ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ РЕГУЛИРОВАНИЮ И МЕТРОЛОГИИ

НАЦИОНАЛЬНЫЙ

СТАНДАРТ

РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ

Услуги населению УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЯМИ Термины, определения и назначение услуг

DIN 32736:2000 Services to the public — Management of buildings.

Terms, definitions and purpose of services (IDT)

Издание официальное

Предисловие

1    ПОДГОТОВЛЕН Открытым акционерным обществом «Всероссийский научно-исследовательский институт сертификации» (ОАО «ВНИИС») на основе собственного аутентичного перевода на русский язык национального немецкого стандарта, указанного в пункте 4

2    ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 342 «Услуги населению»

3    УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 29 ноября 2012 г. № 1815-ст

4    Настоящий стандарт идентичен национальному немецкому стандарту DIN 32736:2000 «Услуги населению. Управление зданиями. Термины, определения и назначение услуг» (DIN 32736:2000 Services to the public — Management of buildings — Terms, definitions and purpose of services).

Наименование настоящего стандарта изменено относительно наименования национального немецкого стандарта для приведения в соответствие с ГОСТ Р 1.5-2012

5 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ

Правила применения настоящего стандарта установлены в ГОСТ Р 1.0-2012 (раздел 8). Информация об изменениях к настоящему стандарту публикуется в ежегодном (по состоянию на 1 января текущего года) информационном указателе «Национальные стандарты», а официальный текст изменений и поправок - в ежемесячном информационном указателе «Национальные стандарты». В случае пересмотра (замены) или отмены настоящего стандарта соответствующее уведомление будет опубликовано в ближайшем выпуске информационного указателя «Национальные стандарты». Соответствующая информация, уведомление и тексты размещаются также в информационной системе общего пользования - на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет (gost.ru)

© Стандартинформ, 2014

Настоящий стандарт не может быть полностью или частично воспроизведен, тиражирован и распространен в качестве официального издания без разрешения Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии II

Библиография

[1]    DIN 276 Расходы в надземном строительстве

[2]    DIN 18916 Формирование ландшафта. Растения и растениеводство

[3]    DIN 18917 Формирование ландшафта. Дерн газонный и посадочные работы

[4]    DIN 18919 Формирование ландшафта. Создание площадей зеленых насаждений и уход за ними

[5]    DIN 18960 Эксплуатационные расходы на здания. Термины, классификация эксплуатационных расходов

[6]    DIN 31051 Техническое обслуживание. Наименование операций и технология выполнения

[7]    DIN 32541 Станки и подобные технические средства. Терминология по правилам эксплуатации

[8]    DIN 69901 Реализация проекта. Менеджмент проектирования. Термины и определения

[9]    DIN 69903 Реализация проекта. Затраты, объем услуг, финансовые средства. Термины и определения

[10]    Постановление о расчетах в жилищном хозяйстве (Второе постановление о расчётах - II. BV)¹’

¹¹ Можно получить в Немецком центре информации о технических правилах (DITR) при Немецком институте стандартизации (DIN).

УДК 658.386:006.354    ОКС    03.080.01

Ключевые слова: менеджмент зданий, терминология и услуги

Подписано в печать 01.07.2014. Формат 60x84V₈.

Уел. печ. л. 1,40. Тираж 70 экз. Зак. 2905.

Подготовлено на основе электронной версии, предоставленной разработчиком стандарта

ФГУП «СТАНДАРТИНФОРМ»

123995 Москва, Гранатный пер., 4. www.gostinfo.ru    info@gostinfo.ru

Введение

Настоящий стандарт был разработан рабочей комиссией NHRS (комитета по стандартам в области отопительной техники и центральных систем кондиционирования) 4.01 «Менеджмент зданий. Терминология и услуги». Предполагается дать помощь для истолкования терминов и услуг, содержащихся в настоящем стандарте, в связи, например, со Вторым постановлением о расчетах (II. BV).

ГОСТ Р 55372-2012

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Услуги населению УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЯМИ Термины, определения и назначение услуг

Services to the public. Management of buildings. Terms, definitions and purpose of services

Дата введения —2014—01—01

1    Область применения

Настоящий стандарт определяет термины и описывает услуги по менеджменту зданий. Он служит унификации словоупотребления и структурированию услуг. Описание систем или определение структур обязанных оказывать перечисленные услуги не входит в область применения настоящего стандарта.

2    Термины и определения

В настоящем стандарте применены следующие термины с соответствующими определениями:

2.1    менеджмент зданий GM: Совокупность всех услуг по эксплуатации и хозяйственному управлению зданиями, включая архитектурные и технические объекты, а также услуги в области инфраструктуры и бизнеса на основе единой стратегии. Менеджмент зданий направлен на стратегическую концепцию, организацию и контроль в целях интегрированной организации всех отдельных услуг, которые по традиции предоставляются комплементарно. Менеджмент зданий подразделяется на три области оказания услуг: технический менеджмент зданий TGM, инфраструктурный менеджмент зданий IGM и коммерческий менеджмент зданий KGM. Все три области оказания услуг могут включать в себя услуги, привязанные к площади (см. раздел 4). Кроме того, есть точки соприкосновения с менеджментом площадей владельца и пользователя недвижимости.

Примечание — Рассматривается вся фаза использования одного или нескольких зданий с целью повышения экономичности, поддержания сохранности, оптимизации использования здания и минимизации использования ресурсов с учетом охраны окружающей среды. Оптимизация услуг повышает качество и экономичность здания и эксплуатации, а также связанных с ней процессов.

При этом опыт и информация об эксплуатации и управлении, сопровождающих использование, учитываются при планировании реконструкции и / или нового строительства. По этой причине услуги по менеджменту зданий могут находить применение уже на стадии проектирования строительства.

2.2    технический менеджмент зданий; TGM: Охватывает все услуги, необходимые для эксплуатации и управления строительными сооружениями и техническими объектами здания.

2.3    инфраструктурный менеджмент зданий; IGM: Охватывает вспомогательные услуги для бизнеса, которые улучшают использование зданий.

2.4    коммерческий менеджмент зданий; KGM: Охватывает все коммерческие услуги из сфер TGM, IGM с учетом экономики недвижимости.

Издание официальное

ГОСТ Р 55372-2012

Рисунок 1 — Области оказания услуг менеджменту зданий

3 Услуги

Менеджмент зданий уточняет совокупность всех требований пользователя. Он интегрирует и координирует профессиональные знания в области техники, экономики и права на этапе планирования и эксплуатации земельных участков. Менеджмент зданий выбирает вид и объем услуг и определяет организацию.

Различают услуги следующих типов:

-    стратегические услуги с акцентом на руководстве и принятии решений;

-    административные услуги с акцентом на оперирование, организацию и планирование;

-    исполнительные услуги с акцентом на осуществление и выполнение, как описано ниже.

Границы между услугами могут быть подвижными.

Нижеследующие услуги приведены в качестве примеров, без претензии на полноту и без оценки последовательности.

3.1 Услуги по техническому менеджменту зданий

Совокупность услуг в рамках технического менеджмента зданий.

2

ГОСТ Р 55372-2012

3.1.1    Эксплуатация

Для экономичного использования строительных сооружений и технических объектов необходимы такие услуги как:

-    приемка;

-    ввод в эксплуатацию;

-    обслуживание;

-    контроль, измерения, управление, регулирование, руководство;

-    оптимизация;

-    содержание в исправности (текущий ремонт, осмотры, приведение в исправное состояние) согласно ДИН 31051;

-    устранение неисправностей;

-    вывод из эксплуатации;

-    повторный ввод в эксплуатацию;

-    выбраковка;

-    повторные проверки;

-    учет расходных данных;

-    соблюдение правил эксплуатации.

3.1.2    Документирование

Необходимые учет, хранение и фиксация изменений всех данных и всей информации о фонде и процессе эксплуатации, в т. ч.:

-    документы на фонд;

-    расходные данные;

-    протоколы эксплуатации;

-    инструкции по эксплуатации;

-    протоколы приемки;

-    протоколы текущего ремонта.

3.1.3    Энергетический менеджмент

К энергетическому менеджменту относятся следующие услуги:

-    анализ потребителей энергии во всех областях;

-    выявление потенциалов оптимизации;

-    планирование мер сточки зрения экономики эксплуатации;

-    расчет рентабельности;

-    осуществление мер экономии;

-    учет экономии.

3.1.4    Информационный менеджмент

К информационному менеджменту относится совокупность услуг по учету, анализу, передаче и компоновке информации и сообщений для эксплуатации зданий и земельных участков. С этим связаны задачи выработки концепции, оценки и принятия решений относительно использования систем информации, коммуникации и автоматизации любого рода, например:

-    автоматизация зданий (GA);

-    компьютеризированный менеджмент объектов (CAFM);

-    система пожарной сигнализации / контроль доступа (BM/ZK);

-    системы охранной сигнализации (ЕМ);

-    коммуникация;

-    телефон;

-    видео.

3.1.5    Модернизация

Услуги по улучшению текущего состояния строительных сооружений и технических объектов с целью приведения их в соответствие с актуальным уровнем техники и повышения экономичности.

3.1.6    Санирование

Услуги по восстановлению заданного состояния строительных сооружений и технических объектов, по истечению определенного времени не соответствующих техническим, экономическим и / или экологическим, а также законодательным требованиям.

3.1.7    Реконструкция

Услуги, необходимые в связи с изменением функции и использования строительных сооружений и технических объектов.

3.1.8    Отслеживание гарантии

К обеспечению согласованных работ и свойств строительных сооружений и технических объектов в продолжение срока гарантии относятся следующие услуги:

-    сопровождение сдач и приемок;

3

-    прием сообщений о дефектах во время технической эксплуатации;

-    определение дефектов;

-    выставление претензий по гарантии;

-    отслеживание устранения дефектов;

-    сопровождение и приемка устранения дефектов;

-    поддержка при обеспечении доказательств.

3.2 Услуги в области инфраструктурного менеджмента зданий

Совокупность услуг в рамках инфраструктурного менеджмента зданий.

3.2.1    Службы продовольственного обеспечения

Совокупность услуг в области общественного или социального питания, например:

-    приобретение и приготовление продуктов питания для основных и добавочных приемов

пищи;

-    оснащение и поддержание ресторанов / столовых или зон отдыха.

3.2.2    Службы обработки данных

Совокупность услуг по созданию, вводу в эксплуатацию и поддержанию систем компьютерной обработки, редактирования данных и электронного обмена данными для поддержки процессов бизнеса, например:

-    обеспечение безопасности данных;

-    установка программного обеспечения и новых версий программ (обновлений);

-    приспособление систем обработки данных к новым приложениям;

-    поддержание систем обработки данных;

-    обучение, инструктажи службы горячей линии;

-    устранение неисправностей аппаратных средств и программного обеспечения;

-    ввод аппаратных средств в эксплуатацию.

3.2.3    Службы садовника

Совокупность услуг по содержанию в исправности и текущему обслуживанию наружных объектов (зеленые насаждения, дорожки и площадки, игровые объекты и другие объекты досуга), а также озеленение строительных сооружений (крыш, фасадов, внутренних помещений), например:

-    орошение, удобрение, защита растений;

-    очищение поверхностей;

-    подрезание, изреживание кроны, подвязывание растений;

-    замена растений, дополнительная высадка растений;

-    косьба, вертикуция, аэрирование, засыпка песком;

-    обработка почвы;

-    проверка технического оборудования для растительности;

-    проверка безопасности деревьев для дорожного движения;

-    меры зимней защиты.

ГОСТ Р 55372-2012

3.2.4    Службы коменданта здания

Совокупность услуг по обеспечению функционирования здания, например:

-    проведения инспекций по технике безопасности;

-    обслуживание пассажирских лифтов и другого подъемного оборудования;

-    обеспечение чистоты объектов;

-    соблюдение правил внутреннего распорядка;

-    мелкий ремонт.

3.2.5    Внутренние почтовые службы

Совокупность услуг, обеспечивающих пересылку и доставку почты и электронных сообщений в пределах зданий / земельных участков, например:

-    доставка и вывоз;

-    раздача;

-    принятие и передача адресату;

-    помещение в конверты и наклеивание марок.

3.2.6    Службы копирования и распечатки

Совокупность услуг, обеспечивающих готовность полиграфического оборудования и делающих возможным изготовление полиграфической продукции, например:

-    оборудование, доставка, вывоз и уборка копировальных пунктов и мини-типографий;

-    проверка функционирования полиграфического оборудования;

-    определение и упорядочение расходов на копирование и печать;

-    работы по печати и копированию.

3.2.7    Службы эксплуатации парковки

Совокупность услуг, обеспечивающих оптимальное использование места парковки, например:

-    осуществление расчетов и управление платежными терминалами;

-    управление местом парковки.

3.2.8    Службы уборки и текущего обслуживания

Совокупность услуг по уборке и текущему обслуживанию зданий / земельных участков и наружных объектов, например:

-    поддерживающая уборка;

-    мытье стекол;

-    очистка фасадов;

-    очистка наружных объектов;

-    меры по уходу за полами и поверхностями.

3.2.9    Службы безопасности

Совокупность услуг по обеспечению безопасности зданий / земельных участков и их пользователей от неправомерного вмешательства и / или доступа третьих лиц путем обмана или насилия, например:

-    контроль доступа;

-    охрана объектов;

-    патрулирование;

-    службы блокирования;

-    защита людей и имущества;

-    специальная охрана;

-    пожарная охрана;

-    противопожарная профилактика.

3.2.10    Службы переезда

Совокупность услуг для осуществления переездов:

-    определение необходимых работ по транспортировке и монтажу;

-    определение и координация сроков транспортировки и монтажа;

-    при необходимости - промежуточное хранение предметов обстановки, а также обеспечение временных и переходных решений;

-    демонтаж, транспортировка, сборка и ввод в эксплуатацию офисного оборудования, а также устройств для обработки и передачи информации;

-    приемка работ по транспортировке и монтажу.

3.2.11    Службы в области товаров и логистики

Совокупность услуг, обеспечивающих платную доставку почтовых отправлений и транспортных грузов, а также их пересылку, например:

-    приемка товаров;

-    входной контроль товаров;

-    управление документацией на доставку;

5

-    упаковка исходящих транспортных грузов;

-    составление документации на доставку;

-    заказ услуг экспедиторов;

-    пересылка товаров.

3.2.12    Зимние технические службы

Совокупность услуг, необходимых для безопасного доступа к зданиям / земельным участкам с учетом законодательных норм, например:

-    уборка снега и посыпка дорог;

-    составление плана приоритетов по пространственным зонам;

-    предоставление уборочной техники;

-    детальное протоколирование мероприятий.

3.2.13    Централизованные службы коммуникации

Совокупность услуг по организации коммуникации из единого центра, например:

-    эксплуатация телефонной станции / посреднической службы;

-    составление, ведение, актуализация (внутренней) телефонной книги;

-    учет оплаты (например, частных разговоров);

-    контактный центр.

Эта службы телекоммуникации относятся исключительно к поддержанию хозяйственных процессов. Их следует отличать от информационного менеджмента согласно 3.1.4.

3.2.14    Вывоз

Совокупность услуг, необходимых для вывоза отходов в рамках законодательных норм, например:

-    сбор, сортировка;

-    транспортировка;

-    обработка и промежуточное хранение;

-    транспортировка к месту утилизации или конечного хранения.

3.2.15    Снабжение

Совокупность услуг, обеспечивающих снабжение объектов и систем энергией, а также сырьем, вспомогательными материалами и топливом, например:

-    распределение;

-    хранение / создание запасов;

-    подача.

3.3 Услуги коммерческого менеджмента зданий

Совокупность услуг в рамках коммерческого менеджмента зданий:

3.3.1    Менеджмент закупок

Совокупность услуг по своевременному и экономичному обеспечению поставок и услуг в рамках хозяйственного использования зданий, например:

-    выбор поставщиков;

-    распределение заказов;

-    контроль поступления товаров;

-    отслеживание сроков поставок;

-    проверка счетов.

3.3.2    Планирование и контроль расходов

Совокупность услуг по составлению сметы в рамках хозяйственного использования зданий, например:

-    составление сметы (хозяйственного плана);

-    текущий учет фактических затрат;

-    сравнение плановых затрат с фактическими;

6

ГОСТ P 55372—2012

-    рекомендации по необходимым корректирующим мерам.

3.3.3    Бухгалтерский учет по объекту

Совокупность услуг, обеспечивающих правильное бухгалтерское сопровождение земельного участка, например:

-    учет и ведение всех данных инвентаризации и данных по договорам;

-    ведение счетов;

-    сведение баланса (по арендной плате, сопутствующих расходов по аренде, прочих расходов);

-    поощрение и контроль процесса оплаты (напоминание).

3.3.4    Контрактный менеджмент

Совокупность услуг по заключению договоров в области менеджмента зданий, например:

-    составление договоров;

-    отслеживание договоров;

-    изменение договоров.

4 Менеджмент площадей FLM

Менеджмент площадей включает в себя менеджмент имеющихся в распоряжении площадей в плане их использования и утилизации.

Менеджмент площадей, ориентированный на пользователя, например:

-    планирование использования, пространственная организация рабочих процессов и рабочих мест, эргономичный дизайн рабочих мест, оптимизация экономичности использования площадей, оптимизация системы дорог;

-    планирование процессов заселения и перенаселения.

Менеджмент площадей, ориентированный на объекты, например:

-    анализ площадей и помещений с учетом конструкции здания (архитектурных объектов) и технического оснащения зданий. Сюда относятся, в частности, соотнесенные с помещением заданные значения температуры воздуха, влажности воздуха и требуемых сетевых розеток;

-    увязывание соотнесенных с помещением требований к использованию с услугами технического менеджмента зданий.

Менеджмент площадей, ориентированный на экономику недвижимости, например:

-    объединение площадей и помещений в единицы сдачи внаем;

-    консультирование по размещению и управление размещением;

-    учет и оценка пустующего фонда;

-    увязывание соотнесенных с помещением требований к снабжению и уровню обслуживания с договорами найма и расчетом сопутствующих расходов по аренде.

Менеджмент площадей, ориентированный на обслуживание, например:

Для услуг инфраструктурного менеджмента зданий площади и помещения являются как организационной отправной точкой при оказании услуг, так и основой для взимания платы. С этой точки зрения обращение с ресурсом площадей является задачей менеджмента площадей:

-    управление временем занятия помещений;

-    логистика снабжения продовольствием на земельных участках;

-    осуществление снабжения продовольствием конференц-залов, школьных помещений и т. п.;

-    предоставление медийного обслуживания и технических средств для телеконференций в офисных помещениях, конференц-залах, помещениях для мероприятий и т. п.;

-    услуги по уборке площадей и / или помещений;

-    услуги по обеспечению безопасности площадей и / или помещений.

Документирование и применение информационно-технических систем в менеджменте площадей, например:

-    документирование планов и буквенно-цифровых данных по менеджменту площадей (имеющиеся в наличии площади для заселения, документирование состояния заселения и / или сдаваемых в аренду площадей, раскладок использования, планов уборки, ключевых планов и т.

д);

-    интеграция ориентированной на площади документации в подходящую систему CAFM;

-    интеграция бизнес-процессов в области экономики недвижимости в соответствующие информационно-технические системы (управление договорами найма, ориентированные на площади коммунальные платежи и системы взаиморасчетов).

7