АННОТАЦИЯ

В методических рекомендациях рассмотрены организационные мероприятия и вопросы разработки и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования в условиях города Москвы (далее - Проект).

Приведены перечни необходимых работ, основополагающих законодательных и нормативных актов, участников проекта реконструкции, а также регламент их взаимодействия. Разработан типовой бизнес-план Проекта, включая сетевой график его реализации. Предложена финансовая схема его реализации с проработкой возможных источников финансирования.

Методические рекомендации предназначены для коллективных собственников (ТСЖ, ЖСК и т.п.), жителей и собственников квартир в многоквартирных жилых домах, которые могут быть реконструированы с надстройкой верхних этажей без отселения жителей.

Разработка проведена на базе современного успешного опыта ТСЖ «Мишина-32» реконструкции кирпичного 4-х этажного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 32. Результатом реконструкции будет удвоение обшей жилой площади, новое оборудование, включая устройство лифтов, и капитальный ремонт существующей части здания. В итоге все жители дома и вновь принятые члены ТСЖ улучшат свои жилищные условия, а город получит экономию бюджетных средств на проведение капитального ремонта жилищного фонда. Реализация подобных проектов имеет важное социальное и градостроительное значение для города Москвы.

Методические рекомендации по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования (далее -Методические рекомендации) подготовлены Департаментом градостроительной политики города Москвы (начальник Управления координации реализации Генерального плана города Москвы Филипенко Ю.А.) совместно с ООО НПЦ «Развитие города» (первый заместитель генерального директора, к.т.н. Киевский И. Л.) и ТСЖ «Мишина-32» (председатель Куренков Г. И.).

1

Фотографии 4-5-ти этажных ломов серии 11-03:

Фотографии 5-ти лажных ломов серии 11-05 (блочная и кирпичная молификации):

Характерист ики типового жилого лома ло и после реконструкции с налстройкой и обстройкой здания

Типичным представителем перечня жилых домов, рекомендуемых для реконструкции с надстройкой без отселения жителей, является успешно реконструируемый жилой дом 32 по ул. Мишина. Характеристики этого типового жилого дома до и после реконструкции приведены в таблице 2.

Таблица 2. Характеристики типового жилого лома до и после реконструкции с надстройкой

1 Название характеристики До реконструкции После реконструкции Этажность, 4 9 в т.ч. наличие тех. этажа нет да Высота потолков жилых помещений, м 3.2 3,0-3,2 Количество квартир по зданию, шт. 16 50 Общая площадь квартир по зданию, кв.м 1440 4213.6

10

Название характеристики До реконструкции После реконструкции Количество (общая площадь) по типам квартир, шт. (кв.м): -    1-х комнатные в существующей части -    1-х комнатные в надстроенной части - 18(53,8-62,0) - 2-х комнатные в существующей части - - - 2-х комнатные в надстроенной части - 8(58.1-80,0) - 3-х комнатные в существующей части 8 (80.0) 8(115.4) - 3-х комнатные в надстроенной части. - 6 (90.0) в том числе на 2-х уровнях - 2(150.9) - 4-х комнатные в существующей части 8(100.0) 8(118.4) - 4-х комнатные в надстроенной части - - Количество (общая площадь) нежилых помещений, используемых для нужд ТСЖ, шт. (кв.м) нет 3(125,6) Наличие вентилируемого фасада с утеплением и крыши с противогололёдной системой нет да Наличие лифта нет да Доступ инвалидов нет да Наличие мусоропровода нет да Наличие газового оборудования да нет Горячее водоснабжение нет да Необходимость проведения капитального ремонта да нет Наличие индивидуального теплового пункта нет да Наличие системы диспетчеризации энергоресурсов и автоматического пожаротушения нет да Наличие подземного гаража (машмно/мест) нет да (36 м/м) Благоустройство придомовой территории с оборудованием детской и спортивной площадки нет да Оборудование для охраны дома и придомового земельного участка нет да Кабельное и спутниковое ЦТВ, интернет и связь нет да

Таблица 2 показывает, что в существующей части здания жители дома, даже без вложения денежных средств, получат существенную прибавку общей площади квартир: -    35,4 (44%) кв.м для 3-х комнатных квартир; -    18,4 (18%) кв.м для 4-х комнатных квартир. При этом пайщики ТСЖ имеют возможность получить новые комфортные одно-, двух- и трех комнатные квартиры в надстроенной части здания по цене, близкой к себестоимости строительства.

11

С одержание Методических рекомендаций по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетною финансирования

1. Формы организации жителей жилого дома, необходимые для разработки и реализации проекта реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетною финансирования. Первые шаги

В целях реализации проекта реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания собственники жилых помещений многоквартирных жилых домов могут объединяться в ТСЖ (Глава 13, Ст. 135 Жилищного кодекса РФ) и ЖСК (Глава 11, Ст. 110 Жилищного кодекса РФ).

Жилищным (ЖК) или жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) признается добровольное объединение граждан и в установленных Жилищным Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребное ген граждан в жилье, а также управления многоквартирным ломом. Состав и условия деятельности ЖСК определяются «Типовым уставом жилищностроительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации», утвержденным постановлением Правительства РФ 6 июня 2012г. № 558 (Приложение № 2 к настоящим Методическим рекомендациям).

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 Жилищного Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользую-

щимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. Типовой устав ГСЖ приведен в Приложении № 1 к настоящим Методическим рекомендациям.

Иыоор: «ТСЖ ЖСК» рекомендуется сделать самим жителям при подготовке общего собрания собственников. Эти формы организации собственников с позиций предстоящей надстройки в основном равноценны и дают юридическое основание для разработки и реализации Проекта в целом.

В целях реализации проекта реконструкции жилых домов за счет средств собственников жилых помещений жилых многоквартирных домов целесообразно осуществлять реконструкцию с выбором ТСЖ в качестве компании инвестора-застройщика. В таком случае у жителей жилого дома (собственников) появляется возможность управления инвестиционным проектом (в том числе проектированием, строительством), а также всеми финансовыми потоками, направляемыми в паевой фонд. Выбор ТСЖ в качестве компании застройщика предпочтителен для собственников, но возможен только лишь в том случае, если в числе собственников жилых помещений находится достаточное количество инвесторов (физических лиц из состава собственников) для начала реазизации проекта, а именно: финансирования этапов предпроектной подготовки строительства и проектирования. В противном случае необходимо образование ЖСК как собственниками жилых помещений жилого дома, так и с привлечением сторонних инвесторов (физических или юридических лиц) для финансирования проекта.

Необходимо отметить, что предусмотрена процедура принятия членами ТСЖ решения на общем собрании о преобразовании ТСЖ в жилищный (жилищно-строительный) кооператив (ЖСК). Образец заполнения соответствующего протокола общего собрания приведен в Приложении № I к настоящим Методическим рекомендациям (форма 102).

Учитывая положительный опыт ТСЖ «Мишина-32», можно считать имеющим основания выбор ТСЖ в качестве типовой формы организации собственников для проведения реконструкции с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования.

Настоящие Методические рекомендации разработаны как пошаговое руководство к действию, целью которого является выполнение решения собственников в многоквартирном доме о проведения реконструкции с надстройкой и обстройкой здания без отселения

жителей. Количество шагов - 35, определяется количеством основных видов работ (п.3.1), актуализированных на практическом опыте ТСЖ «Мишина-32» накопленном при реализации пилотного Проекта.

Первые два шага являются наиболее ответственными и важными для дальнейшей судьбы Проекта. В связи с этим их описание представлено в пп. 1.1 и 1.2 наиболее подробно.

1.1. Шаг 1-й. Подготовка и проведение собрания собственников по вопросу организации юридического лица (ТСЖ и др.) с целью дальнейшей разработки и реализации Проекта.

ЖСК:

-    Члены жилишно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

-    Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

-    Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

-    В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

-    Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

-    Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

-    Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом также как в случае ТСЖ (Приложение № 1).

Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2)    конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3)    правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Общее собрание членов жилищного кооператива.

I. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива. - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

2.    Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

3.    Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

4.    Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

ТСЖ - Товарищество собственников жилья может быть создано:

I) Собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере

Содержание

стр. Анн 2 Поя 5 Актуальность и значимость разработки Методических рекомендаций.............. 5 Цели и задачи Методических рекомендаций. Ожидаемый результат от их использования.................................................................................. 6 Область применения........................................................................... 8 Характеристики типового жилого дома до и после реконструкции с надстройкой и обстройкой здания......................................................... 11 Сод про отсс иск ержанне Методических рекомендаций по разработке и реализации ектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обсгройкой здания без леиия жителей с привлечением средств собственников и других зчников внебюджетного финансирования................................................ 12 1. Формы организации жителей жилого дома, необходимые для разработки и реализации проекта реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования. Первые шаги.............. 12 1.1. Шаг 1-й. Подготовка и проведение собрания собственников по вопросу организации юридического лица (ТСЖ и др.) с целью дальнейшей разработки и реализации Проекта....................................................................... 15 1.2. Шаг 2-й. Выполнение решения собрания собственников об организации юридического лица. Регистрация ТСЖ и постановка на налоговый учет.......... 17 2. Участники процесса разработки и реализации Проекта................................ 19 3. Этапы, стадии (группы) и виды работ. Сетевой график и законодательнонормативная база выполнения работ....................................................... 21 3.1. Перечень этапов, стадий и видов работ............................................... 21 3.2. Типовой сетевой график выполнения работ......................................... 26 4 Шаг 3-й. Методические рекомендации по бизнес-планированию разработки и реализации Проекта......................................................................... 29 4.1. Введение в бизнес-планирование...................................................... 29 4.2. Рекомендации о последовательности подготовки и содержании бизнес-плана.................................................................................... 30 4.3. Рекомендации по анализу рынка жилой недвижимости........................... 33 4.4. Источники финансирования и финансовое планирование....................... 35 4.4.1. Источники финансирования.................................................................. 35 4.4.2. Финансовое санирование..................................................................... 37 4.4.3. Типовая финансовая схема на примере ТСЖ «Мишина-32»..................... 40 4.5. Риски. Рекомендации по управлению Проектом................................... 45 5 Дальнейшие шаги. Взаимодействие коллектива собственников с ресурсоснабжающими и другими организациями, органами исполнительной власти города Москвы при разработке и реализации Проекта........................ 51 11 pi разр ложение№ 1. Типовые формы и образцы документов, используемых при аботке и реализации Проекта................................................................. 53

2

Приложение № 2. Нормативно-правовые акты для реализации сетевого графика выполнения работ по реконструкции многоквартирных домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования........................................	93
Приложение № 3. Условия предоставления электронных государственных услуг в строительстве...........................................................................................	119

3

Пожми re. м,паи tan иска

Актуальность н значимость разработки Методических рекомендаций

В Москве после завершения ликвидации подлежащих сносу серий жилых домов первого периода индустриального домостроения останется около 9 тысяч морально устаревших кирпичных, блочных и панельных 3-5 этажных домов постройки 1955-1965гг. (около 35 млн. кв.м). Многие из этих домов требуют проведения комплексного капитального ремонта. Обладая в ряде случаев железобетонными перекрытиями и мало изношенными несущими конструкциями, они могут быть реконструированы с увеличением этажности.

Имеющийся опыт реконструкции показывает, что имеются три основных метода реконструкции жилых домов (надстройка мансарды, надстройка с использованием монолитных несущих конструкций на отдельном фундаменте и пристройка отдельных жилых секций), в результате которой увеличивается выход общей жилой площади. Достоинства и недостатки указанных методов приведены в таблице 1.

Таблица 1 -Достоинства и недостатки методов реконструкции с выходом до п од и и тел ьн он пл о шал и

Л? Метод реконструкции Достоинства: Недостатки: 1 Надстройка малоэтажной мансарды -    простота и относительно не высокая стоимость строительства (на 20-50% дешевле обычного); -    используются существующие коммуникации; -    возможность проведения работ без или при частичном отселении жителей. -    относительно малая площадь надстройки (до 2-3 этажей); -    существующие квартиры практически не претерпевают изменений; -    трудно согласовать с жителями вопросы строительства 2 Надстройка и обстройка здания с использованием монолитных несущих конструкций на отдельном фундаменте -    общая площадь здания может быть увеличена более, чем вдвое; -    увеличивается площадь всех существующих квартир; -    наилучшая экономическая эффективность реконструкции, особенно на дорогих городских земельных участках; -    возможность согласовать вопросы строительства со всеми жителями без их отселения. -    проблематично согласовать со всеми собственниками вопросы строительства при большом количестве квартир в реконструируемом доме; -    необходимость оформления прав для коллективного собственника (организация ТСЖ). 3 Пристройка отдельных жилых секций -    наибольший выход площади -    широкие архитектурные и градостроительные возможности; -    возможность совмещения различных методов реконструкции с надстройкой для группы домов; -    легче решаются вопросы отселения жителей; -    возможность поэтапной реконструкции с переселением жителей в пределах реконструируемой группы -    метод применим для группы домов, либо при наличии возможностей уплотнения застройки. которые в настоящее время практически исчерпаны; -    большой срок реализации проекта; -    значительные объемы финансирования.

Практический опыт реконструкции 5-этажных домов первого периода индустриального домостроения показывает, что успешная реализация проекта возможна только тогда, когда государственные интересы развития города совпадают с интересами проживающих в этих домах граждан. Это возможно, например, когда для переселения граждан имеется ресурс площади (городской или стороннего инвестора) либо, когда преимущества, градостроительные, социальные и экономические достоинства проекта реконструкции обеспечивают возможность согласования вопросов строительства всеми собственниками квартир жилого дома. Таким примером является проект реконструкции жилого дома (ул. Мишина, д. 32) с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей за счет средств собственников. Этот проект успешно осуществляется на основе второго метода реконструкции с надстройкой (таблица 1) с использованием монолитных несущих конструкций на отдельном фундаменте.

Опыт ТСЖ «Мишина-32», как никакой другой, указывает на возможность совпадения интересов государства и жителей, нуждающихся в реконструкции домов, и позволяет достичь конкретных значимых успехов в развитии города, экономя при этом бюджетные средства на проведение капитального ремонта. Имеются все основания для информационной, нормативно-законодательной и иной государственной поддержки опыта ТСЖ «Мишина-32» в рамках ресурсов, обеспечивающих установленную деятельность городских структур.

Значимость указанного проекта подчеркивается его включением в число «пилотных» проектов, реализуемых в рамках Государственной программы города Москвы «Жилище» на 2012-2016 гг. (ГП «Жилище»).

Цели и задачи методических рекомендаций. Ожидаемый результат от их использования.

Цель разработки настоящих методических рекомендаций - создать для коллективных собственников (ТСЖ, ЖСК и т.п.), жителей и собственников квартир в многоквартирных жилых домах апробированное руководство к действию, помогающее им за счет собственных средств улучшить свои жилищные условия, путем реконструкции с надстройкой верхних этажей собственного дома.

В задачи настоящих методических рекомендаций входят:

-    предоставление информации гражданам о перспективах и возможностях улучшения своих жилищных условий и комфортности проживания в реконструируемых домах:

-    знакомство собственников с перечнями необходимых работ и документов, основополагающих законодательных и нормативных актов, участников проекта реконструк-

5

ции (согласующих организаций), а также с регламентом их взаимодействия;

-    помощь в создании собственного бизнес-плана, являющегося управляющим документом и основой соответствующего Проекта по реконструкции собственного дома;

-    ознакомление с успешным опытом реализации проекта реконструкции жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 32;

-    знакомство собственников с возможными источниками финансирования (собственные средства, кредит, жилищная ипотека, материнский капитал и т.п.), с типовой схемой финансирования проекта, объемами и последовательностью платежей.

От практического использования данной методики москвичи получат:

-    возможность улучшения жилищных условий для себя и своих родственников путем получения квартиры по себестоимости строительства и устройства лоджий за счет расширения корпуса существующей части здания;

-    улучшения комфортности проживания за счет нового оборудования дома, включая лифты, проведения капитального ремонта, благоустройства прилегающей территории с возможным строительством подземного гаража;

-    замену инженерных коммуникаций, устройство (повышение надежности) постоянного горячего водоснабжения через устройство ЦТП.

Применение настоящих методических рекомендаций позволит привлечь для выполнения ГП «Жилище» дополнительные средства частных инвесторов - владельцев квартир. В ходе реконструкции предусматривается обновление внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования, капитальный ремонт существующего здания и благоустройство дворовой территории. При этом отпадает необходимость прямого субсидирования государством управляющих компаний и объединений собственников жилья (ТСЖ, ЖСК. ЖК и др.) в целях софинансирования их расходов на самостоятельную организацию и проведение капитального ремонта. Кроме того, государство значительные средства получит в виде прямых и косвенных налогов, в том числе на построенную недвижимость.

Ежегодный объем экономии средств городского бюджета и налоговых поступлений может служить оценкой получения прямого экономического эффекта. Оценка прямого экономического эффекта, учитывая количество домов, управляемых ТСЖ и подлежащих надстройке (порядка 10 объектов в год), среднюю площадь жилого дома до надстройки (около 3 500 кв.м), стоимость капитального ремонта 1-го кв.м общей площади жилого дома (3,5 тыс. руб./1 кв.м), плановый период капитального ремонта дома (30 лет), составит в случае 50%-го размера субсидии около 2 млн. рублей ежегодно. Оценка ожидаемых налоговых поступлений может многократно превысить экономический эффект от капремонта.

Кроме того, следует ожидать получение косвенного экономического эффекта, который будет выражен в уменьшении износа зданий и эксплуатационных расходов, развитии системы управления жилищным фондом, совершенствовании методологической базы осуществления программы реновации застроенных городских территорий.

Область применения

Долговечность конструкций существующего дома с учетом капитального ремонта и расчетный срок службы конструкций существующего дома должны быть сопоставимы. Это накладывает ограничение на область применения разрабатываемых Методических рекомендаций - перекрытия домов, подлежащих реконструкции на основе метода несущих железобетонных конструкций, в свою очередь, должны быть железобетонными. Обладая мало изношенными несущими конструкциями и железобетонными перекрытиями, они могут быть реконструированы с увеличением этажности.

Большая часть жилых помещений в этих домах (около 85%) принадлежит частным собственникам. Вместе с тем, принимая во внимание значительный моральный и физический износ этих домов, лишь незначительная их часть находится под управлением юридических лиц - коллективных собственников многоквартирных домов (ТСЖ, ЖСК и др.).

В связи с вышеизложенным, область применения Методических рекомендации определяется как совокупность кирпичных, блочных и панельных 3-5 этажных домов с железобетонными перекрытиями постройки до 1965 года, включительно, для которых целесообразно (и возможно) образование, в той или иной форме, юридического лица с целью разработки и реализации Проекта реконструкции с надстройкой.

Действительно, эти дома, исключая объекты довоенной постройки, возведены уже с использованием долговечных ограждающих конструкций и железобетонных перекрытий, а также рассчитаны на основании проведенных геологических и геодезических исследований. Остаточный срок их эксплуатации, при условии регулярно проводимых капитальных ремонтов, будет сравним с расчетным сроком эксплуатации нового здания.

Среди указанной совокупности домов наиболее целесообразной представляется реконструкция с надстройкой многочисленной группы кирпичных (блочных) домов «сталинских серий» и построенных по инднвндуазьным проектам, что обусловлено наличием у них высоких потолков (около 3 м) и достаточно больших помещений, соответствующих I-й категории комфорта. При этом в действующей части здания в наименьшей степени сказывается ухудшение условий инсоляции из-за расширения корпуса здания, а комфортность проживания в действующей части здания и во вновь построенной после реконструкции будет примерно одинакова.

7

Помимо того, область применения разрабатываемых Методических рекомендаций ограничивается действием следующих факторов:

\) Близость к существующим элементам улично-дорожной сети (УДС) и трассам проложенных коммуникаций.

2)    Стесненность существующей застройки. Расширение корпуса реконструируемого дома может нарушить нормативы по близости окружающих строений. Пределы расширения ограничены «красными линиями».

3)    Размеры объекта реконструкции и наитие большого количества собственников квартир. Опыт ТСЖ «Мишина-32» говорит о том, что договориться об условиях строительства должны собственники всех квартир существующего дома. Вероятность договориться резко убывает с увеличением в доме количества собственников. Полагая, что при увеличении количества квартир в 2-2,5 раза по сравнению с «образцом» (16 квартир) договориться становится практически невозможно, получаем еще один критерий конкретизации области применения Методических рекомендаций: количество квартир реконструируемого жилого дома должно быть не более 40.

4)    Расположение объекта реконструкции в зонах ограничения градостроительной деятельности.

5)    Наличие градостроительных ограничений, например, планов сноса объекта.

6)    Наитие технических зон инженерных коммуникаций вблизи дома.

7)    Условия инсоляции. При расширении и увеличении высоты корпуса дома в результате его реконструкции, в том числе из-за стесненности существующей застройки, могут быть нарушены нормативы по инсоляции квартир как в самом доме, так и в окружающих жилых домах.

8)    Газификация дома. При возведении в ходе реконструкции новых внешних стен газовое оборудование, стояки оказываются внутри дома, что недопустимо по требованиям безопасности. В этом случае необходимо дорогостоящее перепроектирование и устройство, по существу, новой системы внутреннего газоснабжения. Проще и лучше, с точки зрения безопасности, как показывает пример реконструкции дома 32 по ул. Мишина, отказаться от газового оборудования в пользу электрического.

В итоге, наиболее приоритетными объектами для практического использования настоящих методических рекомендаций на начальном этапе являются жилые дома удовлетворяющие следующим основным критериям:

а) этажность не более 5;

8

b)    объект принадлежит группе кирпичных (блочных) домов «сталинских серий» и построенных по индивидуальным проектам, с использованием для перекрытий заводских конструкций из сборного железобетона;

c)    удаленность от объектов УДС - не менее 3 м;

d)    объект находится вне зон ограничения градостроительной деятельности и не имеет градостроительных ограничений;

e)    высота потолков - около 3 метров;

О расчетный износ здания на текущий год - не более 50%;

g)    год постройки - с 1950 по 1965, включительно;

h)    количество квартир - не более 40.

Нижний предел по году строительства (1950г.) взят из расчета начала широкого применения железобетонных панелей перекрытий в жилищном строительстве.

В настоящее время около 400 жилых домов общей жилой площадью 1 млн. кв.м в городе Москве удовлетворяют всем указанным критериям и, в первую очередь, могут быть рекомендованы для реконструкции с надстройкой.

Область применения настоящих Методических рекомендаций также характеризуется обобщенными данными и иллюстративными материалами по «сталинским» домам, принадлежащим области их применения:

Серия	Материал стен	Утажность	Годы строительства
11-01 Цкирпич		3-5	1954-1959 гг.
11-02	панели/кирпич	8	1952-1960 гг.
11-03	кирпич	2-5	1954-1961 гг.
11-04	блоки	8	1955-1963 гг.
11-05	блоки	5-6	1955-1959 гг.
11-08	кирпич	5,8	1957-1969 гг.

Фото1 рафии 4-5-ти зтажных ломов серии 11-01:

9