РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации

Принят Государственной Думой

Одобрен Советом Федерации

Статья 1

Внести в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 40; 2006, №30, ст. 3287; №43, ст. 4412; 2008, №30, ст. 3616; 2009, №29, ст. 3584; 2010, №25, ст. 3070; 2011, №49,

ст. 7015, 7040; 2012, №29, ст. 3998; №53, ст. 7619, 7643; 2013, №30,

2

ст. 4074, 4082; № 52, ст. 6979; 2014, № 26, ст. 3377; № 30, ст. 4225; 2015, №29, ст. 4362; 2016, №18, ст.2515; №27, ст. 4237, 4294; 2017, №27, ст. 3938; № 31, ст. 4767, 4816; 2018, № 1, ст. 90) следующие изменения:

1)    в части 2 статьи 1:

а)    пункт 2 признать утратившим силу;

б)    пункт 3 изложить в следующей редакции:

«3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года №    127-ФЗ «О

несостоятельности (банкротстве)».»;

2)    в статье 3:

а) в части I¹ первое предложение дополнить словами «, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в

11

градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

11)    документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;

12)    сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года№ 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

13)    извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

14)    сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер);

15)    иная информация, предусмотренная настоящим Федеральным законом.»;

в) дополнить частью 2¹ следующего содержания:

12

«2¹. Информация, указанная в пунктах 2, 3, 5, 6, 8 - 10, 13 части 2 настоящей статьи, раскрывается застройщиком в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.»;

г)    в части 3 слова «подлежит размещению на официальном сайте застройщика» заменить словами «подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23³ настоящего Федерального закона,», слова «подлежат размещению на официальном сайте застройщика» заменить словами «подлежат размещению в указанной системе», дополнить предложением следующего содержания: «Сведения, указанные в пункте 11 части 2 настоящей статьи, подлежат размещению застройщиком в указанной системе на ежеквартальной основе одновременно с размещением информации, предусмотренной частью 5 статьи 3 настоящего Федерального закона.»;

д)    часть 4 изложить в следующей редакции:

«4. Изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23³ настоящего Федерального закона, в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений.»;

13

е)    часть 5 признать утратившей силу;

ж)    в части 6 слова «настоящей статьей» заменить словами «настоящим Федеральным законом»;

4)    в статье З²:

а)    в части 3:

в пункте 3 слова «трех лет» заменить словами «пяти лет»;

в пункте 4 слова «трех лет» заменить словами «пяти лет»;

в пункте 5 слова «двадцатью пятью процентами» заменить словами «пятью процентами»;

б)    в части 4 слово «преобладающее» исключить, слова «двадцать пять процентов» заменить словами «пять процентов»;

5)    часть 3 статьи 5 дополнить словами «в безналичном порядке»;

6)    статью 15⁴ изложить в следующей редакции:

«Статья 15⁴, Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу

1. В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в

14

долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15⁵ настоящего Федерального закона (далее -счет эскроу).

2.    В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1-4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

3.    Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

4.    В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования,

15

предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1', пунктами I¹ - I⁸, 7 части 2, частями 2³ и 4 статьи 3, частями 2, 5 - 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12¹, 13, 14, 15, 18 - 18² настоящего Федерального закона, не применяются.

5.    Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, выдает застройщику в соответствии со статьей 19 настоящего Федерального закона заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным пунктами 1, 2 - 6, 8 части 2 статьи 3 и статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказывает в выдаче такого заключения в случае несоответствия застройщика и (или) проектной декларации указанным требованиям.

6.    Соответствие застройщика требованиям части I¹ и пунктов I¹ - I⁸, 7 части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в соответствии с настоящей статьей не требуется.

7.    Основанием отказа в одностороннем порядке участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве, денежные

средства в счет уплаты цены которого внесены на счет эскроу, помимо

16

оснований, указанных в пунктах 1 - 3 и 5 части 1 статьи 9 настоящего Федерального закона, является:

1)    наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды указанного земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, являющихся предметом залога (ипотеки), обеспечивающим исполнение соответствующего договора, в предусмотренных законом, кредитным договором (договором займа) и (или) договором залога (ипотеки) случаях;

2)    признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года№ 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

3)    вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица - застройщика.

8. С момента передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании кредитного договора (договора займа), не распространяется на данный объект долевого строительства. Возникший на основании договора с

17

уполномоченным банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

9.    С даты государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось за счет средств целевого кредита, такие помещения считаются находящимися в залоге у залогодержателя.

10.    Если в отношении уполномоченного банка, в котором открыт счет эскроу, наступил страховой случай в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении объекта (объектов) долевого строительства, входящего в состав таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик

18

и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком.»;

7) статью 15⁵ изложить в следующей редакции:

«Статья 15⁵. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

1.    Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2.    Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

3.    Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счета эскроу, договор счета эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного

банка в соответствии с банковскими правилами.

4.    Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15⁴ настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.

5.    Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

6.    Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти

рабочих дней    после представления    застройщиком    способом,

предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости    и сведений Единого    государственного    реестра

недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23³ настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом

20

застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

7.    Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:

1)    при расторжении договора участия в долевом строительстве;

2)    при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

8.    В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,

3

отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории (далее - несколько разрешений на строительство)», во втором предложении слова «строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство» заменить словами «деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории»;

б)    дополнить частью I² следующего содержания:

«I². Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:

1)    выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2)    размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15⁴ настоящего Федерального закона.»;

в)    в части 2:

пункт I² дополнить словами «, либо наличие на указанную дату кредитного договора, заключенного застройщиком с уполномоченным

21

содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства в случае неполучения банком указания клиента об их выдаче либо переводе при прекращении такого договора по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи.

9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15⁴ настоящего Федерального закона, обязан направить эскроу-агенту по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве, уведомление о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора

4

банком, предусматривающего предоставление уполномоченным банком застройщику целевого кредита на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в размере не менее сорока процентов от проектной стоимости строительства»;

пункт I³ дополнить словами «либо нескольких разрешений на строительство, и (или) предоставленных основным обществом застройщика целевых займов на предусмотренные настоящей частью цели в размере, не превышающем двадцати процентов от проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство, при условии, что проценты по такому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта (далее -целевой заем)»;

пункт I⁵ после слов «разрешения на строительство» дополнить словами «либо нескольких разрешений на строительство», слова «стоимости строительства» заменить словами «стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона»;

5

пункт I⁶ дополнить словами «либо нескольких разрешений на строительство»;

дополнить пунктом I⁸ следующего содержания:

«I⁸) застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости;»; пункт 3 дополнить словами «, за исключением случаев, предусмотренных указанным Федеральным законом»;

в пункте 7 после слов «календарный год» дополнить словами «, размер которых на последнюю отчетную дату равен совокупному размеру требований к должнику - юридическому лицу или превышает его, что является условием для возбуждения производства по делу о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», слова «на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не принято» заменить словами «не принято либо не истек установленный законодательством Российской Федерации срок обжалования указанных недоимки, задолженности. Данное правило не применяется в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

6

в пункте 8 слово «преобладающее» исключить, слова «двадцать пять процентов» заменить словами «пять процентов»;

г)    в части 2² слово «граждан -» исключить;

д)    часть 2³ изложить в следующей редакции:

«2³. В целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет (далее - расчетный счет застройщика). Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство. В договор банковского счета (банковских счетов) включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком информации, предусмотренной настоящим Федеральным законом, уполномоченному

7

органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанному в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, и некоммерческой организации, указанной в части 1 статьи 23² настоящего Федерального закона. Операции по списанию средств с банковского счета (банковских счетов) застройщика осуществляются уполномоченным банком в соответствии с требованиями, указанными в статье 18² настоящего Федерального закона.»;

е) дополнить частью 2³'¹ следующего содержания:

«2³'¹. Застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком, в этом случае застройщик и иные лица, указанные в части 2³ настоящей статьи, обязаны открыть банковские счета в другом уполномоченном банке и перевести все суммы денежных средств на новые банковские счета. Застройщик не позднее одного рабочего дня со дня открытия нового банковского счета уведомляет об этом банк, в котором был открыт банковский счет, и иных лиц, указанных в части 2³ настоящей статьи. После получения от застройщика уведомления уполномоченный банк не вправе проводить операции по расчетному счету застройщика, за исключением операций, распоряжения о проведении которых поступили до дня или в день получения соответствующего уведомления об операции по переводу денежных средств на новый расчетный счет застройщика. Сведения об открытии или о закрытии

расчетного счета застройщика подлежат размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23³ настоящего Федерального закона, с указанием номера расчетного счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер) не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета застройщика.»;

ж) часть 2⁶ изложить в следующей редакции:

«2⁶. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), уведомление:

1) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов - не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта несоответствия застройщика требованиям,

9

указанным в части I¹, пунктах 1, I² - I⁷, 2-6 части 2 настоящей статьи, и (или) использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных статьей 18 настоящего Федерального закона;

2)    об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов - не ранее пяти рабочих дней, но не позднее семи рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в пунктах l¹, I⁸, 7 и 8 части 2 настоящей статьи, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным настоящим пунктом;

3)    о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве - в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности;

4)    о соответствии застройщика требованиям, указанным в частях 1¹ и 2 настоящей статьи, - не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям.»;

з) в части 5 слово «пяти» заменить словом «тридцати»;

3) в статье З¹:

10

а)    часть 1 изложить в следующей редакции:

«1. Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23³ настоящего Федерального закона. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.»;

б)    в части 2:

абзац первый изложить в следующей редакции:

«2. Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать следующую информацию:»;

в пункте 5 слова «и правилам, установленным в соответствии с частью 2 статьи 4 настоящего Федерального закона» исключить;

в пункте 6 слова «сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или» исключить, дополнить словами «в случае размещения таких средств на счетах эскроу»; дополнить пунктами 9-15 следующего содержания:

«9) градостроительный план земельного участка;

10) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в