АССОЦИАЦИЯ «НАЦИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ СТРОИТЕЛЕЙ» НАУЧНО-КОНСУЛЬТАТИВНАЯ КОМИССИЯ

ЭКСПЕРТНОГО СОВЕТА ПО ВОПРОСАМ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ

«УТВЕРЖДАЮ»

Президент Ассоциации «Национальное объединение строителен»

Глушков А Н

«_»_2019    года

Одобрены Научно-консультативной комиссией (протокол от-----2019 № 8)

РЕКОМЕНДАЦИИ

по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в связи с выявлением недостатков переданных нм помещений

Москва

2019

СОДЕРЖАНИЕ

Введение............................................................................... 4

1.    Правовая основа регулирования общественных отношений в сфере защиты прав участников долевого

строительства.......................................................................... 6

1.1В части применения ГК РФ.................................................... 6

1.2    В части применения Закона № 214-ФЗ...................................... 9

1.3    В части применения Закона ЗПП............................................. 11

2.    Существенные и иные недостатки объекта долевого

строительства.......................................................................... 12

2.1    Обязательные и добровольные требования нормативной

технической документации......................................................... 13

2.2    Виды недостатков объекта..................................................... 15

2.3    Гарантия качества. Взаимодействие застройщика с собственниками

квартир в период гарантийного срока эксплуатации......................... 19

2.4    Права требования участников долевого строительства в связи с

выявленными недостатками....................................................... 21

2.5    Субъекты установления (выявления) недостатков объекта долевого

строительства......................................................................... 22

3.    Приемка-передача объекта участнику долевого строительства......... 23

3.1    Регламентированные сроки приемки-передачи объекта................. 24

3.2    Осмотр объекта при приемке-передаче, выявление и фиксация

недостатков............................................................................ 26

3.3    Односторонний отказ от приемки объекта................................. 27

3.4    Особенности условий договора об устранении недостатков объекта 29

4.    Санкции в отношении застройщика при выявлении недостатков

объекта.................................................................................. 31

4.1    Виды санкций. Правовые основания применения........................ 31

4.2    Совокупность требований к застройщику. Применение принципа

соразмерности......................................................................... 38

4.3    Признаки злоупотребления правом и особенности обоснования......    40

5.    Уступка права требования. Особенности споров........................... 41

6.    Особенности организации деятельности застройщика при

производстве отделочных работ................................................... 43

Рекомендацнн

по отдельным вопросам пределов правовой 1ащнты участников долевого строительства в свит с выявлением недостатков переданных им помещений

Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Закон № 214-ФЗ является специальным законом и применяться к правоотношениям должен в приоритетном порядке

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным законом.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров. Закон ЗПП применяется в части, не урегулированной специальными законами

(пункт 2 постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 г. № 17 разъяснено, и учитывается судами (см. обзор судебной практики ВС РФ, №3 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 14 ноября 2018 г.)

1.3. В части применения Закона ЗИП.

Закон ЗПП применяется в части определения формата и размера ответственности застройщика, а именно положения статей 13 и 15'

Правовые нормы Закона о защите прав потребителей и Закона об участии в долевом строительстве предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя - участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта. (пункт 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 20 декабря 2016 г.)_

¹ Подробнее о нормах и их применении раскрыто разделе 4 настоящих Рекомендаций. Рскоменлацнн

по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в связи с выявлением недостатков переданных нм помещений

2. СУЩЕСТВЕННЫЕ И ИНЫЕ НЕДОСТАТКИ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА

Понятие недостатка товара (работы, услуги) приведено в преамбуле Закона ЗПП, в силу которой недостатком товара является его несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.

По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

На основании пункта 1 статьи 10 Закона ЗПП изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Следует обратить внимание, что судам при разрешении спора о качестве произведенных работ, не перечисленных в договоре участия в долевом строительстве, следует устанавливать, являются ли требования упомянутых в судебной экспертизе стандартов и сводов правил, предъявляемые к работам (товару), теми требованиями, которые обычно предъявляются к качеству соответствующих работ при простои отделке квартиры, и ес т являются, то могло ли их нарушение вести к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. (пункт 14 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017г^_

Рекоменлацни

по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в связи с выявленном недостатков переданных им помещении

2.1. Обязательные и добровольные требования нормативной технической документации.

Нормативные документы могут содержать обязательные требования, подлежащие безусловному исполнению в соответствии с законодательством Российской Федерации, и добровольные (альтернативные) требования и положения.

При разработке новых изделий, технологических процессов, при сертификации продукции и работ наиболее широкое использование в качестве ссылочных нормативных документов по стандартизации находят государственные стандарты ГОСТ и ГОСТ Р.

В числе обязательных требований стандарты должны содержать:

•    требования к продукции, работам и услугам по их безопасности для окружающей среды, пожарной безопасности, техники безопасности и производственной санитарии;

•    требования по технической и информационной совместимости, а также взаимозаменяемости продукции;

•    основные потребительские (эксплуатационные) характеристики продукции, методы их контроля, требования к упаковке, маркировке, транспортированию, хранению, применению и утилизации продукции;

•    правила и нормы, обеспечивающие техническое и информационное единство при разработке, производстве, эксплуатации продукции, выполнении работ и оказании услуг, в том числе правила оформления технической документации, допуски и посадки, общие правила обеспечения качества продукции, работ и услуг, сохранения и рационального использования всех видов ресурсов, термины и их определения, условные обозначения, метрологические и другие общетехнические и организационно-технические правила и нормы.

К добровольным требованиям ГОСТ и ГОСТ Р относятся требования, характеризующие потребительские и иные свойства продукции, не оговоренные изложенными выше обязательными требованиями стандартов. Выполнение добровольных требований изготовитель (поставщик) и потребитель определяют самостоятельно при заключении договоров на разработку и поставку продукции (работ, услуг).

Понятие «технический регламент» как юридическая категория введено в действующее законодательство с 1 июля 2003 г. в связи с принятием Федерального закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» (далее - Закон № 184-ФЗ).

Рекоменлацнн

по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в связи с выявлением недостатков переданных нм помещений

Известны два технических регламента, связанных со строительством:

•    Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее - Закон № 384-ФЗ);

•    Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Передаваемый объект должен соответствовать требованиям двух этих технических регламентов.

Кроме технических регламентов на территории России в отношении строительства утверждены национальные стандарты н своды правил, в результате применения которых обеспечивается соблюдение требований технического регламента. Часть таких стандартов и сводов правил носит обязательный характер, часть рекомендательный. При исполнении договора объект должен соответствовать не только требованиям технического регламента, но и положениям национальных стандартов и сводов правил, обязательных к применению, на основании которых обеспечивается соблюдение требований технического регламента.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. № 1521 утверждён Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Закона № 184-ФЗ. Таким образом, соблюдение требований строительных норм и правил является обязательным исключительно в случае, если конкретные технические нормы включены в данный перечень.

В соответствии с пунктом 4 статьи 16' Закона № 184-ФЗ применение на добровольной основе стандартов и (или) сводов правил, включенных в указанный в пункте 1 данной статьи перечень документов по стандартизации, является достаточным условием соблюдения требований соответствующих технических регламентов. В случае применения таких стандартов и (или) сводов правил для соблюдения требований технических регламентов оценка соответствия требованиям технических регламентов может осуществляться на основании подтверждения их соответствия таким стандартам и (или) сводам правил.

Неприменение таких стандартов и (или) сводов правил не может оцениваться как несоблюдение требований технических регламентов. В этом случае допускается применение предварительных национальных стандартов Российской Федерации, стандартов орг анизаций и (или) иных документов для оценки соответствия требованиям технических регламентов. Положения пункта

Рекоменлацни

по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в связи с выявленном недостатков переданных им помещении

4 статьи 16¹ Закона№ 184-ФЗ допускают несоблюдение сводов правил, которые применяются на добровольной основе, только в том случае, если выполнение требований технического регламента подтверждено другим способом. Отказ от применения соответствующих стандартов и (или) сводов правил влечет необходимость подтверждения выполнения требований технического регламента применением иных документов, нежели эти стандарты и (или) своды правил. Соответственно, произвольное нежелание исполнять такой стандарт без ссылки на иной технический документ, содержащий альтернативные либо отличающиеся ог него технические нормы и правила, не допускается.

Сходное толкование положений пункта 4 статьи 16' Закона № 184-ФЗ о степени обязательности применения стандартов и (или) сводов правил не признано незаконным в определениях Верховного Суда Российской Федерации об отказе в передаче дела в Президиум Верховного Суда Российской Федерации от 3 февраля 2017 г. по делу № А32-47582/2015, от 12 ноября 2015 г. по делу № А73-15085/2014.

Данный вывод содержится в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 февраля 2018 г. № Ф08-11328/17 по делу N А32-23323/2016.

Таким образом, в случае отказа застройщика от применения добровольных правил, необходимо устанавливать требования к результатам отделочных работ в первую очередь в договоре, во вторую очередь - в проектной документации, в инструкции по эксплуатации, в технических условиях (ТУ), в стандартах организаций (СТО), в том числе саморегулируемых, в соответствии со статьей 21 Федерального закона от 29 июня 2015 г. № 162-ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации».

2.2. Виды недостатков объекта.

Виды недостатков объекта подразделяются на:

•    по принципу существенности - существенные и иные;

•    по принципу явности - явные и скрытые.

Существенные недостатки объекта.

В преамбуле Закона ЗПП указано, что существенным недостатком товара (работы, услуги) является неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранён без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Рекоменлации

по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевою строительства в свит с выявлением недостатков переданных им помещении

В пункте 6 статьи 19 Закона ЗПП предусмотрено, что в случае выявления существенных недостатков товара потребитель вправе предъявить изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента. Указанное требование может быть предъявлено, если недостатки товара обнаружены по истечении двух лет со дня передачи товара потребителю, в течение установленною на товар срока службы или в течение десяти лет со дня передачи товара потребителю в случае нсустановления срока службы. Если указанное требование нс удовлетворено в течение двадцати дней со дня его предъявления потребителем или обнаруженный им недостаток товара является неустранимым, потребитель по своему выбору вправе предъявить изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) иные предусмотренные пунктом 3 статьи 18 Закона ЗПП требования или возвратить товар изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (пункт 3 части 1 статьи 9 Закона N9 214-ФЗ) разрешались судами с применением положений, определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги), содержащихся в преамбуле Закона ЗПП.

Анализ материалов судебной практики показывает, что в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Кроме того, суды руководствуются разъяснениями, содержащимися в пункте 13 Постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», а ранее - в пункте 15 Постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» в редакции,

Рекоменлацнн

по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в свят с выявлением недостатков переданных им помещений

действовавшей в соответствующий период (по материалам судебной практики Верховного Суда Республики Алтай, Амурского, Ивановского, Костромского, Оренбургского, Орловского, Саратовского областных судов, Санкт-Петербургского городского суда, ряда других судов).

Разрешение вопроса о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства осуществляется судами в каждом случае исходя из конкретных обстоятельств дела, в необходимых случаях назначается экспертиза.

(Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (в ред. Обзора судебной практики ВС РФ №1 (2015)), Раздел «Рассмотрение требований о расторжении договора участия в долевом строительстве», утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.)_

Суды, как правило, удовлетворяют требования о признании расторгнутым договора участия в долевом строительстве в случаях, когда исходя из конкретных обстоятельств дела приходят к выводу о наличии существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Суд удовлетворил требование о признании расторгнутым договора участия в долевом строительстве, поскольку, исходя из конкретных обстоятельств дела, пришел к выводу о наличии существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Решением Куйбышевского районного суда города Иркутска признан расторгнутым договор участия в долевом строительстве между гражданином Е. и муниципальным унитарным предприятием «Управление капитального строительства города Иркутска» в связи с наличием существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства.

В ходе проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, которая оценивалась судом в совокупности с иными доказательствами, представленными сторонами, установлено, что объект долевого строительства -квартира, переданная Е., в существующем состоянии непригодна для проживания без устранения биологических повреждений, а также выявленного в процессе экспертизы ее несоответствия проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов. Для нормальной эксплуатации приобретенной квартиры необходимо восстановление требуемых показателей работоспособности системы естественной вентиляции, эксплуатационной надежности системы отопления, а также приведение

Рекомендации

по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в свя зи с выявлением недостатков переданных им помещении

наружных ограждающих конструкций здания к требованиям, действующим в области строительства и энергосбережения.

Суд пришел к выводу о том, что недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, в котором расположена квартира Е., являются существенными, поскольку система вентиляции дома функционирует неправильно, в части квартир не функционирует полностью. Для обеспечения надлежащего функционирования системы вентиляции дома потребуется снос одной из его несущих стен и возведение новой стены с надлежащим возведением вентиляционных шахт и каналов. Выполнение таких работ повлечет финансовые затраты, которые окажутся значительно выше рыночной стоимости одной квартиры в доме. Кроме того, при проведении необходимых работ потребуется отселение проживающих в нем граждан.

(пункт 31 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (в ред. Обзора судебной практики ВС РФ №1 (2015)), утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.)_

Иные недостатки.

Иные недостатки - это все выявленные недостатки объекта на стадии приемки или в течение гарантийного срока, которые не делают объект непригодным и могут быть устранены в разумные сроки.

Явные недостатки.

Явные недостатки - это недостатки, которые могут быть установлены при обычном приеме (визуальный осмотр) без использования специальных приборов, а также без наличия специальных познаний в данной области.

Явный (видимый) характер недостатков работ, выполненных по договору долевого строительства, не освобождает застройщика от ответственности в соответствии с частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ. Положения статьи предусматривают право предъявлять определенные требования, в том числе о соразмерном уменьшении цены договора, только если объект долевого строительства построен с отступлением от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, приведшим к ухудшению качества объекта, или при наличии недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Не любые недостатки объекта капитального строительства влекут право требовать от застройщика соразмерною уменьшения цены договора,

Рекоменлацнн

по отдельным вопросам пределов правовой гащнты участников долевого строительства в сви т с выявлением недостатков переданных им помещении

а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают ею непригодным для использования по назначению.

Скрытые недостатки.

Скрытые недостатки - это недостатки, которые невозможно обнаружить при обычном визуальном осмотре и выявляются только с применением специальных приборов компетентными специалистами.

Для выявления скрытых недостатков, как правило, необходимо проведение независимой экспертизы объекта.

Обязанность представить доказательства, подтверждающие, что замена строительных материалов на эквивалентные по качеству соответствует условиям договора и не привела к ухудшению качества объекта долевого строительства, возлагается на застройщика.

(пункт 12 Обзора судебной практики ВС РФ №3 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 14 ноября 2018 г.)

2.3. Гарантия качества. Взаимодействие застройщика с собственниками квартир в период гарантийного срока эксплуатации.

Часгь 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ предусматривает, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных    элементов, изделий либо вследствие

ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также, если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных    предоставленной участнику долевого

строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Рекоменлацнн

по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в связи с выявлением недостатков переданных им помещений

По условиям договора участия в долевом строительстве гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет. Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

(пункт 32 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (в ред. Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2015)), утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.)

Взаимодействие застройщика с собственниками квартир в период гарантийного срока эксплуатации, регламентируется договором приобретения квартиры и инструкцией по эксплуатации квартиры, которая разрабатывается на основании инструкции по эксплуатации объекта и передается каждому собственнику квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию.

В этих документах устанавливаются в том числе положения по взаимодействию застройщика с собственником квартиры в случае выявления недостатков (дефектов) в период гарантийного срока эксплуатации, которые могут предусматривать:

-    безвозмездное устранение застройщиком недостатков (дефектов), выявленных собственником квартиры в период гарантийного срока эксплуатации, в случае подтверждения и принятия их застройщиком;

-    участие застройщика и собственника квартиры при проведении натурного обследования (измерения) объекта в составе строительнотехнической экспертизы, в случае обращения собственника квартиры в суд.

Рекоменлацни

но отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в связи с выявлением недостатков переданных им помещений

6.1 Формирование технического задания, разработка рабочей

документации, производство работ............................................... 43

6.2 Осуществление строительного контроля. Рекомендации

застройщикам.......................................................................... 45

7. Заключительные положения.................................................... 46

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Договор долевого участия. Обязательные

положения для защиты интересов застройщика.............................. 48

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Акт осмотра объекта. Рекомендации..................... 51

ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Инструкция по эксплуатации объекта.

Рекомендации.......................................................................... 52

ПРИЛОЖЕНИЕ 4. Акт приемки-передачи. Рекомендации.................. 66

Рекоменлацнн

по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в связи с выявленном недостатков переданных им помещений

Предоставление участнику долевого строительства документов должно осуществляться в наиболее доступной для последнего форме, которая может быть предусмотрена договором участия в долевом строительстве.

(письмо Минстроя России от 2 мая 2017 г. № 15293-НС/07)

2.4. Права требования участников долевою строительства в связи с выявленными недостатками.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Согласно части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1)    безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2)    соразмерного уменьшения цены договора;

3)    возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 3 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 данного закона.

При необходимости застройщик* и участник долевого строительства вправе установить в договоре любой порядок* предъявления н удовлетворения законных требований участника долевого строительства, в том числе предусмотреть первоочередное безвозмездное устранение недостатков застройщиком, сроки и порядок устранения недостатков.

Рекоменляцнн

по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в связи с выявлением недостатков переданных им помещений

ВВЕДЕНИЕ

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» был принят в 2004 году. Указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает г арантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Несовершенство действующего законодательства об обязательных требованиях в сфере жилищного строительства и по вопросу определения качества объекта привело к тому, что практика применения отдельных положений законодательства о защите прав потребителей приобрела негативный характер, а именно массовое злоупотребление правом защиты интересов дольщиков в части соблюдения застройщиками качества передаваемого объекта по договору долевого участия.

В 2016 году законодателями была предпринята попытка защитить застройщиков от недобросовестных истцов, с 1 января 2017 г. вступили в силу нормы Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленные на защиту прав и законных интересов добросовестных застройщиков и регулирующие вопросы гарантий качества, выявления недостатков, приемки готового объекта участниками долевого строительства. Но полностью избавиться от проблемы до сих пор не удалось.

Предпринимательское и профессиональное строительное сообщество констатирует, что на рынке долевого строительства увеличивается объем злоупотреблений потребителями своими правами. Зачастую эти действия направлены не на защит)' нарушенных прав, устранение недостатков в нату ре, а на личное обогащение в виде денежной компенсации или уменьшение цены договора. На этом рынке ведут активную деятельность специализированные

Рекоменлацни

по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в свит с выявлением недостатков переданных им помещений

консалтинговые компании, которые на профессиональной основе помогают взыскивать с застройщиков завышенные компенсации, используя пробелы в регулировании вопросов приёмки квартир, устранения выявленных недостатков. Предъявляемые требования являются несоразмерными, а количество исков, поступающих в суды, не уменьшается. Это связано не с ухудшением качества строящегося жилья, а с достаточно широкими основаниями для правовой защиты прав потребителей по обнаружению недостатков в объекте, не учитывающими отраслевой специфики.

Научно-консультативной комиссией Экспертного совета Ассоциации «Национальное объединение строителей» по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере (далее - Научно-консультативная комиссия) проведено исследование по вопросу о злоупотреблениях правами потребителей в сфере жилищного (долевого) строительства, по итогам которого подготовлены рекомендации, направленные на защиту прав и законных интересов как застройщиков, так и участников долевого строительства.

Целями разработки настоящих Рекомендаций являются:

1)    обеспечение баланса в правоотношениях застройщиков и участников долевого строительства, обеспечение практической реализации принципа разумности и справедливости в гражданско-правовых отношениях;

2)    повышение качества строительства многоквартирных жилых домов;

3)    повышение уровня правовой дисциплины застройщиков и подрядных организаций;

4)    обобщение опыта застройщиков (технических заказчиков) по договорному регулированию отношений с участниками долевого строительства в части предъявления и удовлетворения требований, касающихся недостатков передаваемых (переданных) помещений.

5)    обобщение судебной практики в категории споров по качеству объекта.

Разработка настоящих рекомендаций направлена на решение следующих задач:

1)    методическая поддержка застройщиков и подрядных организаций -членов самораулируемых организаций при рассмотрении категорий споров по качеству объектов в судах;

2)    формирование унифицированных условий договоров застройщиков и потребителей их услуг.

Настоящие Рекомендации не являются нормативным правовым актом, не содержат норм права и носят исключительно информационный характер.

Рекомендации

по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в свят с выявленном недостатков переданных им помещении

1. ПРАВОВАЯ ОСНОВА РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИИ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА

При проведении исследования Научно-консультативная комиссия проанализировала следующие нормативные правовые акты, документы и материалы:

■    Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ);

■    Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (далее -ГПК РФ);

■    Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ);

■    Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон ЗПП);

■    иные нормативные правовые акгы;

■    Определения Конституционного Суда Российской Федерации в категории споров по качеству объекта и защиты прав потребителей;

■    Определения Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ) в категории споров по качеству объекта и защиты прав потребителей;

■    практика разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Обобщая нормы законодательства в части защиты прав участников долевого строительства, можно выделить следующую правовую основу регулирования этих общественных отношений.

1.1. В части применения ГК РФ.

>    В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

>    Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать

Рекоменляцнн

по отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в связи с выявлением недостатков переданных им помещений

добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

>    Согласно пунктам 1 и 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения этих требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

>    В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

>    Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

>    В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

'г Согласно статье 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору в том числе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

>    В соответствии с пунктом 2 статьи 474 ГК РФ если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового

Рекоменлацнн

но отдельным вопросам пределов правовой защиты участников долевого строительства в связи с выявлением недостатков переданных им помещений

оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

>    Статья 395 ГК РФ устанавливает ответственность за неисполнение денежного обязательства: в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 статьи 395 ГК РФ, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 статьи 395 ГК РФ.

>    Согласно статье 397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства изготовить и передать вещь в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, либо передать вещь в пользование кредитору, либо выполнить для него определенную работу или оказать ему услугу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Рскоменлацнн

по отдельным вопросам пределов правовой эдщнты

участников долевого строительства в свят с выявлением    Н0С1Р0Й

недостатков переданных им помещений

1.2. В части применения Закона X* 214-ФЗ.

Ниже приводятся основные нормы Закона Х« 214-ФЗ, регулирующие права и обязанности сторон по договору участия в долевом строительстве.

>    В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона X» 214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Закон Х« 214-ФЗ к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

>    На основании части 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

>    Согласно части 2 статьи 7 Закона Х« 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

>    В силу части 3 статьи 7 Закона Х« 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем

Рекоменлацнн

по отдельным вопросам пределов правовой гащнты участников долевого строительства в свяш с выявлением недостатков переданных нм помещений

порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 данного закона.

>    В соответствии с частью 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

>    Часть 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ предусматривает, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевою строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

>    В соответствии со статьей 10 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим

Рекоменлацни

но отдельным вопросам пределов правовой зашиты участников долевого строительства в связи с выявлением недостатков переданных нм помещений