ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ РЕГУЛИРОВАНИЮ И МЕТРОЛОГИИ

МЕНЕДЖМЕНТ ВСПОМОГАТЕЛЬНЫХ ПРОЦЕССОВ В УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Часть 6

Измерение площадей и объемов в управлении недвижимостью

(EN 15221-6:2011, ЮТ)

Издание официальное

Москва

Стандартинформ

2016

ГОСТ P 57271.6—2016

Предисловие

1    ПОДГОТОВЛЕН Открытым акционерным обществом «Научно-исследовательский центр контроля и диагностики технических систем» (ОАО «НИЦ КД») на основе собственного перевода на русский язык англоязычной версии стандарта, указанного в пункте 4

2    ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 10 «Менеджмент риска»

3    УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 30 ноября 2016 г. Ne 1861-ст

4    Настоящий стандарт идентичен европейскому стандарту ЕН 15221-6:2011 «Менеджмент вспомогательных процессов в управлении недвижимостью. Часть 6. Измерение площадей и объемов в менеджменте вспомогательных процессов» (EN 15221-6:2011 «Facility Management — Part 6: Area and space measurement in Facility Management», IDT).

Европейский стандарт разработан Техническим комитетом CEN/TC 348 «Facility Management».

При применении настоящего стандарта рекомендуется использовать вместо ссылочных европейских стандартов соответствующие им национальные стандарты, сведения о которых приведены в дополнительном приложении ДА

5    ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ

Правила применения настоящего стандарта установлены в статье 26 Федерального закона от 29 июня 2015 г. № 162-ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации». Информация об изменениях к настоящему стандарту публикуется в ежегодном (по состоянию на 1 января текущего года) информационном указателе «Национальные стандарты», а официальный текст изменений и поправок — в ежемесячном информационном указателе «Национальные стандарты». В случае пересмотра (замены) или отмены настоящего стандарта соответствующее уведомление будет опубликовано в ближайшем выпуске ежемесячного информационного указателя «Национальные стандарты». Соответствующая информация, уведомление и тексты размещаются также в информационной системе общего пользования — на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети Интернет (www.gost.ru)

©Стандартинформ. 2016

Настоящий стандарт не может быть полностью или частично воспроизведен, тиражирован и распространен в качестве официального издания без разрешения Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии

II

ГОСТ P 57271.6—2016

4.3 Площадь

Вертикальную и горизонтальную площадь определяют по фактическим размерам. Для наклонных плоскостей, таких как рампы, определяют площадь их вертикальной проекции на воображаемую горизонтальную плоскость (см. рисунок 3). Лестничный пролет высотой менее 1.5 м изображают на плоскости, где он начинается, а высотой более 1.5 м — показывают на плоскости, где он заканчивается (на другой, расположенной выше плоскости).

6 — ширина; / — длина Рисунок 3 — Схема вертикальной проекции

Общую площадь определяют по общим размерам, полезную площадь, соответственно, по чистым

размерам.

В настоящем стандарте не рассмотрены площади исключительно для технического обслуживания. а также аварийные выходы.

4.4 Объем

Объем определяют по фактическим размерам. Ограничивающие плоскости, например пол или стены, являются границами объема. Общий объем определяют по общим размерам, полезный объем — соответственно, по чистым размерам. Необходимо обратить внимание на то. что нефункциональные области, такие как пустоты, в настоящем стандарте не рассматриваются. При измерении объема сооружение в несколько этажей рассматривают как единый объект.

5 Структура измерения площадей и объемов сооружений

5.1 Общие положения

Размеры комнат и этажей измеряют от уровня пола (от уровня верхней поверхности чистого пола). Площадь каждого этажа необходимо измерять независимо от других этажей. Площадь и объем областей с различной чистой высотой в пределах одного этажа необходимо рассчитывать независимо друг от друга.

Площадь этажа определяют как площадь вертикальной проекции этажа на горизонтальную плоскость. Проемы во внутренних и наружных стенах измеряют по вертикальной проекции их внешних границ на горизонтальную плоскость пола, они являются частью объема и площади наружных и внутренних стен.

Более детальная информация приведена в приложении В

В здании выделяют следующие области:

А — пространства, которые полностью закрыты сверху и имеют ограждение со всех сторон по всей высоте;

5

В — пространства, которые полностью закрыты сверху, но не имеют ограждений со всех сторон по всей высоте (например, внутренние помещения);

С — пространства, которые не закрыты сверху, но имеют ограничивающие элементы (например, открытые балконы).

Таблица 1 — Иерархия этажных зон в здании

Примечание — При определении арендуемой площади этажа настоятельно рекомендуется относить ее к одной из категорий, приведенных в таблице 1

Применение классификации, приведенной в таблице 1. иллюстрировано следующим примером На рисунке 4 показана часть здания. На следующих рисунках серым цветом выделена площадь, описанная в подразделе.

ГОСТ Р 57271    2016

7

5.2 Площадь этажа

Площадь этажа определяют на одном уровне (уровне этажа), включая площади всех помещений внутри этажа на основе размеров, определяемых до поверхности внешней отделки здания. Площадь этажа включает площадь пентхаусов и мезонинов, подвалов и огражденных/крытых переходов.

Измерения для отдельных зданий выполняют независимо.

Ниже приведен полный перечень площадей, входящих в площадь этажа:

a)    площадь проемов в перекрытии, атриумов, пустот;

b)    площадь сечения стен по периметру;

c)    площадь сечения внешних колонн и опор;

d)    площадь сечения несущих стен и перегородок;

e)    площадь сечения внутренних колонн и опор;

0 площадь сечения ненесущих стен;

д) площадь сечения подвижных и перемещающихся перегородок;

h) площадь помещений для технических установок (например, устройств отопления и охлаждения, а также лифтов и котельных);

О площадь помещений для электрических установок (например, кабелей и генераторов, а также средств связи);

j)    площадь помещений для других установок (например, установок по переработке и удалению отходов и техническому обслуживанию складов);

k)    площадь лестничных площадок, шахт лифтов и эскалаторов;

l)    площадь коридоров и других зон перемещения людей;

т) площадь бытовых помещений, включая площадь всех санитарных зон (например, туалетов, душевых и раздевалок, а также комнат для технического персонала);

л) площадь общих вспомогательных зон (например, вестибюлей и зон общественного питания, а также мест для общения и развлечений);

o)    площадь локальных вспомогательных зон (например, переговорных, мест для хранения, складов. мест для печати и копирования);

p)    площадь рабочих зон (например, офисов, лабораторий, торговых залов, учебных классов, операционных).

Пример плана этажа приведен на рисунке 5.

8

ГОСТ P 57271.6—2016

Площадь этажа подразделяют на площади нефункциональной и общей зон.

5.3 Площадь нефункциональной зоны этажа

9

Площадь нефункциональной зоны этажа включает в себя площадь проемов в перекрытиях, атриумов и пустот.

ГОСТ P 57271.6—2016

Пример нефункциональной зоны показан на рисунке 6.

1 — атриум выше лестничной клетки первого этажа; 2 — атриум выше вестибюля; 3 — атриум выше внутреннего склада.

4 — проем выше технической зоны нижнего этажа

Рисунок 6 — Нефункциональная зона этажа

10

ГОСТ Р 57271.6-2016

Содержание

1    Область применения...................................................................

2    Нормативные ссылки..................................................................1

3    Термины и определения...............................................................1

4    Методы и единицы измерения..........................................................2

5    Структура измерения площадей и объемов сооружений.....................................5

6    Измерения площади и объема вне здания...............................................27

Приложение А (обязательное) Матрица зон................................................31

Приложение В (обязательное) Дополнительные примеры....................................33

Приложение С (справочное) Примеры технических зон. зон перемещения людей, бытовых зон

и основных зон..........................................................36

Приложение ДА (справочное) Сведения о соответствии ссылочных европейских стандартов

национальным стандартам Российской федерации    38

Библиография........................................................................³⁹

Введение к стандартам ЕН 15221-3, ЕН 15221-4, ЕН 15221-5 и ЕН 15221-6

В 2002 году была выдвинута инициатива по созданию европейского стандарта в области управления недвижимостью. Вскоре было признано, что для достижения этой цели необходимо разработать и опубликовать вводные стандарты. Первыми стандартами стали ЕН 15221-1:2006 и ЕН 15221-2:2006. На основе их обсуждения было принято решение о разработке четырех стандартов в области качества, таксономии, процессов и измерений.

После разработки этих шести стандартов стала возможной разработка стандарта по бенчмаркингу ЕН 15221-7.

Для обеспечения последовательности были разработаны, приняты и согласованы стандарты ЕН 15221-3, ЕН 15221-4, ЕН 15221-5 и ЕН 15221-6 как совокупность принципов, лежащих в основе концепции менеджмента вспомогательных процессов в соответствии с ЕН 15221-1. Данные принципы соответствуют базовым принципам процесса управления системой, на которых основаны вышеперечисленные стандарты.

Модель менеджмента вспомогательных процессов в соответствии с ЕН 15221-1 представлена на следующем рисунке.

Основные виды деятельности    Вспомогательные    услуги

Соглашение об управлении вспомогательными активами

Данные стандарты также основаны на общепризнанных принципах управления, в частности на цепочке увеличения добавленной стоимости (Портер М.Ю. «Конкурентное преимущество: Как достичь высокого результата и обеспечить его устойчивость». Нью-Йорк, издательство Free Press. 1985) и управления качеством (цикл PDCA (англ. «Plan-Do-Check-Acb — планирование — выполнение — проверка — действие). Деминг У.Э. «Выход из кризиса». Кембридж, издательство Массачусетского технологического института (MIT). 1986). Кроме того, в стандартах использованы ссылки на международный стандарт ИСО 10014:2006 «Менеджмент качества. Руководящие указания по достижению финансового и экономического эффекта».

ГОСТ P 57271.6—2016

Принципы цикла Деминга (PDCA) лежат в основе всех стандартов, но применяются в каждом из них в разной степени. В действительности существуют различные типы циклов PDCA в зависимости от срока (например, долгосрочные и краткосрочные).

Данные стандарты аналогичны стандартам системы менеджмента качества ИСО 9000 и предоставляют конкретные рекомендации по концепции и использованию процессного подхода в системах менеджмента качества в области менеджмента вспомогательных процессов.

В стандартах использован термин «вспомогательные услуги» в качестве общей характеристики. Термин «стандартизованная вспомогательная продукция» относят к понятию «стандартизованные вспомогательные услуги», которое определено в ЕН 15221-4.

Термин «продукция» может быть заменен на термин «услуга», если это обеспечивает лучшее восприятие и применение стандартов.

Целью всех стандартов является предоставление организациям руководства по разработке и совершенствованию процессов в области управления недвижимостью для обеспечения функционирования основных процессов организации. Это обеспечит развитие организации, внедрение инновации и является основой для дальнейшего развития управления недвижимостью. В связи с этим в стандарте приведены также общие примеры.

Данные стандарты формируют основную часть работ по созданию и внедрению управления недвижимостью.

V

Введение

В настоящем стандарте приведены основные положения, термины и принципы измерения площади и объема помещений в зданиях

О необходимости создания единого гармонизированного европейского подхода к измерению площади и объема свидетельствует тот факт, что во многих европейских странах на данный момент используют различные правила определения площадей в здании. Как следствие, данные разных стран плохо поддаются интерпретации и сопоставлению друг с другом. Именно сопоставимость данных крайне важна для проектировщиков, архитекторов, экономистов, инвесторов, собственников, арендаторов, политиков, администраторов и др.

Недавние исследования Европейского комитета экономистов в строительстве показали, что во всех европейских странах используют аналогичные способы измерения площади в зданиях. Необходимо отметить, что все эти способы сгруппированы и промаркированы, однако в разных странах различны.

Результаты измерения площади отдельного помещения в одном и том же здании с помощью различных национальных стандартов могут отличаться на 30 %. что указывает на необходимость создания гармонизированного европейского подхода к измерению площадей и объемов.

Приведенными в настоящем стандарте принципами следует руководствоваться при применении международных стандартов, работе с зарубежными партнерами и анализе данных международных документов. В остальных случаях при выполнении измерений площади и объема необходимо в первую очередь руководствоваться национальными требованиями в этой области.

VI

ГОСТ P 57271.6—2016/ EN 15221-6:2011

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МЕНЕДЖМЕНТ ВСПОМОГАТЕЛЬНЫХ ПРОЦЕССОВ В УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Часть 6

Измерение площадей и объемов в управлении недвижимостью

Facility management Part 6 Area and space measurement in facility management

Дата введения — 2017—12—01

1    Область применения

Настоящий стандарт соответствует основным принципам планирования и проектирования, управления зонами и пространствами помещений, финансового анализа, а также бенчмаркинга в области управления недвижимостью.

Настоящий стандарт распространяется на измерение площадей и объемов имеющихся в собственности или арендуемых помещений, а также зданий на стадии проектирования и разработки¹*.

Настоящий стандарт обеспечивает основу для измерения площадей по внутренним и наружным размерам здания. Помимо этого в нем установлены условия и методы измерения площадей и объемов в зданиях и/или в частях зданий независимо от их функционального назначения.

2    Нормативные ссылки

В настоящем стандарте использована нормативная ссылка на следующий стандарт:

EN 15221-1 2006 Facility Management — Part 1: Terms and definitions (Менеджмент вспомогательных процессов в управлении недвижимостью. Часть 1. Термины и определения)

3    Термины и определения

В настоящем стандарте применены следующие термины с соответствующими определениями:

3.1    размер (длина) (distance): Числовая характеристика одномерного объекта, измеряемая по кратчайшей линии, соединяющей две точки.

3.2    площадь (area): Числовая характеристика двумерной поверхности, как правило, вычисляемая на основе произведения размеров двух ее сторон.

3.3    объем (volume): Числовая характеристика трехмерного объекта, как правило, вычисляемая на основе произведения размеров трех его сторон.

3.4    пространство (space): Площадь или объем, ограниченные фактическими или теоретическими границами (см. ИСО 6707-1].

3.5    пол (floor): Как правило, нижняя горизонтальная поверхность помещения, ограниченная элементами здания.

¹¹ Приведенными в настоящем стандарте принципами следует руководствоваться при применении международных стандартов, работе с зарубежными партнерами и анализе данных международных документов В остальных случаях при выполнении измерений площади и объема необходимо в первую очередь руководствоваться национальными требованиями в этой области

Издание официальное

ГОСТ Р 57271.в—2016

3.6    потолок (ceiling): Как правило, верхняя горизонтальная поверхность помещения.

3.7    крыша (roof): Поверхность, накрывающая здание сверху и представляющая собой верхний уровень здания или его части.

3.8    стена (wall): Как правило, вертикальная поверхность, которая является ограничивающим элементом здания или его части.

Примечание — Ниже приведены различия между несущими и ненесущими стенами, а также наружными и внутренними стенами (см В 5):

А — несущие стены поддерживают полы или потолки и/или обеспечивают структурную целостность здания.

В — ненесущие стены предназначены только для разделения (разграничения) внутреннего пространства помещения,

1    — наружные стены отделяют внутренние помещения от окружающего пространства.

2    — внутренние стены разделяют (выделяют) внутреннее помещение

Комбинация вышеперечисленных ситуаций также возможна, например, внутренние стены могут являться несущими, а наружные могут являться ненесущими

3.9    помещение (room): Доступная для людей часть здания, полностью или частично ограниченная разделяющими элементами, пол и/или потолок которой являются частью конструкции здания.

3.10    здание (building): Сооружение, внутреннее пространство которого полностью или частично ограничено ограждающими конструкциями, предназначенное для конкретного использования людьми.

4 Методы и единицы измерения

4.1    Единицы измерения

Единицы измерения являются различными:

-    размер (длину) выражают в метрах (м);

• площадь выражают в квадратных метрах (м²);

-    объем выражают в кубических метрах (м³).

Примечание — Указанные единицы измерений могут быть преобразованы с помощью известных формул в другие единицы измерений, например квадратные футы в квадратные метры

4.2    Размер (длина)

При измерении размеров следует различать длину, ширину и высоту. Длина и ширина есть линейные размеры от начальной до конечной точки горизонтальной плоскости в ортогональных направлениях. Высота есть линейный размер от верхней до нижней точки по вертикали.

Примечание 1 — Обычно ширина меньше или равна длине

Для длины, ширины и высоты следует различать общую и чистую величину

-    общий размер (длину/ширину) измеряют в горизонтальной плоскости как расстояние между внешними поверхностями наружных стен или как расстояние по горизонтали между центральными точками внутренних стен;

-чистый размер (длину/ширину) измеряют как расстояние по горизонтали между внутренними поверхностями стен, в результате чего чистый размер не учитывает толщину структурных элементов.

-    общую высоту измеряют как расстояние по вертикали нижней поверхности чистого пола помещения или поверхности земли до верхней поверхности чистого пола помещения, расположенного этажом выше, или до верхней поверхности крыши

Примечание 2 — Для нижнего этажа общую высоту следует измерять до нижней поверхности пола

-    часто высоту измеряют как расстояние по вертикали от верхней поверхности чистого пола или поверхности земли до нижней стороны потолка или крыши, если она расположена прямо над полом, не учитывая наличие других структурных элементов;

-    свободную высоту измеряют как расстояние по вертикали от верхней поверхности чистого пола или поверхности земли до нижней поверхности натяжного потолка, не учитывая высоту других структурных элементов

Примечание 3 — Минимальная высота проема может быть меньше, чем свободная высота

Высота конструктивного элемента представляет собой разность общей и чистой высот

Примеры показаны на рисунках 1 и 2.

с*

^?zzz:

и

£

7ZZZZZZ2ZZZZZZ!ZZZZZYZZZZZZZ

7

-c*

8

£

u.

•c

9

Л,

I

1 — помещение 1; 2 — помещение 2.3 — наружная стена; 4 — внутренняя стена; 5 — пол; б — пол или потолок; 7 — подвесной потолок, 8 — потолок. 9 — сьемный пол; Ь_дУ — общая ширина помещения 1; Ь# — общая ширина помещения 2; / — общая длина. 1_и — чистая длина; Л —общая высота. й_с — высота конструктивного элемента; h_p — высота проема; h_N — чистая высота;

h_p — свободная высота

а) Размеры, измеряемые в вертикальной плоскости

3

1    3    2

1 — помещение 1; 2—помещение 2; 3— наружная стена, 4 — внутренняя стена; 6 —общая ширина; — общая ширина помещения 1; 0^ — общая ширина помещения 2. й_р —ширина проема; й^, — чистая ширина помещения 1;    —    чистая

ширина помещения 2.I — общая длина; /_С1 — общая длина помещения 1; /_С2 — общая длина помещения 2. /_м, — чистая длина

помещения 1;    —    чистая    длина    помещения    2

Ь) Размеры, измеряемые в горизонтальной плоскости (вид сверху)

Рисунок 1 — Измеряемые размеры помещения

ЗЕ

зона под

тттттй    шишд

1 — верхний этаж. 2 — промежуточный этаж. 3 — нижний этаж. 4— закрытое пространство. 5 — закрытая зона, б —

зданием 7 — колонна (опора); h — общая высота

Риг\шлаг О _ Пгмтоги    oniuuv    пзтипгло    na^nKiiuLiv    ллллиыА1иаГ<    мллилп!    икни <тттштии