ЦНИИП градостроительства Г осграж дан строя

Руководство

Г по преобразованию жилой застройки в сложившихся частях городов

Москва 1983

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ И ПРОЕКТНЫЙ ИНСТИТУТ ПО ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ (ЦНИИП ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА) ГОСГРАЖДАНСТРОЯ

РУКОВОДСТВО

ПО ПРЕОБРАЗОВАНИЮ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ В СЛОЖИВШИХСЯ ЧАСТЯХ ГОРОДОВ

Москва Стройиздат 1983

2.4.    В соответствии с поставленными целями должен производиться анализ градостроительной ситуации и выявляться основные проблемы реконструкции города, района, что включает сбор и обработку необходимой информации, характеризующей состояние фонда, год строительства, процент физического износа, уровень благоустройства, а также состояние жилой среды — уровень благоустройства территорий, наличие зон отдыха, озелененных пространств, санитарно-гигиенические характеристики (степень загазованности, зашумленности территорий, уровень инсоляции), удобство связи жилых территорий с основными центрами трудового и культурно-бытового тяготения города, уровень обслуживания жилых территорий учреждениями культурно-бытового обслуживания, сетью общественного питания и торговли, медицинскими учреждениями. Обработка информации предполагает получение удельных фактических показателей на 1000 жителей на гектар территории. Сопоставление фактических показателей с нормативными позволяет выявить основные проблемы реконструкции как расхождение между фактической ситуацией и желаемой.

2.5.    Учитывая, что основная часть проблем не может быть решена в сроки, являющиеся расчетными для проектирования, необходимо определение первоочередных проблем, т. е. ранжирование их по важности. В результате должна быть установлена очередность реализации реконструктивных мероприятий. Ранжирование проблем можно производить методом экспертной оценки. Экспертная оценка устанавливается на основе выявления мнения населения или компетентных специалистов приоритетности решения тех или иных проблем преобразования застройки и жилой среды.

В приложении (табл. 1) приводится фрагмент оценки важности целей реконструкции на примере конкретной градостроительной ситуации Баку.

2.6.    Кроме проблем улучшения жилой среды, должны быть выявлены общегородские проблемы, решение которых связано с реконструкцией жилой застройки: территориальное развитие общегородского центра, улучшение условий транспортных и пешеходных передвижений, увеличение пропускной способности транспортных магистралей и др. в центре, сохранение и рациональное использование историко-архитектурного наследия. При выявлении проблем необходимо учитывать их региональные и местные особенности.

2.7.    Необходимо учитывать, что наиболее остро стоят проблемы преобразования жилой среды и реконструкции жилой застройки в центральных районах крупных городов, где сконцентрировано до 90% исторически сложившегося фонда. Застройка имеет высокий процент физического и морального износа, часть ее представляет историко-архитектурный интерес и требует сохранения. Условия осуществления реконструкции в центрах крупных городов осложнены значительной плотностью застройки, а также высокими архитектурно-художественными требованиями, предъявляемыми к новому строительству.

Ш

В центральных районах преобладает маломерный фонд, в результате сноса которого высвобождаются небольшие участки, застройка их может быть осуществлена по индивидуальным проектам, при этом стоимость нового строительства возрастет в 1,5—2 раза по сравнению со строительством на свободных территориях.

Центральные районы крупных городов имеют в большей своей части неблагоприятную жилую среду в связи с высоким уровнем зашумленности и загазованности территорий, недостатком свободных пространств, низкой нормой озеленения.

При реконструкции городов с ценным историко-архитектурным наследием особое внимание должно быть уделено решению проблемы охраны исторической среды. Среди городов нашей страны 441 город отнесен к категории исторических, т. е. обладающих планировочным, архитектурным наследием, представляющим государственную ценность и подлежащим охране. Ценность определяется качеством пространственной структуры всего города, его центра и отдельных частей, наличием ведущих и рядовых памятников архитектуры, степенью характерности рядовой застройки.

По ценности архитектурно-планировочного наследия исторические города разделяются на три класса^{1 2}. К классу А относятся города, в которых архитектурно-планировочное наследие имеет решающее значение в их планировочной? структуре, пространственной композиции и архитектурном облике. Это города, в которых сохранились основы их древией планировки: ведущие ансамбли и комплексы высокого качества и пространственные связи между ними, а также характерность и архитектурная ценность рядовой застройки и масштабное соответствие ее ведущим памятникам.

К классу Б относятся города, в которых фрагментарно сохранилась древняя планировка: ведущие ансамбли не играют значительной роли в облике города, частично нарушены пространственные связи между ведущими памятниками, нарушены соотношения рядовой застройки с памятниками.

К классу В относятся города, обладающие наследием в виде отдельных элементов планировки — обособленных памятников, фрагментарно сохранившихся пространственных связей.

Наиболее строгие требования к сносу, новому строительству, модернизации сохраняемой застройки и всей планировочной структуры предъявляются в городах класса А, к которому по стране отнесено 127 городов различной величины (табл. 3). В ядрах этих городов сохранению, благоустройству и обновлению подлежит, помимо памятников истории и архитектуры, сложившаяся планировочная структура, масштабные соотношения памятников и рядовой застройки.

В свете новых требований охраны исторической среды сохранению и ремонту подлежит формирующая ее массовая старогородская застройка различных типов.

Таблица 3

Величина города Распределение городов различной.величины по ценности историко-архитектурного наследия по классам А Б 1 1 в Крупнейшие 12 4 2 Крупные 11 14 9 Большие 16 17 16 Средние 19 12 20 Малые 69 94 122 Всего 127 141 169

2.8. До настоящего этапа реконструкции городов научные исследования и практика ремонта зданий были ориентированы в основном на обновление многоэтажной опорной жилой застройки.

Из других типов старых зданий (особняки, малоэтажная застройка из различных материалов) обновлению методами реставрации подвергались лишь здания — памятники архитектуры, стоящие на государственном учете.

3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ ЖИЛОЙ СРЕДЫ

3.1. Проектные решения по реконструкции жилой застройки на расчетный период являются долгосрочным прогнозом улучшения. жилой среды. В практике проектирования в настоящее время разрабатывается по существу целевая концепция реконструкции. В ее основе лежат градостроительные нормы организации жилой среды, принятые в соответствии с основными направлениями социально-экономиче,-ского развития страны. Степень реализации целевых прогнозов зависит от материальных и финансовых возможностей общества, Опыт предшествующего периода градостроительного развития свидетельствует о низком проценте реализации перспективных предложений по реконструкции и о необходимости разработки наряду с целевым прогнозом проектных предложений (ресурсообоснованных концепций реконструкции), сочетающих целевые установки с реальными тенденциями процесса преобразования городской среды.

12

3.2.    Для осуществления целевой реконструкции необходимо наличие:

методов функциональной и архитектурно-пространственной организации жилой среды;

проектных решений, способствующих достижению целей реконструкции;

форм управления, обеспечивающих реализацию проектных решений,

материально-технических ресурсов.

При формировании долгосрочной концепции реконструкции сложившихся жилых районов необходимо исходить из следующих основных положений:

1)    в крупных и крупнейших городах масштабы реконструкции и пространственная организация должны определяться с учетом развития городов во взаимосвязанных системах расселения. Должны учитываться потребности в территориях для развития городского центра, выполняющего функции центра системы, для формирования общественно-транспортных узлов и магистралей, обеспечивающих связи в системе расселения. Интенсивность застройки реконструируемых территорий должна определяться в рамках общей политики использования территории в масштабах формируемых систем;

2)    важнейшим средством оздоровления жилой среды центральных районов городов должна быть их структурно-планйровочная организация, включающая установление рационального соотношения жилых и общественных территорий, выделение жилых образований, в рамках которых могут быть реализованы повседневные потребности населения в отдыхе, обслуживании с учетом многоуровневого использования пространства;

3)    в свете современных требований интенсификации использования имеющихся материальных ресурсов необходимо максимальное сохранение фонда, пригодного для проживания, и его улучшение;

4) в целях улучшения условий проживания населения необходима взаимосвязанное решение вопросов упорядочения планировочной организации сложившихся районов и модернизации сохраняемого жилищного фонда.

3.3.    В соответствии с важнейшими задачами социально-экономического развития страны и генеральными положениями градостроительной политики основными направлениями реконструкции районов сложившейся жилой застройки городов на предстоящий 10—15-летний период должны быть следующие:

1) в центральных частях крупных и крупнейших городов со смешанной застройкой в процессе реконструкции должно быть обеспечено в целом интенсивное использование территории, максимально сохранен н модернизирован фонд; пригодный для проживания, проведена замена малоценной застройки жилыми комплексами повышенной этажности. Улучшение жилой среды должно достигаться за счет упорядо-

чения структурно-планировочной организации сложившихся районов, регулирования плотности застройки на отдельных участках. Ограничения плотности застройки и размещения объемов нового жилищного строительства, обусловленные требованиями оздоровления жилой среды центров, следует компенсировать за счет использования территориальных резервов в рамках системы взаимосвязанных населенных мест;

2)    в городах различной величины подлежат сохранению группы кварталов старогородской малоэтажной застройки, формирующей историческую среду или определяющей ее своеобразие в различных районах. Улучшение жилой среды должно обеспечиваться за счет упорядочения структурно-планировочной организации сложившейся застройки, дополнительного инженерного оборудования фонда и территорий, модернизации зданий. Ограничения плотности застройки и размещения объемов нового жилищного строительства, обусловленные требованиями сохранения масштаба и особенностей пространственной организации старых кварталов, следует компенсировать за счет использования территориальных резервов в рамках системы взаимосвязанных населенных мест;

3)    необходима замена малоэтажной малоценной застройки в различных частях городов домами повышенной этажности. Осуществление нового строительства в соответствии с действующими нормами та стандартами должно обеспечить создание комфортной жилой среды;

4)    в периферийных и срединных зонах крупных городов возможно, а во всех районах малых и средних городов целесообразно сохранение и инженерное благоустройство капитальной усадебной застройки, развитие сети учреждений культурно-бытового обслуживания за счет создания местных центров обслуживания;

5)    в крупных промышленных центрах необходимо уплотнение сохраняемой малоэтажной застройки в призаводских районах; замена менее капитальной застройки домами повышенной этажности. Улучшение жилой среды должно достигаться за счет упорядочения структурной организации сложившейся застройки, модернизации сохраняемого фонда;

6)    в крупнейших городах должны быть уплотнены районы пятиэтажной жилой застройки, проведена модернизация жилых домов тех массовых серий типовых проектов первого поколения, где осуществление ее возможно по конструктивным характеристикам. Улучшение жилой среды в процессе реконструкции должно проводится путем развития сети учреждений культурно-бытового обслуживания населения, обогащения облика и повышения уровня благоустройства территорий.

3.4. При определении очередности реконструкции необходимо руководствоваться следующими основными критериями. В первую очередь должны быть выявлены градостроительные объекты, занимающие

ключевое положение в существующей и перспективной функциональной и архитектурно-планировочной структуре района, города, системы взаимосвязанных населенных мест, а также имеющие наихудшие условия функционирования (перегруженные общественно-транспортные узлы, исторические зоны с разрушающейся ценной застройкой).

Важным фактором является функциональная потребность в создании крупных градостроительных комплексов (выявляется на основе планов социально-экономического развития города, района и в городских плановых органах), например, центров планировочных зон, крупных спортивных, научных, жилых комплексов.

В число первоочередных должны включаться объекты, реконструкция которых дает наибольший экономический эффект. В качестве примера можно привести районы, имеющие развитую инфраструктуру, занимающие удобное местоположение в плане города, а также районы, реконструкция которых связана с наименьшим сносом.

Следующим критерием являются скорость и масштабы изменений, происходящих в городской среде. Необходимость применения этого критерия, особенно в крупных городах, диктуется высокой и часто непредсказуемой динамикой процессов, протекающих в неоднородной среде, например развитием учреждений и служб, которые, расширяясь, занимают жилые территории и капитальные здания и нарушают тем самым запроектированное на расчетный срок реконструкции соотношение функций в районе и его архитектурно-планировочное решение.

В связи с этим рекомендуется включение в состав работ первой очереди мероприятий, направленных на предотвращение процессов, развитие которых в районе за время его реконструкции может привести к существенному искажению первоначального проектного замысла:

капитальный ремонт жилых и общественных зданий, не достигших нормативного срока, но занимающих ключевые положения в перспективной функциональной структуре района;

строительство в соответствии с проектом новых жилых или общественных зданий на участках, для которых наиболее вероятно нарушение целевого проектного решения из-за расширения существующих учреждений или других причин.

3.5. При составлении концепции реконструкции сложившейся жилой застройки необходимо учитывать влияние проектируемых градостроительных мероприятий на решение важнейших социально-экономических проблем развития городов. Основные из них не могут быть решены только градостроительными средствами и требуют многостороннего, межотраслевого подхода. Для разработки такого подхода городские и районные органы управления должны располагать информацией относительно места реконструкции в общем комплексе работ по решению каждой из проблем. В практике проектирования использование подобной информации должно способствовать концентрации усилий проектировщиков на тех направлениях реконструкции, которые

15

существенно влияют на улучшение условий проживания и развитие народнохозяйственного комплекса города.

Средствами реконструкции могут быть в значительной степени решены задачи улучшения жилищного фонда, организации отдыха населения и его культурно-бытового обслуживания, повышения эстети*. ческого уровня жилой среды. В меньшей степени решаются проблемы улучшения санитарно-гигиенического состояния жилой среды, что связано с растущей концентрацией городской, деятельности, прежде всего в центрах крупных городов, и недостаточностью материально-технических средств борьбы с загазованностью и зашумленностью территорий.

Вместе с тем при проектировании реконструкции необходимо учитывать, что средствами преобразования сложившейся жилой застройки можно решать и важнейшие народнохозяйственные проблемы городов по перераспределению населения в рамках систем взаимосвязанных населенных мест, по сокращению нежелательных миграционных процессов; повышению занятости трудоспособного населения может способствовать создание более комфортной застройки и целенаправленное формирование структуры жилищного фонда. Сохранение и увеличение социально-культурного потенциала городов может быть в решающей мере обеспечено сохранением, обновлением и рациональным использованием их исторической среды.

Таким образом, полное решение проблем может быть обеспечено в рамках межотраслевого подхода, основанного на рациональном, взаимоувязанном сочетании градостроительных, организационных, технических и др. мероприятий.

3.6,    Тенденции обновления сложившейся застройки определяются действием социально-экономических, демографических и градостроительных факторов. Среди социально-экономических факторов на настоящем этапе развития городов следует выделять: повышение нормы жилищной обеспеченности, рост социальных стандартов качества жилой среды, старение городского населения, концентрацию производства и населения,

3.7.    Следует учитывать, что на тенденции обновления сложив-: шейся застройки большое влияние оказывает разрыв между техникоэкономическим состоянием сложившейся жилой застройки, формами архитектурно-планировочной организации жилой среды и современными представлениями о комфорте проживания, реализуемыми в .новом строительстве. Разрыв, например, выражается в том, что наряду с большими объемами нового жилищного строительства сохраняется значительное количество ветхого фонда. В частности, в городах РСФСР удельный вес фонда с износом 70% и выше в течение последних десяти лет сохраняется примерно на одном уровне 1,2—1,4%, при этом абсолютная величина его растет. Это связано с тем, что переход менее изношенного фонда в вышеуказанную категорию физического износа несколько опережает объемы сноса ветхого и модернизации опор-

16

ного фонда. При среднем небольшом проценте физического износа 17— 20% жилой фонд быстро морально устаревает как в части инженерного оборудования» так и архитектурно-планировочных решений зданий, В настоящее время только половина жилого фонда оборудована горячим водоснабжением, а четвертая часть фонда не имеет ванн. Вместе с тем в соотаетствии с прогнозом Центрального научно-исследовательского и проектного института типового и экспериментального проектирования жилища в перспективе во всех видах нового жилищного строительства, включая сельское, предполагается благоустройство домов не только водопроводом и канализацией, но и центральным отоплением, холодильными устройствами, электрической кухней, кондиционерами.

Жилые здания, спроектированные по нормам 1958 г., отличаются от домов современных серий рядом существенных недостатков: заниженной площадью передних, кухонь, совмещенных санузлов, наличием проходных комнат и т, д. В,первую очередь это относится к пятиэтажным крупнопанельным зданиям, построенным по проектам серий первого поколения (1958—1963 гг.), их объем составляет примерно 30 млн. м² общей площади.

С улучшением материального благосостояния общества растут потребности .населения и сокращается период морального устаревания фонда. Следствием этого процесса является тенденция роста объемов модернизируемого жилого фонда. Необходимо' иметь в виду, что на объемы модернизации влияет уровень жилищной обеспеченности населения, который в свою очередь зависит от темпов роста населения и объемов ввода нового жилого фонда. Зарубежный опыт свидетельствует о том, что модернизация становится основным направлением улучшения жилого фонда при достижении нормы жилищной обеспеченности 18—20 м² жилой площади на жителя.

3.8;' При формировании политики реконструкции необходимо учитывать, что по мере улучшения жилищных условий повышаются требования к качеству городского окружения: условиям отдыха, культурно-бытового и транспортного обслуживания населения, к санитарно-гигиеническому состоянию среды. В результате проявляется тенденция перехода от сноса и ремонта отдельных зданий к комплексному преобразованию фонда и окружающей среды. Получают развитие такие виды реконструкции, как комплексная реконструкция кварталов *— групповой ремонт жилых зданий с одновременным улучшением функциональной и архитектурно-планировочной организации квартала. В Ленинграде в текущем пятилетии методом группового ремонта будет выполнено около 50% планируемого объема работ по комплексному капитальному ремонту житищного-фонда.

3.9. В процессе модернизации опорного фонда и нового строительства в центральных районах наблюдается тенденция увеличения числа малокомнатных квартир в связи с ростом удельного веса старших возрастных групп населения и количества малых семей. Однако низкая

экономическая эффективность такой модернизации и ущерб, наносимый ценным старым зданиям, сдерживают развитие этой тенденции и требуют более гибких решений.

ЗЛО. К градостроительным факторам, оказывающим влияние на тенденции реконструкции, следует относить:    растущую    социальную

значимость исторически сложившейся городской среды; повышение интенсивности использования внутригородских территорий; развитие интегрированных форм городской застройки, ухудшение санитарно-гигиенического состояния окружающей среды.

3.11.    Необходимо учитывать, что в последнее время объектами охраны становятся не только отдельные здания — памятники истории и архитектуры, но и крупные фрагменты сложившейся городской среды. В связи с этим явно выражена тенденция развития сплошной реконструкции, состоящей в модернизации не отдельных зданий, а группы жилых домов, представляющих собой ценные образцы исторических типов жилища.

Помимо значительных объемов, работу по обновлению старогородской жилой застройки в ядрах исторических городов отличает неотложность, связанная с плохим физическим состоянием фонда и большой опасностью его утраты в ближайшее время.

3.12.    Градостроительное развитие связано с созданием крупных специализированных и многофункциональных комплексов как на основе включения и переоборудования капитальной застройки, так и замены ветхого малоценного фонда многоэтажными зданиями и сооружениями. Размещение их в пределах освоенных территорий стимулирует развитие видов сплошной реконструкции.

3.13.    Требует учета тот факт, что современная градостроительная деятельность осуществляется в условиях интенсификации использования всех ресурсов, в том числе городских территорий. Это способствует преимущественному осуществлению тех реконструктивных мероприятий, в результате которых повышается плотность застройки освоенных территорий. За период с 1970 по 1980 г. имело место сокращение как абсолютного прироста территории, так и удельного на 1000 жителей прироста населения. В частности, за период с 1970 по 1974 г. прирост городских территорий на 1000 жителей прироста населения составил в среднем по СССР — 33 га, селитебных — 7—8 га; за период с 1975 по 1978 г. соответственно 14 га и 8 га.

3.14.    Прогнозируемый период реконструкции характеризуется определенными изменениями в состоянии окружающей среды. Рост уровня автомобилизации, наращивание существующих и возникновение новых производств будут способствовать дальнейшему ухудшению окружающей среды.

В этих условиях следует ожидать, что одной из основных тенденций реконструкции явится усиление мероприятий по защите фонда, жилых территорий от неблагоприятного воздействия окружающей среды, включая герметизацию фасадов домов, ориентацию жилых помеще-

18

ний во внутри дворовые пространства, вынос фонда из зон санитарной вредности, изоляцию жилых территорий от транспортных магистралей и др. Повышение эффективности средозащитных мероприятий также связано с комплексностью преобразования и развитием таких его видов, как сплошная реконструкция градостроительных объектов.

3.15. Тенденции преобразования жилой среды на ближайший расчетный период (5—10 лет) должны выявляться на основе экстраполяционного прогноза, в основу которого входит ретроспективный анализ процессов реконструкции за предшествующие 7—10 лет. Так, в табл. 2 приложения приводится структура выбытия фонда по реконструкции за 10 лет по центральному району Баку, свидетельствующая о том, что основными причинами выбытия фонда являются снос под новое, преимущественно кооперативное и ведомственное жилищное строительство, а также снос в связи с пробивкой магистралей, размещением новых административных зданий, расширением существующих учебных зданий. Анализ использования территории отражает продолжение тенденции уплотнения застройки в центральных районах крупных городов.

Необходимо обратить внимание, что в целом по городам СССР ввод жилого фонда составляет 2—4% существующего фонда, выбытие — примерно 13—17% вводимого фонда (табл. 3 приложения). Основной причиной выбытия фонда является снос по ветхости 20— 30%, снос по реконструкции 10—30%, передача другим организациям 40—70%.

Анализ динамики движения жилищного фонда по городам РСФСР за период с 1975 по 1978 г. выявил достаточную стабильность показателей ввода и выбытия фонда, что свидетельствует о наличии значительных инерционных процессов в реконструкции (табл. 4 приложения) .

ЗЛ6. При определении тенденций реконструкции необходимо учитывать двойственность процесса реконструкции, включающего как целевую, так и инерционную составляющие. К инерционным относятся наиболее устойчивые процессы, оказывающие влияние на направленность, динамику и пропорции развития реконструкции. Инерционность процессов определяется долговременностью решения социально-экономических задач в области реконструкции, а также консервативностью форм* и методов управления процессом реконструкции.

Наибольшей инерционностью обладает инвестиционная программа реконструкции. В настоящее время затраты на капитальный ремонт фонда составляют до 20—30% затрат на новое жилищное строительство. В приложении (табл, 5) приводится структура затрат на городской жилищный фонд РСФСР,

3.17. Для учета влияния инерционных процессов их необходимо классифицировать в зависимости от величины города, технико-экономического состояния фонда, целей и задач осуществления реконструкции.

19

УДК 711.58-168

Рекомендовано к изданию секцией по проблеме реконструкции городов НТС ЦНИИП градостроительства.

Руководство по преобразованию жилой застройки в сложившихся частях городов /ЦНИИП градостроительства.—М,; Стройиздат, 1983. — 71 с.

Содержит положения по основной направленности реконструкции сложившихся районов городов, архитектурно-пространственной организации центральных районов крупных городов, оценке эффективности реконструкции.

Ориентирует на межотраслевой, подход к управлению процессом реконструкции, на взаимосвязанное проектирование планировки и застройки сложившихся районов и капитального ремонта жилищного фонда.

Для проектировщиков-градостроителей, составляющих проекты планировки и застройки городов, а также для работников плановых и архитектурно-строительных органов.

Инструкт.-нормат., II вып.-143—88

© Стройиздат, 1983

В крупных и крупнейших городах инерционность развития и преобразования проявляется, например в преобладании выборочного характера реконструкции и освоении под новую застройку свободных территорий. При этом темпы, последовательность и площадки освоения во многом диктуются интересами эффективной работы домостроительной базы города, и часто идут вразрез с проектом генерального плана.

В малых городах инерция реконструкции, состоит в замене ветхой застройки многоэтажными домами с применением типов, разработанных для крупных городов. В условиях небольших объемов ввода жилой площади это приводит к размещению отдельных многоэтажных зданий среди индивидуальной малоэтажной застройки, что наносит ущерб облику малых городов.

3.18.    Оценка инерционных процессов должна производиться в соответствии с возможностью их использования для решения целевых задач реконструкции. К отрицательным инерционным процессам могут быть отнесены, например, такие, как определение работ по обновлению фонда без учета градостроительных требований, так же как и решение планировочных задач без достаточной информации о специфике сложившегося фонда. Негативно должен быть оценен процесс принятия реконструктивных решений по крупному и крупнейшему городу изолированно, без учета тяготеющих населенных мест.

К положительным инерционным процессам следует относить выборочную реконструкцию в тех случаях, когда она осуществляется в зонах капитальной застройки или когда отсутствуют достаточные знания, материально-технические' и финансовые возможности, чтобы провести сплошную реконструкцию сложившейся исторически ценной застройки с созданием среды, адекватной существующей по художественному уровню и качеству строительных работ. В то же время в ряде случаев имеет место осуществление сплошной реконструкции, например жилищного фонда периода постройки конца XIX начала XX века в Ленинграде. В процессе перепланировки уничтожаются интерьеры многокомнатных квартир, зачастую представляющие собой не меньшую ценность, чем фасады зданий и сама историческая среда города.

Таким образом, отдельные инерционные процессы могут выступать в качестве положительных или отрицательных в зависимости от конкретной градостроительной ситуации.

3.19.    При проектировании и планировании реконструкции необходимо учитывать, что повсеместное устранение негативных инерционных процессов в городе невозможно из-за ограниченных ресурсов реконструкции. Поэтому основное внимание должна быть обращено на определение и целевое преобразование тех объектов, в которых инерционное развитие усугубляет неблагоприятное состояние городской среды.

3.20.    В связи с тем, что процесс реконструкции должен проектироваться как сочетание целевых действий и мероприятий, носящих

20

ПРЕДИСЛОВИЕ

В Основных направлениях экономического и социального развития СССР на 1981—1985 годы и на период до 1990 года содержатся требования бережного отношения к накопленному народнохозяйственному потенциалу и значительного повышения эффективности его использования. В градостроительстве эти требования относятся к интенсификации застройки внутригородских территорий, сохранению и рациональному использованию существующего материального, в том числе жилищного, фонда.

Реконструкция сложившихся районов жилой застройки представляет собой один из наиболее сложных видов градостроительной деятельности.

Настоящее Руководство основано на обобщении научно-методического и проектного опыта по преобразованию сложившейся жилой среды крупных городов (Москвы, Ленинграда и др.), а также на тео-ретических исследованиях в области прогнозирования и управления реконструкцией жилой застройки.

Руководство разработано к главе СНиП 11-60-75* в части регламентации архитектурно-планировочной организации сложившихся районов жилой застройки в центральных районах крупных городов во взаимосвязи с мероприятиями по обновлению опорного жилищного фонда.

Направленность Руководства обусловлена, с одной стороны, необходимостью внедрения в практику проектирования результатов научно-методических разработок институтов ЦНИИП градостроительства, НИиПИ генплана Москвы, ЛенНИПИ градостроительства по реконструкции центральных районов крупных городов. С другой стороны, необходимостью обеспечения согласованных действий между органами проектирующими, планирующими и осуществляющими реконструкцию в целях повышения эффективности работ во всех звеньях процесса преобразования и улучшения его конечного результата.

Руководство разработано ЦНИИП градостроительства Госграж-данстроя (канд. техн. наук Л. Я. Герцберг, канд. арх. Н. П. Крайней), с использованием материалов сотрудников ЦНИИП градостроительства (А. С. Апарин — гл. 46), НИиПИ генплана Москвы (С. С. Ораев-ская — гл. 4а,б), ЛенНИИП градостроительства (А. В. Махровская — гл. 46), института Мосжилниипроект (В. К. Соколов — гл. 46).

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1.    Реконструкция города представляет собой непрерывный процесс преобразования и обновления планировки и застройки о целью создания комфортных условий для проживания населения и обеспечения градостроительных предпосылок для эффективного функционирования всех его элементов.

1.2.    Можно выделить следующие основные причины, диктующие необходимость реконструкции:

несоответствие сложившейся планировочной структуры возрастающим функциональным и экологическим нагрузкам на городскую среду;

недостаточно эффективное использование жилищного фонда и городских территорий;

моральный и физический износ застройки;

разновременность сроков службы отдельных элементов городской среды;

потеря в процессе развития ценных историко-архитектурных качеств сложившейся среды городов.

1.3.    Реконструкции подлежат любые материальные объекты, формирующие городскую среду. К ним относятся как отдельные здания и сооружения, так и целостные градостроительные образования — кварталы, межмагистральные территории, районы, а также улицы, общественно-транспортные узлы; в ряде случаев заповедные зоны исторической застройки. Наряду с объектами следует выделять элементы реконструкции. Применительно к зданиям и сооружениям это могут быть отдельные конструктивные элементы. В градостроительных образованиях элементами являются здания, сооружения; коммуникации, участки территории различного назначения.

1.4.    Наиболее существенным объектом реконструкции являются районы и кварталы жилой застройки. На долю жилой застройки в настоящее время приходится 25—30% стоимости городских фондов. Поэтому в общем объеме затрат на ремонт жилищного фонда и преобразование жилой среды в отдельных городах выделяется до 80% капиталовложений.

1.5.    Реконструкция жилой застройки может проводиться как в составе многофункциональных градостроительных объектов (улицы, общественно-транспортные узлы, общественные комплёксы), так и при обновлении сложившихся жилых образований (кварталы, группы кварталов, межмагистральные территории).

1.6.    Процесс реконструкции сложившейся жилой застройки в целом представляет собой взаимосвязанное проектирование, планирование, организацию и проведение реконструктивных мероприятий.

1.7.    Реконструктивные мероприятия но своему содержанию состоят в сносе, строительстве, ремонте зданий и сооружений. Они различаются по таким признакам, как масштаб, степень преобразования.

едшговременность проведения (табл. 1). Значимость мероприятия определяется объектом реконструкции:    местный,    городской,    респу

бликанский или союзный.

Критерием для дифференциации реконструктивных мероприятий по масштабу служит показатель того, насколько полно затрагиваются реконструкцией ее объекты. Так, при проведении строительных работ на всех зданиях и сооружениях градостроительного объекта имеет место сплошная реконструкция; при сносе, ремонте, новом строительства одного, нескольких зданий и сооружений — выборочная и локальная.

Характеристика реконструктивных мероприятий по степени преобразования показывает, насколько достигнуты в результате их проведения нормативные показатели качества объекта. Так, если в процессе ремонта жилищного фонда ликвидируется моральный износ здания, то обновление следует считать полным. Уменьшение физического износа зданий без перепланировки помещений характеризуется как реконструктивное мероприятие с частичным преобразованием объекта. Для полного обновления сложившейся жилой среды необходимо как преобразование жилищного фонда, так и санация внутриквартальных территорий, новое строительство, упорядочение системы учреждений культурно-бытового обслуживания, создание мест отдыха в соответствии с нормами.

По срокам осуществления следует различать единовременную реконструкцию, завершаемую в сжатые сроки (5—7 лет) и последовательную, проводимую в течение всего расчетного срока и за его пределами.

1.8.    Реконструктивные мероприятия или их сочетания различного значения с определенными пространственно-временными характеристиками следует рассматривать как виды реконструкции (табл. 2).

Так, в качестве основных видов реконструкции могут быть:

сплошная, одновременно осуществляемая реконструкция с полным преобразованием объекта городского значения, состоящая в проведении различных по содержанию реконструктивных мероприятий (полная реконструкция квартала со сносом ветхих, строительством новых и ремонтом опорных зданий);

выборочная, последовательно осуществляемая рекрнструкция местного значения, состоящая в сносе, строительстве новых или ремонте отдельных опорных зданий, входящих в состав объекта реконструкции.

1.9.    Многообразие видов реконструкции, ее пространственно-временная и качественная неравномерность являются важной закономерностью преобразования сложившихся, прежде всего центральных, районов городов. Она обусловлена двумя причинами. Во-первых, большие размеры районов, неоднородность застройки (функциональная, планировочная, по степени износа), ограниченность ресурсов и условий проведения строительных работ вызывают дисперсный, растянутый во времени характер преобразования. С другой стороны, задача полу-

2 Зак. 393

чить наибольший градостроительный, экономический, социальный эффект от реконструкции требует проведения всеобъемлющего, завершенного обновления целостных градостроительных объектов. Соединение этих разнонаправленных начал в реальной практике преобразования сложившихся районов предопределяет сложный характер процесса реконструкции крупных градостроительных объектов в отличие от реконструкции отдельных сооружений.

1.10.    Неоднородность процесса преобразования сложившихся районов требует учета в методологии проектирования, методах планирования и формах управления реализацией проектных решений. Виды реконструкции являются наиболее объективным и полным проявлением процесса преобразования во времени и пространстве и потому должны лежать в основе управления этим процессом.

1.11.    Соотношение и пространственное размещение объектов различных видов реконструкции должны определяться на основе долговременной градостроительной концепции преобразования сложившихся районов. Концепция должна содержать основные цели реконструкции, выраженные в количественных и качественных показателях, а также обобщенное пространственно-планировочное решение, обеспечивающее их поэтапное достижение. Предложения по преобразованию отдельных составляющих городской среды должны быть скоординированы между собой. В свете требований сохранения и обновления сложившегося жилищного фонда городов особое значенйе приобретает координация преобразований планировочной структуры градостроительных объектов, реконструкции и ремонта входящего в их состав жилищного фонда.

Градостроительная концепция требует периодического обновления в связи с эволюцией взглядов на содержание реконструкции и изменениями, вызванными текущими задачами народнохозяйственного развития.

1.12.    Основным направлением повышения эффективности проектирования, планирования и осуществления реконструкции сложившейся жилой застройки центральных районов городов должны быть:

повышение научной обоснованности градостроительных концепций реконструкции за счет всесторонней оценки и аргументированных решений по сохранению, использованию и ремонту жилищного фонда и рациональной организации жилой среды;

определение для каждого этапа развития города и конкретной градостроительной ситуации всесторонне обоснованного соотношения объектов различных видов реконструкции;

планирование сноса, нового строительства, ремонта зданий, благоустройства территорий и применение форм управления строительством в соответствии с установленными видами реконструкции.

2. ЦЕЛИ И ПРОБЛЕМЫ РЕКОНСТРУКЦИИ

2.1. Цели преобразования жилой среды должны определяться, с одной стороны, исходя из интересов населения города, с другой сто-

8

роны, города в целом как народнохозяйственного комплекса. Необходимо выделять следующие основные цели реконструкции:

1)    обеспечение комфортных условий проживания населения как в жилом доме, так и в пределах жилой среды;

2)    создание градостроительных предпосылок для эффективного функционирования всех элементов городской застройки;

3)    оздоровление городской среды;

4)    обеспечение высокого архитектурно-художественного облика города.

2.2.    Создание комфортных условий проживания в пределах жилых территорий достигается за счет обеспечения благоприятных санитарно-гигиенических условий (оздоровление воздушного, водного бассейнов, защита от шума), высокого уровня культурно-бытового обслуживания (школьные, детские, торговые, культурно-просветительные, коммунальные, спортивные и другие учреждения), условий для тихого и активного отдыха населения, смягчения неблагоприятного воздействия на жилую застройку природно-климатических факторов, удобной транспортной доступности к основным центрам трудового и культурно-бытового тяготения, создания условий для удобного хранения индивидуального транспорта, высокого уровня эстетического качества жилой среды.

2.3.    Понятие комфорта жилищных условий динамично во времени. В качестве ориентира может приниматься комфорт, обеспечиваемый новым жилищным строительством. Вместе с тем при определении целей «улучшения жилой среды необходимо исходить из того положения, что комфорт проживания зависит от комплекса условий, которые связаны между собой, взаимно дополняют и в определенной степени компенсируют друг друга.

Качество отдельных составляющих условий проживания в сложившихся и новых районах не могут быть приравнены друг к другу из-за необратимых различий в исходных условиях их реконструкции и формирования. Поэтому целью обновления и реконструкции сложившихся районов должно быть не достижение полного соответствия качества каждой составляющей условий проживания нормативным показателям для новых районов, а создание условий, в целом сопоставимых с комфортом проживания, проектируемым для новых районов. При этом расхождения в показателях одних условий, например количества зеленых насаждений, в пользу новых районов должно компенсироваться в старых районах улучшенными условиями доступности многообразных учреждений культурно-бытового обслуживания.

В соответствии с рекомендациями НИиПИ генплана Москвы рациональная перепланировка старого фонда для посемейного заселения и компенсация недостаточной обеспеченности территориями для отдыха могут быть достигнуты только при условии увеличения перспективной нормы жилищной обеспеченности до 15 м²/чел. против среднегородской перспективной нормы 12—13 м²/чел.

9

1

В соответствии с классификацией в «Руководстве по планировке и застройке городов с памятниками истории и культуры». М.: Стройиздат, 1980.

2