введения 1 сентября 1998 г.
1 ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ
Определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах
и установление их границ проводятся с целью формирования кондоминиума как
единого планировочно обособленного комплекса недвижимого имущества (в том числе
его развития); установления земельной доли в общей собственности, приходящейся
на каждого домовладельца в кондоминиуме исходя из площади помещений,
находящихся в его собственности; эффективного использования земель городских и
сельских поселений и повышения уровня их благоустройства; налогообложения;
учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
в кондоминиумах.
Настоящие Методические указания являются основой для разработки
методики расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах
субъектами Российской Федерации или органами местного самоуправления.
2 НОРМАТИВНЫЕ ССЫЛКИ
В настоящем Своде правил использованы ссылки на следующие
документы:
СНиП
2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и
сельских поселений»
«Положение об определении размеров и установлении границ земельных
участков в кондоминиумах», утвержденное Постановлением Правительства Российской
Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223.
3 РАСЧЕТ НОРМАТИВНЫХ
РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
3.1 В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров
земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность
домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных
показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе
градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.
Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке
проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта
границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом
градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона), при
соблюдении требований пунктов 3 и 7 Положения об определении размеров и
установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223.
Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков в
кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города, другого
поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).
Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь
жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м2
общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.
3.2 На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений
определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах
осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными
нормативами, на основе градостроительной документации по застройке и проектов
межевания территорий, разработанных в соответствии с градостроительной
документацией по планированию территорий и правилами землепользования и
застройки.
3.3 Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной
этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных
документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в
кварталах и микрорайонах.
Такими элементами территорий в разные периоды строительства как
квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:
- территории под жилыми зданиями;
- проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;
- открытые площадки для временного хранения автомобилей;
- придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;
- хозяйственные площадки;
-
физкультурные площадки.
Удельные
показатели земельной доли, приходящейся на 1 м2
общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, в зависимости от
этажности и периода строительства приведены в таблице приложения А.
При подготовке настоящих Методических указаний были учтены
результаты соответствующих расчетов, проведенных дифференцированно для каждого
периода строительства, начиная с 1958 г., в соответствии с нормативными
документами каждого периода строительства.
Графики для определения нормативного размера земельного участка
для зданий разной этажности (по усредненным показателям) приведены на чертеже приложения Б и могут
использоваться в качестве вспомогательного нормативного материала.
3.4 Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу
определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной
доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади
жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по
формуле (1)
Sнорм.к = Sк´Уэ.д., (1)
где Sнорм.к - нормативный
размер земельного участка в кондоминиуме, м2;
Sк - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м2;
Уэ.д - удельный показатель земельной доли для зданий
разной этажности (таблица приложения
А).
Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной
этажности осуществляется органами местного самоуправления исходя из
территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового
зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и
региональных особенностей территорий.
3.5 Определение размеров земельных участков для нежилых помещений
(предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), входящих в состав
кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом
обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов,
подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки
автомобилей и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка,
входящего в кондоминиум.
3.6 При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на
базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах
поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также
применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления
нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в
кондоминиумы, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений,
других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового
обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного
значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки,
а также других территорий, не занятых жилой застройкой.
Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по
следующей формуле (2):
(2)
где Sк - размер земельного участка в кондоминиуме;
Sкв - общая площадь квартала, микрорайона;
Sнж - суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих
передаче в кондоминиумы,
Sзастр - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах кварта
ла, микрорайона;
Sобщ.зд. - суммарная общая площадь жилых
помещений всех жилых зданий в границах данного квартала, микрорайона,
Sобщ.к - общая площадь жилых помещений кондоминиума, для которого
рассчитывается нормативный размер земельного участка;
Sзастр.к - площадь застройки кондоминиума, для
которого рассчитывается земельный участок.
3.7 Передача земельных участков в кондоминиумах в нормативных
размерах в собственность домовладельцам осуществляется в соответствии с пунктом
10 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в
кондоминиумах, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации
от 26 сентября 1997 г. № 1223.
3.8 Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме
определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в
собственности данного домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель
земельной доли.
В случае если фактический размер земельного участка в кондоминиуме
меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется
путем деления фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую
площадь жилых помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого
помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца.
ПРИЛОЖЕНИЕ А
УДЕЛЬНЫЕ
ПОКАЗАТЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ, ПРИХОДЯЩЕЙСЯ НА 1 М2 ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ
Строительные нормы
|
Этажность
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
12
|
14
|
16
|
17
|
18
|
20
|
22
|
Более 22
|
1957 г.
СН 41-58
|
2,84
|
2,00
|
1,57
|
1,34
|
1,23
|
1,19
|
1,14
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
1967 г.
СНиП
II-К.2-62
|
2,72
|
1,97
|
1,81
|
1,52
|
1.39
|
1,30
|
1,21
|
1,04
|
-
|
-
|
-
|
|
|
|
|
|
1975 г.
СНиП
II-60-75
|
2,30
|
1,80
|
1,59
|
1,36
|
1,21
|
1,15
|
1,10
|
0,98
|
0,94
|
-
|
|
|
|
|
|
|
ВСН 2-85
|
-
|
1,85
|
1,47
|
1,32
|
1,16
|
1,05
|
0,96
|
0,85
|
0,80
|
0,74
|
0,69
|
0,67
|
0,66
|
0,65
|
0,64
|
|
1994 г.
МГСН-1.01-94
|
3,57 - 1,61
|
1,85 - 1,43
|
1,33
|
1,31
|
1,16
|
1,05
|
0,96
|
0,85
|
0,80
|
0,74
|
0,69
|
0,67
|
0,66
|
0,65
|
0,64
|
|
СНиП
2.07.01-89*
|
Не менее 0,92
|
Рекомендуемые
показатели для уплотнения застройки в кондоминиумах
|
1,5
|
|
|
0,88
|
|
|
|
0,65
|
|
|
0,45
|
|
|
|
|
|
Примечания
1 В
застройке смешанной этажности удельный показатель земельной доли следует
рассчитывать на средневзвешенную гармоническую этажность путем интерполяции
удельных показателей, приведенных в таблице.
2
Норма СНиП
2.07.01-89* приведена для расчетной жилищной обеспеченности 18 м2/чел.
При другой расчетной жилищной обеспеченности расчетную нормативную земельную
долю следует определять по формуле
где Уэд18
- показатель земельной доли при 18 м2/чел.;
Н - расчетная жилищная обеспеченность, м2.
|
ПРИЛОЖЕНИЕ Б
ГРАФИКИ ДЛЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ НОРМАТИВНОГО РАЗМЕРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ
Условные
обозначения:
|
|
Новое строительство
(при
уплотнении существующей застройки в кондоминиумах)
|
|
Сложившаяся
застройка (по показателям земельной доли, усредненным для периодов (1957 -
1985 гг.)
|
|
Определение размера
земельного участка (по нормам СНиП
2.07.01-89* при расчетной жилищной обеспеченности 18 м2/чел.)
|
ПРИЛОЖЕНИЕ В
РАСЧЕТ
НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
Примеры
1 Определение нормативного размера земельного участка для
5-этажного 80-квартирного здания 1960 г. строительства со средней площадью
квартиры - 50 м2.
В соответствии с таблицей приложения А удельный показатель земельной доли для
5-этажных зданий равен 1,34. Следовательно, нормативный размер земельного
участка в соответствии с формулой (1)
составит (50´80)´1,34
= 5360 м2.
2 Определение нормативного размера земельного участка и
сверхнормативной территории, если имущество кондоминиума составляет группа из
трех 9-этажных зданий по 5400 м2 общей площади каждый, расположенных
на заданной территории. Застройка 80-х гг.
Площадь заданной территории составляет 2,5 га. На данной
территории расположен также детский сад, земельный участок которого равен 3400
м2. Фактическая площадь жилой территории (за исключением детского
сада) равна 25000 - 3400 = 21600 м2.
В соответствии с формулой (1)
нормативный размер участка одного жилого дома равен 5400´0,98
= 5292 м2. Суммарная нормативная площадь земельных участков трех
жилых домов равна 5292´3 = 15876 м2.
Сверхнормативная площадь территории равна 21600 - 15876 = 5724 м2.
Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен 5724:3 = 1908 м2.
Ключевые
слова: элементы жилой территории, удельный показатель земельной доли,
кондоминиум, нормативный размер земельного участка, жилищная обеспеченность