ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ЦЕНТР НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИНЖЕНЕРНОГО СОПРОВОЖДЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ»

(ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект»)

АЛЬБОМ

Блок-схемы к главам Градостроительного кодекса Российской Федерации с комментариями к ним

Москва 2011

ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ЦЕНТР НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИНЖЕНЕРНОГО СОПРОВОЖДЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ»

(ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект»)

АЛЬБОМ

Блок-схемы к главам Градостроительного кодекса Российской Федерации с комментариями к ним

Москва 2011

«1) местоположение существующих и строящихся объектов федерального значения в соответствующей области;

2)    границы субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, на территориях которых планируется размещение объектов федерального значения в соответствующей области;

3)    объекты капитального строительства, иные объекты, территории, зоны, которые оказали влияние на определение планируемого размещения объектов федерального значения, в том числе:

а)    планируемые для размещения объекты регионального значения, объекты местного значения в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации, документами территориального планирования муниципальных образований;

б)    особые экономические зоны;

в)    особо охраняемые природные территории федерального, регионального и местного значения;

г)    территории объектов культурного наследия;

д)    зоны с особыми условиями использования территорий;

е)    территории, подверженные риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

ж)    иные объекты, иные территории и (или) зоны».

2.6 Порядок подготовки и утверждения схем территориального планирования Российской Федерации установлен положениями статьи 11 Кодекса, а порядок согласования этих схем определён положениями статьи 12 Кодекса.

Согласно положениям частей 1 и 2 статьи 11 Кодекса «Схемы территориального планирования Российской Федерации, в том числе внесение изменений в такие схемы, утверждаются Правительством Российской Федерации, за исключением схем территориального планирования Российской Федерации в области обороны страны и безопасности государства.

Схемы территориального планирования Российской Федерации в области обороны страны и безопасности государства утверждаются Президентом Российской Федерации».

В соответствии с положениями части 4 статьи 11 Кодекса «проекты схем территориального планирования Российской Федерации до их утверждения подлежат обязательному согласованию с заинтересованными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации», при этом:

«Проект схемы территориального планирования Российской Федерации подлежит согласованию с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого в соответствии с указанным проектом планируется размещение объектов федерального значения, в части возможного влияния планируемых для размещения объектов федерального значения на социально-экономическое развитие такого субъекта Российской Федерации, возможного негативного воздействия данных объектов

на окружающую среду на территории такого субъекта Российской Федерации. Иные вопросы не могут подлежать согласованию в связи с подготовкой проекта схемы территориального планирования Российской Федерации.

Срок согласования проекта схемы территориального планирования Российской Федерации не может превышать три месяца со дня поступления уведомления об обеспечении доступа к проекту схемы территориального планирования Российской Федерации и материалам по его обоснованию в информационной системе территориального планирования в высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации, на территориях которых планируется размещение объектов федерального значения или на окружающую среду на территориях которых могут оказать негативное воздействие планируемые для размещения объекты Федерального значения» (части 1 и 2 статьи 12 Кодекса).

Непоступление от высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации в установленный срок сводного заключения рассматривается как согласие этого органа с проектом схемы.

Высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации на основе информационной системы территориального планирования обеспечивает рассмотрение проекта схемы в соответствующих органах местного самоуправления.

«Органы местного самоуправления рассматривают проект схемы территориального планирования Российской Федерации в части возможного влияния планируемых для размещения объектов федерального значения на социально-экономическое развитие муниципального образования, возможного негативного воздействия таких объектов на окружающую среду на территории муниципального образования» (часть 5 статьи 12 Кодекса).

Срок рассмотрения проекта схемы с момента поступления уведомления не может превышать 30 дней.

Высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации подготавливает сводное заключение по проекту схемы, которое может содержать положение о согласии с проектом схемы или несогласии с таким проектом с обоснованием принятого решения.

В случае непоступления от одного или нескольких субъектов Российской Федерации сводных заключений, содержащих положения о несогласии с проектом схемы территориального планирования Российской Федерации с обоснованием принятого решения, в течение тридцати дней со дня истечения установленного срока согласования такого проекта принимается решение о создании согласительной комиссии. Максимальный срок работы согласительной комиссии не может превышать три месяца (часть 8 статьи 12 Кодекса).

2.7 Состав и порядок подготовки проектов схем территориального планирования Российской Федерации, порядок внесения изменений в такие схемы, порядок согласования проектов этих схем, а также состав и порядок работы согласительной комиссии установлен следующими нормативными правовыми актами:

11

1)    Положение о составе схем территориального планирования Российской Федерации, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от

13.11.2006    № 680 [46];

2)    Положение о подготовке и согласовании проекта схемы территориального планирования Российской Федерации, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2008 № 198 [43];

3)    Положение о составе и объёме инженерных изысканий, необходимых для определения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения, утв. приказом Минрегиона России от 11.07.2008 № 92 [74];

4)    Требования к способам отображения на картах (схемах) точечных, линейных и площадных объектов, предусмотренных Положением о составе схем территориального планирования Российской Федерации, утв. приказом Минрегиона России от 31.01.2007 № 4 [81].

2.8    Исследование положений статей 14*26 Кодекса показывает, что по аналогичному «сценарию» осуществляется подготовка документов территориального планирования субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. При этом смещаются соответственно акценты на объекты регионального и местного значения. Установлено, что практически аналогичные требования предъявляются к составу схем, содержанию положений о территориальном планировании, к информации, отображаемой на картах, к материалам, обосновывающим проекты схем. Унифицирован также порядок подготовки, рассмотрения, согласования и утверждения документов территориального планирования различных уровней.

2.9    Положениями статьи 27 Кодекса предусматривается совместная подготовка проектов документов территориального планирования федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Эти положения нашли развитие в «Положении о совместной подготовке проектов документов территориального планирования, а также о составе, порядке создания и деятельности комиссии по совместной подготовке проектов документов территориального планирования», утв. постановлением Правительства Российской Федерации от

25.12.2006    №804 [44].

В целях соблюдения прав человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, по проектам генеральных планов поселений и генеральных планов городских округов в обязательном порядке проводятся публичные слушания (часть 1 статьи 28 Кодекса [2]). Положениями этой статьи установлен порядок проведения этих слушаний и оформления их результатов.

2.10    Проведённые исследования позволили сформировать схему № 1.1 «Порядок подготовки документов территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований», которая приведена в приложении 1.

12

Обращается внимание, что все позиции схемы имеют обоснования путём ссылки на конкретные части соответствующих статей Кодекса, а также на нормативные правовые акты и нормативно-технические документы, принятые в развитие отдельных положений Кодекса.

На базе указанной схемы построена Блок-схема № 1 «Порядок подготовки документов территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований», приведённая в приложении 2.

3 Градостроительное зонирование

3.1    Федеральное законодательство предусматривает несколько разновидностей зонирования: экологическое, ценовое, градостроительное. В общем виде зонирование заключается в разделении определённой территории в соответствии с установленными критериями на несколько зон и в определении для каждой из зон особого режима (экологических ограничений хозяйственной и иной деятельности, дифференцированных размеров арендной платы и т.д.).

Предусматривается, что градостроительное зонирование должно стать важнейшим и эффективным инструментом регулирования градостроительной деятельности и землепользования на территории муниципальных образований; позволяющим муниципальным образованиям проводить самостоятельную муниципальную политику в области землепользования и застройки.

Одновременно институт градостроительного зонирования должен позволить населению соответствующих муниципальных образований эффективно влиять на процесс застройки территории муниципального образования, отстаивать свои права и законные интересы не только в суде, но и на этапе планирования застройки. Кроме того, градостроительное зонирование призвано сделать процесс застройки более прозрачным для населения и инвесторов, привлечь дополнительные инвестиции в строительство, снизить издержки и устранить административные барьеры в строительстве (Глава 4 «Градостроительное зонирование» постатейного Комментария к Градостроительному кодексу Российской Федерации» (по состоянию на май 2008г.) под общей редакцией С.А. Боголюбова; часть 1 статьи 30 Кодекса).

3.2    В части 2 статьи 30 Кодекса установлено, что:

«Правила землепользования и застройки включают в себя:

1)    порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2)    карту градостроительного зонирования;

3)    градостроительные регламенты».

В частях 4    6    этой статьи раскрывается содержание разделов правил зем

лепользования и застройки. Структура правил землепользования и застройки приведена на схеме № 2.2 приложения 4.

3.3    Положениями статей 31 и 32 устанавливаются порядок подготовки и утверждения правил землепользования и застройки. Указанный порядок приведён на схеме 2.1 приложения 3.

Положением части 1 статьи 33 установлено, что внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса.

«Основанием для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются:

1)    несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования, муниципального района, возникшие в результате внесения изменений в эти документы;

2)    поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов

(часть 2 статьи 32 Кодекса).

3.4    Положениями статьи 34 Кодекса определяется порядок установления территориальных зон, а статьи 35 - виды и состав территориальных зон, которые приведены на схеме № 2.3 приложения 5.

Обращается внимание, что в настоящее время осуществляется разработка и принятие нормативных правовых актов по поддержке разработки документов территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территории и упрощению порядка её подготовки в соответствии с разделом 1 Плана мероприятий по совершенствованию контрольно-надзорных и разрешительных функций и оптимизации предоставления государственных услуг в области градостроительной деятельности, утв. распоряжением Правительства Российской Федерации от 15.06.2010 № 982-р [67].

В частности этим Планом мероприятий предусматривается:

упрощение требований к составу и порядку подготовки документов градостроительного зонирования (пункт 1.1.2 Плана);

уточнение процедуры публичных слушаний при обсуждении проектов актов о внесении изменений в генеральный план, правила землепользования и застройки, в том числе в части ограничения круга лиц, которые участвуют в слушаниях (пункт 1.2 Плана).

Указанные изменения должны найти отражение в федеральном законе о внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации.

3.5    Схема № 2.1 «Порядок подготовки правил землепользования и застройки» (приложение 3) совместно со схемой № 2.2 «Структура правил землепользования и застройки» (приложение 4) позволили сформировать Блок-схему № 2 «Порядок подготовки правил землепользования и застройки», которая приведена в приложении 6.

14

4 Планировка территории

4.1    Положениями статьи 41 Кодекса определяется назначение и устанавливаются виды документации по планировке территории.

В частности частью 1 этой статьи установлено:

«Подготовка документации по планировке территории осуществляется в иелях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границы земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных сооружений».

Подготовка документации по планировке территории, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий (часть 2 статьи 41 Кодекса).

«В случае если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельных участков на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельных участков на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны» (см. приложение 5) (часть 4 статьи 41 Кодекса).

При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков (часть 5 статьи 41 Кодекса).

4.2    Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению и материалов по её обоснованию, включающих в себя материалы в графической форме и пояснительную записку. Состав и содержание обосновывающих материалов приведены в частях 4+6 статьи 42 Кодекса.

Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территории (часть 9 статьи 42 Кодекса). При этом подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территории или в виде самостоятельного документа (часть 3 статьи 43 Кодекса). В свою очередь подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа (часть 6 статьи 43 и часть 2 статьи 44 Кодекса).

15

Таким образом, имеет место своеобразная «русская матрёшка» при подготовке этих документов.

Состав основной части проекта планировки территории (часть 3 статьи 42 Кодекса), состав проекта межевания территории (часть 5 статьи 43 Кодекса) и состав градостроительного плана земельного участка приведены на схеме № 3.1 «Виды документации по планировке территории» приложения 7.

Форма градостроительного плана земельного участка утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2005 № 840 [54].

Обращается внимание, что Планом мероприятий по совершенствованию контрольно-надзорных и разрешительных функций и оптимизации предоставления государственных услуг в области градостроительной деятельности [67], предусматривается упрощение требований к составу и порядку подготовки документации по планировке территории, в том числе в части:

установления упрощенного порядка подготовки документации по планировке территорий в отношении застроенных территорий;

отмена требования о подготовке градостроительного плана земельного участка в отношении земельных участков при размещении линейных объектов;

наделения уполномоченных федеральных органов исполнительной власти полномочием по утверждению документации по планировке территории, разрабатываемой на основании документов территориального планирования Российской Федерации (пункт 1.1.3 Плана).

Указанные изменения нашли отражение в Федеральном законе от 20.03.2011 № 41-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования».

Кроме того, предусматривается утверждение новой формы градостроительного плана земельного участка с признанием утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2005 № 840 (см. пункт 5 Плана).

4.3    Порядок подготовки документации по планировке территории, а также особенности подготовки документации по планировке территории на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа изложен в статьях 45 и 46 Кодекса.

На основании положений указанных статей сформирована Схема № 3.2 «Порядок подготовки документации по планировке территории», которая приведена в приложении 8.

4.4    Проведённые исследования, а также решения, приведённые на схемах №3.1 и 3.2 позволили сформировать Блок-схему № 3 «Порядок подготовки документации по планировке территории», приведённую в приложении 9.

16

5 Развитие застроенных территорий

5.1    Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартал, микрорайон) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц, при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утверждённых органом местного самоуправления расчётных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры) (части 1 и 2 статьи 46.1 Кодекса).

5.2    Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1)    многоквартирные дома, предназначенные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу (см. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 [52]);

2)    многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ, утверждённых представительным органом местного самоуправления.

В решении о развитии застроенной территории должны быть определены её местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции (см. части 3 и 6 статьи 46.1 Кодекса).

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории. Существенные условия такого договора приведены в приложении 10.

5.3    Договор о развитии застроенной территории заключается с победителем аукциона. Аукцион на право заключить этот договор является открытым по составу участников и форме подачи заявок.

Решение о проведении аукциона принимается главой местной администрации.

В качестве организатора аукциона выступает орган местного самоуправления, принявший решение о развитии застроенной территории, или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора.

(части 1-4 статьи 46.3 Кодекса)

17

5.4    Извещение о проведении аукциона, подлежащее опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, должно содержать следующие сведения (части 7 и 8 статьи 46.3 Кодекса):

1)    наименование, место нахождения, почтовый адрес и адрес электронной почты, номер контактного телефона органа местного самоуправления или специализированной организации;

2)    указание официального сайта, на котором размещено извещение о проведении аукциона;

3)    место, дата, время проведения аукциона;

4)    адрес места приёма, порядок подачи заявок на участие в аукционе;

5)    реквизиты решения органа местного самоуправления о развитии застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

6)    местоположение, площадь застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

7)    начальная цена права на заключение договора;

8)    требования к содержанию и форме заявки на участие в аукционе;

9)    порядок и срок отзыва заявок на участие в аукционе, порядок внесения изменений в такие заявки;

10)    обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории;

11)    указание градостроительного регламента, установленного для земельных участков в пределах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

12)    местные нормативы градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденные органом местного самоуправления расчётные показатели обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);

13)    «шаг аукциона»;

14)    размер задатка, срок и порядок его внесения, реквизиты счета для перечисления задатка в случае установления органом местного самоуправления требования о внесении задатка для участия в аукционе;

15)    существенные условия договора, установленные в соответствии с частями 3 и 4 статьи 46.2 Кодекса (см. приложение 10);

16)    проект договора.

5.5    Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы (часть 10 статьи 46.3 Кодекса):

18

1)    заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счёта для возврата задатка в случае установления органом местного самоуправления требования о внесении задатка для участия в аукционе;

2)    выписка из единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц, выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей;

3)    документы, подтверждающие внесение задатка в случае установления органом местного самоуправления требования о внесении задатка для участия в аукционе;

4)    документы об отсутствии у заявителя задолженности по начисленным налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за прошедший календарный год, размер которой превышает двадцать пять процентов балансовой стоимости активов заявителя по данным бухгалтерской отчётности за последний завершённый отчётный период.

5.6    Организатор аукциона ведёт протокол приёма заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, о датах подачи заявок на участие в аукционе, о внесённых задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе, с указанием причин отказа. Протокол приёма заявок на участие в аукционе подписывается в течение одного дня со дня окончания срока приёма заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приёма заявок на участие в аукционе.

Заявители, признанные участниками аукциона, и заявители, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются о принятом решении не позднее следующего дня после дня оформления данного решения протоколом приёма заявок на участие в аукционе.

Организатор аукциона обязан вернуть внесённый задаток заявителю, не допущенному к участию в аукционе, в течение пяти рабочих дней со дня оформления протокола приёма заявок на участие в аукционе

(части 16, 17, 18 статьи 46.3 Кодекса)

5.7    Организатор аукциона ведёт протокол аукциона, в котором фиксируется последнее и предпоследнее предложение о цене предмета аукциона.

Победителем аукциона признаётся участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора.

Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется двух экземплярах, один из которых передаётся победителю аукциона, а второй остаётся у организатора аукциона.

Организатор аукциона в течение пяти рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нём.

19

Альбом. Блок-схемы к главам Градостроительного кодекса Российской Федерации с комментариями к ним - ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект», М., 2011.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее - Кодекс) является головным законом в области градостроительной деятельности, что следует из статьи 3 Кодекса и обуславливается включением в него норм экологического права, муниципального, административного, гражданского, финансового, информационного, процессуального отраслей права, которые взаимодействуют между собой при регулировании градостроительных отношений.

В этих условиях представляется достаточно важным разграничение и ясне-ние отраслей и актов российского законодательства и норм права, регулирующих градостроительную деятельность, в том числе отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства и их реконструкции.

Настоящий Альбом представляет в графической форме взаимоувязку положений статей Кодекса в сочетании с положениями основных нормативных правовых актов, подготовленных в их развитие, а также иных законодательных актов, регулирующих отношения в смежных отраслях права, с целью облегчения пользования их положениями и предписаниями и обеспечения деятельности субъектов градостроительных отношений в правовом поле.

Комментарии к главам Кодекса и схемам (блок-схемам) имеют исключительно рекомендательный характер и призваны облегчить восприятие указанных схем, а также упростить поиск соответствующих законодательных и нормативных правовых актов, на которые имеют место ссылки в них.

Альбом может быть полезен для всех субъектов градостроительных отношений, принимающих участие в подготовке документов территориального планирования и градостроительного зонирования, документации по планировке территории, а также в разработке и реализации инвестиционных проектов.

Альбом разработан специалистами ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект», 125057, Москва, Ленинградский проспект, 63.

Контактные телефоны:

-    по вопросам разъяснения положений Альбома    (499)    157-31-16,

(499) 157-60-87

-    по вопросам приобретения документации    (495)    783-90-36

E-mail: cip@cip-pricing.ru

www.cip-pricing.ru или ЦЕНТРИНВЕСТпроект.РФ

© ОАО «ЦЕНТРИНВЕСТпроект», 2011.

Права Открытого акционерного общества «Центр научно-методического обеспечения инженерного сопровождения инвестиций в строительстве» защищены действующим законодательством Российской Федерации об авторском праве. Внесение в текст изменений и дополнений, воспроизведение и распространение его полностью или частично в любой форме и любым способом не допускается без письменного разрешения владельца прав.

Информация о результатах аукциона опубликовывается организатором аукциона в печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте в сети «Интернет», на котором было размещено извещение о проведении аукциона соответственно в течение пяти рабочих дней и в течение трёх рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона.

(Части 2024 статьи 46.3 Кодекса).

5.8    В случае, если победитель аукциона уклонился от заключения договора, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причинённых уклонением победителя аукциона от заключения такого договора, или заключить указанный договор с участником который сделал предпоследнее предложение о цене аукциона (часть 25 статьи 46.3 Кодекса). Договор заключается на условиях, указанных в извещение о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона.

5.9    На проведённых выше «узловых» процедурах организации и проведения аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории сформирована Блок-схема № 4 «Организационно-технологический порядок развития застраиваемых территорий», которая представлена в приложении 11.

6 Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства

6.1 Глава 6 «Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкции объектов капитального строительства» регулирует весь процесс строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий, строений, сооружений - от этапа выполнения инженерных изысканий для подготовки проектной документации до выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Введение такой главы является новеллой Градостроительного кодекса. Ранее регулирование указанных вопросов осуществлялось значительным количеством подзаконных нормативных правовых актов, включая нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Естественно такая ситуация на практике создавала определённые трудности для лиц, непосредственно осуществляющих строительную деятельность.

Глава 6 начинается со статьи 47 «Инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства». Вместе с тем, авторы Кодекса не разъясняют каким образом физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с частью 17 статьи 46 Кодекса получает «градостроительный план земельного участка», трансформируется в застройщика, который в соответствии с частью 6 статьи 48 Кодекса предоставляет этот «градостроительный план земельного участка» лицу, осуществляющему подготовку проектной документации.

С целью ликвидации этого «пробела» в схему № 5 «Организационнотехнологический порядок проектирования, строительства и ввода объектов в эксплуатацию» (см. приложение 12) включены этапы 1    6,    11    и    14,    раскрывающие

содержание основных процедур, выполняемых при планировании инвестиционной

СОДЕРЖАНИЕ

стр.

1    Общие положения.......................................... 4

2    Территориальное планирование.............................. 7

3    Градостроительное зонирование............................. 13

4    Планировка территории...................................... 15

5    Развитие застроенных территорий.............................. 17

6    Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства..................... 20

7    Заключительные положения................................... 47

Приложение 1 Схема № 1.1 «Порядок подготовки документов территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований................................. 49

Приложение 2 Блок-схема № 1 «Порядок подготовки документов территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований».............................. 51

Приложение 3 Схема № 2.1 «Порядок подготовки правил землепользования и застройки»................................................ 52

Приложении 4 Схема № 2.2 «Структура правил землепользования и застройки»...................................................... 53

Приложение 5 Схема № 2.3 «Виды и состав территориальных зон»....... 54

Приложение 6 Блок-схема № 2 «Порядок подготовки правил землепользования и застройки».............................................. 55

Приложение 7 Схема № 3.1 «Виды документации по планировке территории»......................................................... 56

Приложение 8 Схема № 3.2 «Порядок подготовки документации по планировке территории».............................................. 57

Приложение 9 Блок-схема № 3 «Порядок подготовки документации по планировке территории»............................................ 58

Приложение 10 Примерный состав существенных условий договора о развитии застроенных территорий..................................... 60

Приложение 11 Блок-схема № 4 «Организационно-технологический порядок развития застроенных территорий».............................. 62

Приложение 12 Схема № 5.1 «Организационно-технологический порядок проектирования, строительства и ввода объектов в эксплуатацию»......... 64

Приложение 13 Блок-схема № 5 «Организационно-технологический порядок проектирования, строительства и ввода объектов в эксплуатацию»......    72

Библиография................................................ 78

Комментарий к главам Градостроительного кодекса Российской Федерации и схемам (Блок-схемам), разработанным на основе их положений

1 Общие положения

1.1    В статье 1 «Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе» приводятся разъяснения и толкования терминов и понятий, часто употребляемых в законе.

В частности в пункте 16 статьи 1 Кодекса указано:

«Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта».

Обращается внимание, что определение понятия «застройщик» отличается от приведённого в части 1 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» [5], а именно:

«Заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющее намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность (далее - лицензия)».

Авторы Кодекса указывают, что коренной критерий, отличающий застройщика от иных лиц («инвестор», «заказчик», «подрядчик») - это наличие прав на земельный участок. При этом Кодекс исправляет неверную трактовку Федерального закона «Об архитектурной деятельности» и выстраивает стройную систему: сначала - приобретение прав на земельный участок, потом - осуществление или обеспечение действий на земельном участке, инициируемых его правообладателем. С «неверностью» трактовки понятия «застройщик», приведённое в федеральном законе «Об архитектурной деятельности» можно согласиться, однако и определение «застройщик», приведённое в Кодексе кажется не бесспорным. Поясним это на примере (см. п. 1.2).

1.2    Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ [6]:

«Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1)    без предварительного согласования мест размещения объектов;

2)    с предварительным согласованием мест размещения объектов».

4

В соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса:

«Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1)    выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьёй 31 настоящего Кодекса решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2)    проведение работ по формированию земельного участка;

3)    государственный кадастровый учёт земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьёй 70 настоящего Кодекса;

4)    принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьёй 32 настоящего Кодекса».

При этом согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса: «предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утверждёнными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией».

Возникает вопрос: Как следует именовать лицо, которое уже подготовило проектную документацию для обоснования «предельных размеров земельного участка» с тем, чтобы получить «решение о предоставлении земельного участка для строительства».

Вопрос отнюдь не риторический, т.к. на Блок-схеме № 5 это лицо названо «застройщиком», но исходя из определения, приведённого в Градостроительном кодексе, оно им не является.

1.3    При исследовании законодательных и нормативных правовых актов достаточно часто выявлялись несоответствия в их положениях. Вместе с тем, эти несоответствия не являются предметом исследования в настоящей работе. На них будет обращаться внимание только в случае, когда они затрагивают предмет исследования.

1.4    Все федеральные законы имеют равную силу и не должны по своей силе отличаться друг от друга, что определяется общепризнанными принципами права и подтверждено постановлением Конституционного Суда Российской Федерации по вопросу приоритетности и верховенства Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) [1].

Однако, почти в каждой сфере общественных отношений, как правило, принимается и действует головной закон. Согласно статье 3 Кодекса Градостроительный кодекс является головным в области градостроительной деятельности.

Вместе с тем к отношениям, связанным с принятием мер по обеспечению безопасности строительства, предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и ликвидации их последствий, нормы законодательства о градостроительной деятельности применяются, если данные отношения не

5

урегулированы законодательством Российской Федерации в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, о промышленной безопасности опасных производственных объектов, об использовании атомной энергии, техническими регламентами (часть 2 статьи 4 Кодекса).

Наоборот, в части 3 статьи 4 Кодекса указывается, что приоритет отдаётся нормам Градостроительного кодекса, когда применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей природной среды, об охране объектов культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство.

Также приоритетны нормы Кодекса в части осуществления деятельности са-морегулируемых организаций (см. Федеральный закон от 01.12.2007 № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» [7]) (часть 4 статьи 4 Кодекса).

1.5 В Главе 2 указываются полномочия органов государственной власти Российской Федерации, а именно Правительства Российской Федерации и уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности (статьи 6, 7, 8 Кодекса). В статье 6.1 Кодекса устанавливается порядок передачи осуществления полномочий Российской Федерации в области градостроительной деятельности органам государственной власти субъектов Российской Федерации. В статье 8.1 Кодекса указывается порядок осуществления контроля за соблюдением органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления законодательства о государственной деятельности.

В развитие положений статей Кодекса, указанных в настоящем пункте подготовлены и приняты:

1)    Правила заключения и вступления в силу соглашений между федеральными органами исполнительной власти и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации о передаче ими друг другу осуществления части своих полномочий, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 08.12.2008 № 924 [36].

2)    Правила установления федеральными органами исполнительной власти причин нарушения законодательства о градостроительной деятельности, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2006 № 702 [45].

3)    Содержание и форма Отчёта об исполнении переданных полномочий в области контроля за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности, утв. приказом Минрегиона России от 02.07.2008 № 86 [75].

6

2 Территориальное планирование

2.1    Назначение территориального планирования сформулировано в части 1 статьи 9 Кодекса:

«Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, обеспечения учёта интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований».

Территориальное планирование осуществляется на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления.

Согласно положению части 3 этой статьи:

«Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений

Документы территориального планирования субъектов Российской Федерации и документы территориального планирования муниципальных образований не подлежат применению в части, противоречащей утверждённым документам территориального планирования Российской Федерации, со дня утверждения».

2.2    Федеральным законом от 20.03.2011 № 41-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельных законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования» [4] статья 9, которая стала именоваться «Общие положения о документах территориального планирования», дополнена частями 5-ИЗ которыми определяется, что подготовка документов территориального планирования осуществляется:

1)    на основании стратегий (программ) развития отдельных отраслей экономики, приоритетных направлений проектов, межгосударственных программ, программ социально-экономического развития субъектов Российской Федерации, планов и программ комплексного социально-экономического развития муниципальных образований (при их наличии) (часть 5 статьи 9 Кодекса);

2)    с учётом:

программ, принятых в установленном порядке и реализуемых за счёт средств соответствующих бюджетов;

решений органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных главных распределителей средств соответствующих бюджетов;

инвестиционных программ субъектов естественных монополий, организаций коммунального комплекса;

сведений, содержащихся в федеральной государственной информационной системе территориального планирования (ИСТП)

(Часть 5 статьи 9 Кодекса);

7

положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;

предложений заинтересованных лиц

(Часть 5 статьи 9 Кодекса).

2.2.1    Уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления обязаны обеспечить доступ к проектам соответствующих документов территориального планирования с использованием официального сайта в сети «Интернет» не менее чем за 3 месяца до их утверждения (часть 7 статьи 9 Кодекса).

При этом указанные органы уведомляют в электронной форме и (или) посредством почтового отправления органы государственной власти и органы местного самоуправления об обеспечении доступа к проектам документов территориального планирования и материалам по обоснованию таких проектов в ИСТП в трёхдневный срок со дня обеспечения данного доступа (часть 8 статьи 9 Кодекса).

2.2.2    Доступ к утверждённым документам территориального планирования и материалам по их обеспечению должен быть обеспечен с использованием официального сайта соответствующими уполномоченными органами (см. п. 2.2.1) в срок, не превышающий десяти дней со дня утверждения документов (часть 9 статьи 9 Кодекса).

2.2.3    Схемы транспортного планирования Российской Федерации, схемы территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемы территориального планирования муниципальных районов, предусматривающие размещение линейных объектов соответственно федерального значения, регионального значения, местного значения, утверждаются на срок не менее чем двадцать лет. В иных случаях указанные схемы территориального планирования утверждаются на срок не менее чем десять лет (часть 10 статьи 9 Кодекса).

Территориальные планы поселений, генеральные планы городских округов утверждаются на срок не менее чем двадцать лет (часть 11 статьи 9 Кодекса).

2.3    Положениями статьи 10 Кодекса устанавливается содержание документов территориального планирования Российской Федерации.

В части 1 этой статьи определено, что «документами территориального планирования Российской Федерации являются схемы территориального развития Российской Федерации в следующих областях:

1)    федеральный транспорт (железнодорожный, воздушный, морской, внутренний водный, трубопроводный транспорт), автомобильные дороги федерального значения;

2)    оборона страны и безопасность государства;

3)    энергетика;

4)    высшее профессиональное образование;

5)    здравоохранение.

8

Схемы территориального планирования Российской Федерации, не указанных выше областях, могут разрабатываться на основании нормативных правовых актов Президента Российской Федерации или нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации (часть 2 статьи 10 Кодекса).

Подготовка указанных схем может осуществляться в составе одного или нескольких документов территориального планирования применительно ко всей территории Российской Федерации или её части (часть 3 статьи 10 Кодекса).

2.4    Схемы территориального планирования Российской Федерации содержат положения о территориальном планировании, карты планируемого размещения объектов федерального значения (часть 4 статьи 10 Кодекса).

В положениях о территориальном планировании указываются:

сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых для размещения объектов федерального значения, на основании характеристики, их местоположения (указываются наименование муниципального района, поселения, городского округа, населённого пункта);

характеристики зон с особыми условиями использования территорий в случае, если установление таких зон требуется в связи с размещением данных объектов (часть 5 статьи 10 Кодекса).

На картах планируемого размещения объектов Федерального значения отображаются планируемые для размещения объекты федерального значения в соответствующих областях (часть 6 статьи 10 Кодекса).

2.5    К схемам территориального планирования Российской Федерации прилагаются материалы по их обоснованию в текстовой форме и в виде карт. Указанные карты составляются применительно к территории, в отношении которой разрабатывается схема территориального планирования Российской Федерации (часть 7 статьи 10 Кодекса).

2.5.1    Материалы по обоснованию схем территориального планирования Российской Федерации в текстовой Форме содержат:

«1) сведения о стратегиях (программах) развития отдельных отраслей экономики, приоритетных национальных проектах, межгосударственных программах (при их наличии), для реализации которых осуществляется создание объектов федерального значения;

2)    обоснование выбранного варианта размещения объектов федерального значения на основе анализа использования соответствующей территории, возможных направлений её развития и прогнозируемых ограничений её использования;

3)    оценку возможного влияния планируемых территорий для размещения объектов федерального значения на комплексное развитие соответствующей территории (часть 8 статьи 10 Кодекса)».

2.5.2    Материалы по обоснованию территориального планирования Российской Федерации в виде карт отображают:

9