РЕКОМЕНДАЦИИ

по экономической оценке объемно - планировочных решений крупнопанельных и кирпичных жилых домов для городского строительства

Государственный комитет по грахденокоиу строительству и архитектуре при Госстрое СССР

Центральный ордена Трудового Красного Знамени научно-исследовательский и проектный институт типового и экспериментального проектирования шлица

РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ЭКОНОМИЧЕСКОЙ (ЩЕНКЕ обьешо-плднировочных РЕШЕНИЙ КРУПНОПАНЕЛЬНЫХ, КРУПНОБЛОЧНЫХ И КИРПИЧНЫХ ХИЛЫХ ДОНОВ ДЛЯ ГОРОДСКОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Москва - 1985

Таблица 3

Изменение стоимости I м² приведенной общей площади в зависимости от средней площади квартир! (в % на м² площади квартиры)

общих площадей квартир, №	4-5	9 и более
25-30	1,1	1,2
31-35	0,9	0,95
36-40	0,75	0,8
41-50	0,65	0,7
51-60	0,6	0,65
61-70	0,55	0,6
71-80	0,5	0,55
81-100	0,45	0,5
Примечание.	Изменение стоимости I м2 приведенной общей площади
определяется как произведение разницы в площадях квартир на соответствующий процент изменения стоимости, установленной для рассматрива-
емого диапазона средних площадей квартир
		Таблица 4
Изменение стоимости I м2 приведенной общей		площади
в зависимости от протяженности дома (в %)
Протяженность ЯПМЙ м	Этажность
диша у до	4-5	9 и более
I	2	3 _
25	102	104,5
35	101,2	ЮЗ
45	101,6	101,2
55	100	100,6
65	99,7	100

75 99,4 99,7 85 99 99,4 95 98,9 99,2 105 98,7 98,7 125 98,5 98,5 145 98,3 98,3 Таблица 5 Изменение стоимости I м^ приводеиной общей площади в зависимости от ширины дома (в Ширина дома, м Этажность 4-5 9 и более 9 102,8 103,7 10 101,1 101,5 II 100 100 12 99,2 99,1 13 98,7 98,6 Примечание. Ширияя дома определяется как средневзвешенное зна чение с учетом удельного вес а протяженности отдельных участков дома

одной ширины.

II

Таблица б

Изменение стоимости лифтов и лестниц в зависимости от количества площади на этане, обслюниваемой одним лестнично-лифтовым узлом (в руб./и² привод.общ.пл.)

Приведенная nnmflff ПЛОШЙЛЬ	4-5 эт. 9 эт	•	16 эт.
Уи1ЦШ1 Ш1У/1ЦЦ1 \ П у приходящаяся на Aim ЛЙАЧ'ШПШП*	Планировочная схема лестничного узла
У/ДИ Д лифтовой узел на этаже, №	без коридора	о коридором	без ко- с кори-ридора дором
I	2 3	4	5 б

120 1Ы - 25.6 - 13,4 14,8 21,9 150 - 10.7 - 20.5 - 10,7 И,8 17,5 180 _ - ПА - 8,9 9,8 14,6 210 - 7.7 - ПА - 7,7 8,4 12,5 240 _ 6.7 - 12*8 - 7,4 II 270 _ _6_ - ИЛ - 6,6 9,7 300 _ 5.4 - 10.2 9,6 9,2 330 я. 4.9 - 8,7 8,4 360 4.5 - 8.5 8 7,7

12

1_2_2_4_§_£

390

420

450

480

Примечания: I. Над чертой - отоимость лифтов, под чертой - стоимость лестниц о ограждениями.

2. Стоимость лестниц в безлифтовых домах определена для шага поперечных стен 3 м, в лифтовых домах - для шага 4,8-6,б м.

3.10.    При сравнительной оценке домов разной этажности стоимость инженерного оборудования и благоустройства территории жилых районов (включая микрорайонов), а также городоких инженерных сетей и транспорта следует определять для конкретных условий строительства с учетом размера города.

3.11.    Капитальные вложения в базу по производству сборных конструкций учитываются только в том случае, когда изменения объемно-планировочных решений требуют дополнительных капитальных вложений на создание новых предприятий и реконструкцию существующих.

Дополнительные капитальные вложения определяются на основе сопоставления технико-экономических показателей проектов заводов, вылуо-кающих продукцию для действующих серий типовых проектов, и проектов заводов, предназначенных для выпуска изделий по новым сериям типовых проектов.

3.12.    Состав эксплуатационных затрат может меняться в зависимости от целей и задач оценки.

При оценке проектов жилых домов разной этажности следует учиты-

13

вать 38траты на содержание лифтов, мусоропроводов, неот общего пользования и административно-управленческие затраты жилищно-эксплуатационных организаций (прилов. 3).

Затраты на содержание инженерного оборудования и благоустройстве территории жилых районов (включая ыикрорайоннне затраты), а также городских инженерных сетей и транспорта должны определяться для конкретных уоловий строительства о учетом размера города.

При оценке жилых донов одинаковой этажнооти необходимо учитывать эксплуатационные затраты на отопление, содержание лифтов, мусоропроводов, мест общего пользования.

3.14. Для оценки влияния объемно-планировочных решений на уровень теплозащиты жилых домов оледует пользоваться показателями изменения удельного расхода тепла в зависимости от планировочных параметров зданий - длины и ширины корпуса, удельного периметра наружных отен (таблицы 7-9). При этом для определения показателей изменения удельного расхода тепла в натуральном и стоимостном выражении может быть использован приближенный метод раочета (прилов. 3)*

Таблица 7

Изменение удельного расхода тепла в зависимости от протяженности дома (в %)

Протяженность    Этажность

дома, м 4-5 9 15 123 - 25 112 119 30 108 116 50 ЮЗ 109 60 100 107 80 98 юз 100 97 100 120 95,5 99 140 95 98,5 150 - 98 200 - 97

14

Таблица 8 Изменение удельного расхода тепла в зависимости от ширины дома (в %)

Ширина дома, U _ Этакность 4-5 9 10 104 II 100 100 12 97 96 13 94 93 14 92 90 15 90 88 16 - 86 17 - 84,5 18 “ 83 Таблица 9 Изменение удельного расхода тепла в зависимости от удельного периметра нарунных стен (в %) Удельный П0ПМ1101ЛП ш Этажность нарукных стен, пог.ы 4-5 9 0,24 100 100 0,26 ЮЗ 103,5 0,28 106 107 0,3 109 110,5 0,32 112 114 0,34 115 117,5 0,36 118 121

15

Приложение I КАТАЛОГ УКРУПНЕННЫХ ЕДИНИЧНЫХ РАСЦЕНОК И ЗАТРАТ

ТРУДА для детальной оценки овьемно-планировочных решений КРУПНОПАНЕЛЬНЫХ, кирпичных И КРУПНОБЛОЧНЫХ ДОМОВ (БЛОК-СЕКЦИЙ)

В составе укрупненных единичных расценок (и показателей трудоемкости) учтены затраты на изготовление изделий, производство кирпича, транспортирование конструкций до строительной площадки (расстояние перевозки сборного железобетона 100 вы, кирпича 50 кы) и затраты на работы, выполняемые непосредственно на строительной площадке.

Накладню расходы на отроительно-ионтажные работы оледует принимать в следующих размерах:

а)    на общестроительные работы по подземной чаоти (нике отметки +0.00) крупнопанельных, кирпичных и крупноблочных хилых домов 16,5%;

б)    на общестроительиые работы надземной чаоти крупнопанельных хилых домов 13,5%;

в)    на общестроительные работы надземной части кирпичных и крупноблочных хилых домов 16,5%;

г)    на санитарно-технические работы и отопление 13,3%.

Плановые накопления следует принимать в размере 8% от общей стоимости домов.

Объемы работ по каждому разделу укрупненных единичных расценок рассчитываются в соответствующих единицах измерения данного раздела.

В разделе 1И-1У "Стены, перегородки" настоящего каталога учтена стоимость монтажа вынелей, стоимость самих панелей, заделки стыков, кладки кирпичных стен, монтажа стен из крупноразмерных блоков, отделочных работ с наружной и внутренней стороны.

Отделка фасадов панельных конструкций принята мраморным щебнем.

Стоимость наружных стен определена для варианта самонеоущих стен до пяти этажей.

На стоимость несущих стен выоотой от I до 16 этажей, а также элементы самонесущих стен зданий высотой от б до 16 этажей следует определять надбавки на I м² площади изделий за вычетом площади проемов,

16

вырезов в отверстий по табл.11.1.I

Таблица 0.1.I Надбавки к стоимости наружных стен (в руб.)

Тип стены Йтажи (по отсчету сверху) Надбавки Самонеоущие 6-9 0,75 10-12 0,85 -11- 13-16 1,6 Несущие 1-5 0,75 -п_ 6-9 I,* .и. 10-12 1,6 -И- 13-16 2,4

В расценках учтены обычные условия строительства. При строительстве в сейсмических районах, на просадочных грунтах или над подземными выработками сметную стоимость панельных конструкций следует увеличивать в соответствии с табл.П.1.2 в руб. на I м² (за вычетом площади проемов).

Таблица П.1.2

Надбавки к стоимости наружных отен на I м² площади изделий (в руб.) Сейсмические условия

Тип стены	Этажи (по отсчету сверху)		Сейомика (в баллах)
		7	8	9
Самонесущие	1-5	1,6	2,4	3,7
-П_	6-9	1,85	3,1	4,9
-ii-	10-12	2,4	-	-
Несущие	1-5	2,2	3,2	4,9
-П-	6-9	2,55	5,8	6,3
_п_	10-12	3,3	-	-
Ненеоущие	До 16	0,4	0,4	0,4

17

Рекомендации разработаны в развитие "Инструкции по технико-экономической оценке типовых и экспериментальных проектов явных домов и общественных зданий и сооружений" (СИ 545-82), содержат методические положения и справочные материалы.

В Рекомендациях приводится методика экономической оценки архитектурно-планировочных решений панельных, крупноблочных и кирпичных зданий на разных стадиях проектирования.

Дается опиоание методов оперативвой оценки проектов, приводятся укрупненные показатели стойко отя конструктивных элементов и видов работ, а такие зависимости изменения стоимости и удельного расхода тепла на X и² общей площади в зависимости от средних размеров квартир, протяженности и ширины корпусе здания.

В Рекомендациях приводятся данные по раочету годовых эксплуатационных затрат, необходимых для оценки объемно-планировочных решений домов по приведенный затратам.

Рекомендации подготовлены каед.техн.наук И.С.Любимовой, кацд. экон.наук Н.Н.Лазаревой, кавд.техн.наук Т.Л.Суибатьянц.

© ЦНИИЭП жилища, 1988.

5_

1,09

I.I*

0,25

8,18

0,62

1.59

1.59

1.59

3,85

3,99

1,27

1.17

1.18

I. ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ РЕ1ШШ0 ПРОЕКТОВ

1.1.    Нестоящие Рекомендации предназначаются для экономической оценки объемно-планировочных решений типовых и экспериментальных проектов крупнопанельных, крупноблочных и кирпичных жилых домов и блок-секций.

Рекомендации разработаны в развитие "Инструкции по технико-экономической оценке типовых и экспериментальных проектов жилых домов и общественных зданий и сооружений", утвержденной Гоогражданотроем, и содержат методические положения и справочные материалы.

1.2.    Целью Рекомендаций является обеспечение оценки и выбор наиболее экономичных объемно-планировочных решений жилых домов и блок-секций, отвечающих действующим нормативным требованиям Строительных норм и правил. Рекомендации должны способствовать обеспечению единого методического подхода к экономической оценке объемно-планировочных решений.

1.3.    Оценку объемно-планировочных решений следует производить на следующих этапах проектирования:

-    разработка типовых и экспериментальных проектов;

-    утверждение типовых и экспериментальных проектов;

-    выбор типовых проектов для конкретных условий строительства.

Кроме того, оценка объемно-планировочных решений жилых домов может -оказаться необходимой при разработке программ-заданий на проектирование и при прогнозировании стоимости жилищ для различных этапов жилищного строительства.

1.4.    Основными задачами экономической оценки объемно-планировочных решений являютоя:

-    выбор экономичных объемно-планировочных решений домов и блок-оекций;

-    сравнительная оценка донов различных планировочных структур (секционных, односекционных, галерейных, коридорных и т.д.);

3

-    анализ изменения стоимости проектов нового поколения по сравнению с действующими;

-    сравнение объемно-планировочных решений проектов, разработанных для различных климатических условий строительства;

-    сравнение объемно-планировочных решений проектов домов резной этажности.

2. УСЛОВИЯ СОПОСТАВИМОСТИ ПРОЕКТОВ

2.1.    Сравнение различных вариантов объемно-планировочных решений жилых домов или блок-секций монет выполняться только для домов одного конструктивного типа (например, крупнопанельных или кирпичных).

В том случае, если сравниваемые проекты различаются по этажности домов, конструктивным схемам или решениям отдельных конструкций, отделке и оборудованию,следует выделить влияние указанных факторов на показатели стоимости. При сравнительной оценив объемно-планировочных решений необходимо соблюдение следующих условий сопоставимости проектов:

а)    во всех случаях оценки объемно-планировочных решений (за исключением домов разной этажности) решения отдельных конструктивных элементов зданий (фундаментов, перекрытий, пслов, крыши и т.д.) и оис-тем инженерного оборудования, а также все виды отделок должны условно приниматься одинаковыми;

б)    при сравнении жилых домов разной этажности следует выделить влияние на показатели стоимости решений конструкций и систем инженерного оборудования, характерных для домов каждой этажности: различия в удельной стоимости крыш и нулевого цикла, усилении несущих конструкций, в устройстве вертикальных коммуникаций, лестнично-лифтовых узлов, в решениях инженерного оборудования и т.д.;

в)    при сравнении жилых домов и блок-секций разных конструктивных систем следует выделить влияние на показатели стоимости различий в основных несущих и ограждающих конструкциях (внутренние и наружные оте-ны, перекрытия, перегородки).

2.2.    При сравнении домов или блок-секций, запроектированных по одной программе, предусматривающей одинаковый качественный уровень жилища, сопоставление необходимо проводить при одинаковом или близком наборе и составе квартир, обусловливающем одинаковые или близкие средние площади квартир. В том случае, если в сравниваемых проектах средние площади квартир неодинаковы, должен быть определен размер удорожа-

ния (или удешевления), вызванного разницей в оредних площадях квартир, и, при необходимости, скорректированы поиазатели отоиыооти проектов.

При сравнении домов или оекций, запроектированных по разным программам, о разными расчетными нормами заселения на одного человека, сопоставление следует проводить такие при одинаковом иои близком наборе и составе квартир. При этом средние площади квартир, определяемые разными расчетными нормами площади на человека, будут различными. При оценке должен быть установлен размер удорожания (или удешевления)

I м² приведенной общей площади и заселения одного человека о учетом разных оредних площадей квартир.

3. МЕТОДЫ И ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОЦЕНКИ.

СОСТАВ ПОКАЗАТЕЛЕЙ И РАСЧЕТНЫЕ ЕДИНИЦЫ ИЗМЕРЕНИЯ

3.1. Экономическая оценка объемно-планировочных решений жилых домов и блок-секций выполняется путем сопоставления показателей рассматриваемого проекта с показателями проекта-эталона, выЗор которого зависит от задачи экономической оценки.

При оценке проектов, разработанных по новой программе проектирования, предусматривающей повышение стандарта жилища, в качестве эталона выбираетоя экономичный проект, разработанный по действующим нормам и подучивший наибольшее распространение в практике строительства.

При сравнительной оценке домов различных планировочных структур в качестве эталона может быть принят любой из сравниваемых типов домов.

При сравнительной оценке объемно-планировочных решений домов разной этажности в качестве эталона может быть принят дом любой этажности.

3.2. При оценке объемно-планировочных решений жилых домов в качестве основных расчетных единиц измерения принимаются:

-1м² приведенной общей площади;

- один заселяемый.

Затраты на одного заоеляемого должны определяться в том случае, когда в проекте имеется превышение площадей квартир по сравнению с требованиями СНиП, а также при оценке нового этапа проектирования, связанного с изменением стандарта качества жилищ и нормы заоеления (прилож. 4).

Количество заселяемых в квартирах в зависимости от задачи оценки следует принимать по табл.1.

5

Количество заселяемых в квартирах разного типа

Показатели    IA    IE    2А    2Б    ЗА    ЗБ    4А    4Б    5А    5Б

Число заселяемых:

-    для действующего

периода    12    23455678

- для перспективного    II    23344567

периода

3.3. При оценке объемно-планировочных решений аилых домов и блок-секций характеристика проектов долина включать следующие показатели (табл.2):

Объемно-планировочные показатели проектов аилых домов (блок-секций)

Этааность ....................................

Число секций .................................

Состав квартир секции ........................

Число квартир в доме .........................

Длина дома или секции ........................

Ширина дома или секции (оредняя) .............

Высота этана (от пола до пола) ...............

Конструктивная схема .........................

Основные планировочные параметры:

шаги ....................................

пролеты ..................................

Приведенная общая площадь дома или блок-секции.

Площадь дома или блок-секции по типовому этану

Средняя приведенная общая площадь квартиры.....

Количество приведенной общей площади на

одного заселяемого ...... .    ............

Удельные показатели, отнооимые на приведенную

общую площадь типового этажа:

6

Продолжение табл.2

_£_I_

площадь летних помещений ........................ м²

площадь внеквартирных коммуникаций .............. м²

периметр наружных стен .......................... м

3.4.    Основой для оценки объемно-планировочных решений олужат проектные материалы.

Подсчет показателей производится в следующем порядке:

-    приведенная общая площадь квартирных домов и общежитий - в соответствии о требованиями главы СНиП Н-Л.1-71*, пп. I.8-1.10;

-    удельный периметр наружных стен - отношением периметра наружных отен к приведенной общей площади типового этажа;

-    площадь внеквартирных коммуникаций - в виде суммы поэтажных площадей лестничных клеток и лифтов, лифтовых холлов, тамбуров, вне-квартирных коридоров, галерей и вестибюлей.

3.5.    Оценка объемно-планировочных решений жилых домов или блок-секций должна выполняться по приведенным затратам в соответствии с формулой

П = С + ЕдК + а т_н,

где П - приведенные затраты, руб.;

С - сметная стоимость строительства, руб.;

Е_в- нормативный коэффициент экономической эффективности капитальных вложений, принимаемый равным 0,12, 1/год;

К - капитальные вложения на производство конструкций, руб.«год;

М - годовые эксплуатационные (текущие) затраты, руб./год;

Т_н- расчетный период, в течение которого учитываются эксплуатационные расходы (может быть принят равным сроку окупаемости капитальных вложений), год.

При сравнительной оценке объемно-планировочных решений домов или блок-секций одинаковой этажности все затраты определяются только по зданию; при сравнении домов или блок-секций разной этажности необходимо учитывать также затраты (единовременные и эксплуатационные) на инженерное оборудование и благоустройство территории жилых районов (включая микрорайоны), а также городские инженерные сети и транспорт с учетом размера города.

7

3.6.    Методика определения стоимостных показателей зависит от задач оценки, а также от этапа оценки проектов.

На всех этапах разработки проектов домов или блок-секций влияние на их стоимость оказывают, в основном, изменения следующих планировочных характеристик домов:

-    ширина и длина корпуса;

-    пластическое решение плана и фасада;

-    решение лестнично-лифтового узла и внеквартирных коммуникаций;

-    количество площади, обслуживаемой одним лестнично-лифтовым узлом;

-    решение пожарных путей эвакуации;

-    решение летних помещений;

-    особенности планировочных решений квартир: площади подсобных помещений - кухонь, прихожих, санитарных узлов; зонирование помещений; устройство кладовых и встроенной мебели; связь жилых помещений

и т.д.; решение встроенных и пристроенных помещений (колясочных, холлов, элементов культурно-бытового обслуживания и т.д.).

3.7.    При детальной оценке объемно-планировочных решений, которая оказывается необходимой при выборе принципиально нового направления проектирования жилища, стоимостные показатели следует определять по методу укрупненных расценок, которые учитывают вое виды затрат, отнесенные на единицу измерения конструктивного элемента (прилож.1).

Сравнительная оценка проектов выполняется по сметно-финансовым расчетам.

Для проведения анализа и выявления влияния факторов изменения стоимости за счет отдельных планировочных решений необходимо:

-    установить имеющиеся планировочные изменения домов и квартир по сравнению с эталоном;

-    выявить конструктивные элементы и виды работ, которые изменяются в связи с изменением каждого планировочного фактора, для чего определяется стоимость конструктивных элементов и видов работ на I м^ приведенной общей площади;

-    определить по каждому планировочному фактору изменение стоимости.

При анализе влияния на стоимость отдельных планировочных особенностей домов, секций, квартир необходимо иметь в виду следующее:

решение лестнично-лифтового узла и внеквартирных коммуникаций зависит от планировочной структуры дома и секций, определяющей взаимосвязь квартир с системой горизонтальных и вертикальных коммуникаций; определяет удельные затраты по конструктивным элементам лестниц.

8

коридоров и их ограждающих конструкций;

количество площади, обслуживаемой одним лестнично-лифтовым узлом, зависит от планировочной структуры доыа, этажа; определяет удельные затраты на лестницы и лифты;

конфигурация плана дома зависит от пластического решения плана и фасада, длины и ширины дома, решения летних помещений; определяет удельные затраты по наружным и внутренним -стенам;

решение летних помещений обусловливает удельные затраты на лоджии и балконы.

3.8.    На стадии эскизных разработок при необходимости оперативной оценки проектов следует пользоваться укрупненными показателями стоимости (прилож. 2). Особенность этого метода состоит в оценке проектных решений только по изменяемым конструктивным элементам и видам работ. В большинстве случаев изменяемыми элементами являются наружные

и внутренние стены, перегородки, перекрытия, дестнично-листовые узлы, внеквартирные коммуникации, летние помещения.

Сравнительная оценка проектных решений выполняется в соответствии с рекомендациями п.3.7. При этом вертикальные несущие и ограждающие конструкции рассчитываются в погонных метрах без вычета проемов, а горизонтальные несущие конструкции - в квадратных метрах.

Подсчет изменяемых конструктивных элементов производится по типовому этажу (затраты по нулевому циклу и крыше учтены в укрупненных расценках).

3.9.    В случае необходимости приближенной оценки проектного предложения, а также при экспертизе типового проекта, можно пользоваться установленными зависимостями изменения стоимостных показателей от изменения отдельных планировочных факторов, приведенных в таблицах З-б: средних площадей квартир, длины и ширины дома, количества площади, обслуживаемой одним лестнично-листовым узлом, площади летних помещений и т.д.

При оценке этих факторов необходимо иметь в виду, что с уменьшением средней общей площади квартиры стоимость I м^ приведенной общей площади возрастает главным образом за счет относительного увеличения затрат на устройство санитарно-технических узлов, кухонного оборудования, кладовых и т.д. Увеличение длины дома уменьшает удельную стоимость торцевых наружных стен. Уменьшение ширины корпуса приводит к повышению удельной стоимости наружных и внутренних продольных стен. Увеличение количества площади, обслуживаемой одним лестнично-лифтовым узлом, обусловливает снижение удельной стоимости лестниц и лифтов.

9