I, II, III, IV градостроительные комплексы. Совмещение строительства градостроительных комплексов между собой незначительно. В первый год строительства вводится в эксплуатацию I и значительная часть III градостроительного комплекса. Сумма приведенных затрат 49173,57 тыс. руб.

Пятый — последовательность застройки микрорайона (прил. 1, табл. 5): I, II, III, IV градостроительные комплексы при значительном совмещении во времени строительства различных комплексов. При таком распределении капитальных вложений градостроительные комплексы застраиваются равномерно, рационально используются земельные участки, создаются условия для опережающего инженерного оборудования территории микрорайона и применения поточных методов строительства. Сумма приведенных затрат 47621,8 тыс. руб.

Пятый вариант распределения капитальных вложений и очередности застройки обеспечивает наименьшую величину суммарных приведенных затрат, соответствует реальным организационно-технологическим условиям строительства, является окончательным и служит принципиальной основой для уточнения распределения капитальных вложений в про

цессе формирования долговременных строительных потоков и разработки календарного плана.

3. Инженерная подготовка территории

До начала основных работ по строительству зданий микрорайона необходимо выполнить инженерную подготовку территории застройки по градостроительным комплексам, создать основу для организации поточного строительства. В состав работ по инженерной подготовке территории проектируемого, микрорайона входят: подготовка территории строительства; снятие растительного слоя грунта; устройство проходного коллектора с прокладкой теплотрассы и водопровода; прокладка ливневой и хозяйственно-фекальной канализации; устройство дорог, устройство временных зданий и сооружений; прокладка силовых кабельных сетей и устройство трансформаторных подстанций (ТП).

Объемы и трудоемкость работ по инженерной подготовке с разбивкой на градостроительные комплексы представлены в табл. 3.

При производстве работ по устройству

инженерных коммуникаций должны соблюдаться определенные технологические правила: прокладка коммуникаций начинается от мест присоединения к магистральным сетям; инженерные сети более глубокого заложения выполняются с опережением по отношению к коммуникациям следующего уровня заложения; работы на последующем участке инженерной сети начинаются только после их завершения на технологически предшествующем участке: постоянные источники водо-, тепло-, энергоснабжения и дороги должны быть максимально использованы в процессе основного строительства, транзитные коммуникации прокладываются до завершения основного строительства на данном участке микрорайона и т. д.

С целью комплексного освоения территории схема инженерного оборудования микрорайона разбита на участки строительства (рис. 3). Каждая инженерная сеть по длине делится на участки работ протяженностью от 50 до 250 м. Длина участка зависит от разветвления инженерной сети, числа ее пере

сечений с другими инженерными коммуникациями. Короткие ответвления инженерных сетей учитываются в объеме участков, к которым они примыкают. Минимальная технологически неделимая длина инженерной сети принята 50 м из условия эффективной организации выполнения работ. Подготовка территории строительства и снятие растительного слоя грунта выполняется картами по площади в соответствии с разбивкой микрорайона на градостроительные комплексы. Устройство временных зданий ведется в соответствии с очередностью строительства градостроительных комплексов с учетом решений, принятых в строительном генеральном плане.

Для организации, планирования и управления работами по инженерной подготовке территории микрорайона, разработан многоцелевой сетевой график (рис. 4).

В топологии сетевого графика предусмотрены четыре цели — возможные начала строительства зданий в градостроительных комплексах в соответствии с принятой очередностью I, И, III, IV комплексы. В графике

Таблица 4

Рис. 3, Схема инженерного оборудования микрорайона

1 — 10 — границы участков коллекторов; 1—XIX — границы участков канализации

предусмотрена следующая технологическая последовательность работ: подготовка территории и снятие растительного слоя грунта, затем устройство временных зданий и сооружений. Параллельно устройству временных зданий и дорог начинаются общеплощадоч-ные подготовительные работы по постоянным зданиям и сооружениям, используемым в период строительства, прокладка канализационных сетей, устройство проходного коллектора, а затем устройство постоянных дорог и кабельных сетей.

В многоцелевом сетевом графике в качестве основополагающего принципа заложена опережающая инженерная подготовка территории каждого градостроительного комплекса. При этом для микрорайона в целом имеет место совмещение работ подготовительного периода с возведением зданий.

Расчет временных параметров сетевой модели выполнен на графике. Определены ранние начала и поздние окончания работ, критический путь, полные (общие) и свободные (частные) резервы времени, построен сводный график потребности в рабочих. На критическом пути лежат все работы по инженерной подготовке на территории I градостроительного- комплекса, устройство постоянных дорог и устройство временных зданий и сооружений на всей территории микрорайона.

Календарный план работ подготовительного периода представлен в табл. 4.

После расчета сетевого графика и разработки календарного плана подготовлены ведомость объемов работ (табл. 5) и ведомость потребности основных строительных конструкций, изделий, полуфабрикатов, материалов по инженерному оборудованию территории микрорайона (табл. 6).

4. Организация поточной застройки микрорайона

Формирование системы долговременных потоков по комплексной застройке проектируемого микрорайона осуществляется на основе следующих принципов:

инженерное оборудование территории каждого градостроительного комплекса осуществляется до начала возведения зданий (в соответствии с многоцелевым сетевым графиком);

14

для возведения жилых и культурно-бытовых зданий выделяются самостоятельные объектные потоки;

соблюдается строгая очередность возведения градостроительных комплексов в соответствии с расчетом;

строительство зданий последующего градостроительного комплекса допускается только в том случае, если в предыдущем градостроительном комплексе нет ни одного не начатого строительством объекта.

Потоки формируются в три стадии: определяется структура потоков, производится расчет интенсивности и числа параллельных потоков, производится деление зданий на захватки (участки) и построение циклограмм возведения жилых и культурно-бытовых зданий.

Для проектируемого микрорайона самостоятельными объектными потоками предусматривается выполнение строительно-монтажных работ по:

инженерному оборудованию территории микрорайона;

возведению жилых зданий, однотипных по применяемым конструкциям;

возведению зданий культурно-бытового назначения;

благоустройству и озеленению территории градостроительных комплексов.

В состав объектных потоков по возведению жилых и культурно-бытовых зданий входят специализированные потоки по устройству фундаментов, монтажу конструкций цокольной части, монтажу конструкций надземной части, устройству кровли и отделочным работам.

Указанная структура потоков наиболее полно соответствует сложившейся специализации в генеральной подрядной и субподрядных строительных организациях.

Необходимая интенсивность специализированных потоков, а также число параллельных потоков определяются на основании расчета с учетом следующих условий: обеспечения установленных сроков застройки микрорайона и плана ввода жилой площади в эксплуатацию, а также соблюдения нормативной продолжительности строительства каждого объекта.

Срок строительства микрорайона (Т), установленный заказчиком, составляет 792 дня. Продолжительность подготовительного периода строительства микрорайона (Т_п) из

Наименование работ

Единица

измерения

Всего

В том числе по градостроительным комплексам

1

^: 2

3

4

Подготовка территории

Разработка грунта;

ТЫС. м²

440

100

110

ПО

120

выемка

ТЫС. м³

151

42,53

36,6

34,8

37,07

насыпь

»

51,53

14,2

12,81

12,11

12,41

Устройство проходного коллектора Укладка трубопроводов:

км

2,4

0,8

0,55

0,5

0,55

канализации

»

5,09

1,29

1,3

1,25

1,25

ливневой канализации

»

5,77

1,46

1,47

1,44

1,4

теплотрассы

»

6,15

2,05

1,41

1,28

1,41

водопровода

»

4,8

1,6

1,1

1

1,1

Прокладка кабельной сети электроснабжения

»

38,22

12,74

8,76

7,9

8,76

Устройство трансформаторных подстанций

шт.

10

3

2

2

3

Устройство постоянных дорог без верхнего покрытия

тыс. м²

66

15,2

16,6

16

18,2

Временные здания и сооружения

тыс. руб.

551,5

125,35

137,87

137,87

150,41

Распределение объемов работ по годам строительства

Наименование

Единица

измерения

Всего

Внутриквартальные коммуникации

До-

роги

и тротуары

горя

чее

водо-

снаб-

же-

ние

теп-

ло-

снаб-

же-

ние

кана

лиза

ция,

водо

сток

хо

лод

ное

водо-

снаб-

же-

ние

элек-

тро-

снаб-

же-

ние

теле-

фони-

за-

ция

ра-

дио-

фи-

ка-

ция

Сборный железобетон

м³

1700

1050

604

46

Металлоизделия

т

43,2

43,2

—

—

—

—

—

—

—

Бетон

м³

9496

1875

—

30

80

21

—

—

7490

Раствор

»

498

435

—

36

4

23

—

—

—

Песчано-цементная

смесь

»

3164

—

—

—

—

—

—

—

3164

Арматурная сталь

т

64

64

—

—

—

—

—

—

—

Битум

»

45,6

45,6

—

—

—

—

—

—

—

Кирпич

тыс. шт.

53,1

6,1

—

10

—

37

—

—

—

Щебень, гравий

м³

2854

2400

—

35

85

45

—

—

289

Песок

»

17142

2500

—

70

90

45

—

—

14437

Плиты минераловатные

290

290

—

—

—

—

—

—

—

Рулонные материалы

тыс. м²

13,2

13,2

—

—

—•

—

—

—

—

Трубы стальные

км

15,92

5,55

3,61

0,06

—

6,7

—

—

—

Трубы чугунные

•»

1,87

—

0,46

0,21

. 1,2

—

—

—

_

Трубы асбестоцементные

км

6,95

—

—

2,3

—

4,65

—

—

—

Трубы керамические

4

—

—

4

—

—

—

—

—

Трубы железобетонные

■»

2,4

—

—

2,4

—

—

—

—

—

Провод слаботочный

»

Кабель электроснабжения

»

30,54

—

0,7

—

—

29,84

—

—

—

Распределение по годам и месяцам строительства

1

-—

2

Месяцы

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

1

175

326

201

201

201

201

201

194

4,6

9,8

4,9

4,9

4,9

4,9

4,9

4,3

—

-

—

—

—

214,6

443,2

915,8

915,8

915,8

915,8

915,8

885,2

686

686

686

686

630

53

113

57

57

57

57

57

47

—

—

—

—

—

—

289,8

289,8

289,8

289,8

289,8

289,9

289,8

289,8

289,8

289,8

266

6,8

14,6

7,3

7,3

7,3

7,3

7,3

6,1

_

_

_

_

_

4,8

10,4

5,2

5,2

5,2

5,2

5,2

4,4

—*

—

—-

—

—

и

3,7

6,1

6,1

6,1

6,1

6,1

5

4,3

4,3

3,6

—

—

271

584

318,4

381,4

381,4

381,4

381,4

277

26,5

26,5

26,5

26,5

24

289

595

1632

1632

1632

1632

1632

1585

1322

1322

1322

1322

1225

36

60,4

32,6

32,6

32,6

32,6

32,6

30,6

—

—

—

—

—

1,6

1,7

1,7

1,7

1,7

1,7

1,7

1,4

—

—

—

—

—

1,7

3,5

1,4

1,4

1,4

1,4

1,4

1,54

0,74

0,74

0,74

—

—

0,2

0,3

0,23-

0,23

0,23

0,23

0,23

0,22

—

—

_

—

.—

0,28

0,3

0,85

0,85

0,85

0,85

0,85

0,77

0,55

0,55

0,25

—

—

0,38

0,62

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

0,44

—

—

—

—

—

0,3

0,3

0,3

0,3

0,3

0,3

0,3

0,3

—

—

__

~~

—

—

—

—

—

—

—

—

—

—

—

—

2,7

2,7

2,9

2,9

2,8

2.8

2,8

2,8

2,8

2,8

2,54

—

—

расчета многоцелевого сетевого графика принимается 105 дней, как для первого градостроительного комплекса (либо может быть ориентировочно принята 10—12% директивного срока застройки микрорайона).

Период развертывания параллельных потоков по возведению жилых зданий (Т_р) будет равен:    Т_Р“Т₀б + Т_п = 294 +105 = 399

дней, Т₀б — средняя продолжительность строительства одного здания; T₀6=(Ti*Ni + + T₂*N₂ + ...+T„-N_H)/N= (319 • 3+286Х X 3 + 297. 1 +2 53-2-1-242 + 231 - 1 + 330Х Х4/15)=294 дня;

Т|,2...п — продолжительность строительства зданий;

N\,2...n — количество зданий с соответствующей продолжительностью строительства.

Период ввода жилой площади (Т_пр) в эксплуатацию будет равен

Т_пр = Т—Тр = 792 — 399=393 дня.

При плане ввода в эксплуатацию общей площади зданий 281658 м² общая интенсивность потока по возведению жилых зданий будет равна:

/о = Р/Т_пр = 281658/393 = 715 м² в день, где Р — общая площадь, вводимая в эксплуатацию.

Для обеспечения ввода 715 м² площади в день необходимо организовать несколько параллельных потоков,

Необходимое число параллельных потоков определяется из условия

В=(7₀ХТ над ) /Scp> где Тнад — средняя продолжительность возведения надземной части жилого дома;

S_Cp — средняя общая площадь жилого дома;

Т_Над = (Тнад! * N\ +Т_над₂ * N2 + ••• +Т_над_л • N_n)/ /N = (169*2 + 117-3 + 156-2 + 122-2 + 78 + + 146+ 130+ 104 + 91 + Ю4)/15= 1898/15 = = 126,5 дня;

Sop = 281685/15= 18777 м²; тогда В = 715-126,5/18750 = 4,8.

С учетом возможного повышения производительности труда принимаем 4 потока с общей интенсивностью

/о -=(4 -18750)/126,5 = 593 м².

Аналогично рассчитываются интенсивность и число специализированных потоков по устройству фундаментов, монтажу конструкций подземной части, кровельным и отделочным работам для жилых и культурно-бытовых зданий.

2 Зак. 555

Построению циклограмм предшествует определение продолжительности работ каждого специализированного потока на каждом объекте (захватке) и деление жилых зданий на участки (захватки) строительства. Деление жилых зданий на участки обусловлено рациональной технологией производства работ (связанной со. сложной в плане конфигурацией зданий) и позволяет за счет совмещения параллельных потоков обеспечить принятую продолжительность строительства. В циклограмме предусмотрено выполнение работ значительных по общим трудозатратам (монтаж надземной части, отделочные работы) по выделенным участкам (захваткам).

Построение циклограмм выполняется графическим методом в следующей последовательности. В левой части циклограммы по вертикали последовательно показываются объекты, разделенные на участки, входящие в комплексный поток и их параметры (конфигурация здания, шифр объекта и т. д.). В правой части наносится график выполнения ведущего специализированного потока (монтаж надземной части зданий) в соответствии с его расчетными параметрами — трудоемкостью, продолжительностью, количеством рабочих (необходимые данные для всех специализированных потоков приведены в сводном графике строительства микрорайона, прил. II). От него с максимальным приближением наносится график второго специализированного потока — устройство кровли. В такой последовательности наносятся все основные специализированные потоки (устройство подземной части, отделочные работы и др.). При этом соблюдается условие, чтобы на одном и том же участке не могли функционировать одновременно два или более специализированных потока.

Циклограммы комплексного потока строительства жилых и культурно-бытовых зданий представлены на рис. 5 и 6.

Расчет и построение циклограмм подтверждает принципиальную возможность строительства проектируемого микрорайона за три года на имеющейся ресурсной базе (при закреплении соответствующих потоков генподрядного домостроительного комбината и специализированных организаций на данном микрорайоне) за счет рациональной очередности застройки, своевременного инженерного оборудования территории и формирования долговременных потоков.

17

5. Календарный план строительства

Целью календарного планирования при разработке проекта организации строительства является:

обоснование заданной или выявление технически и ресурсно возможной продолжи тельности строительства проектируемого микрорайона;

определение сроков строительства и ввода в эксплуатацию градостроительных комплексов, отдельных зданий, а также сроков выполнения основных работ;

распределение капитальных вложений и объемов строительно-монтажных работ в календарные периоды осуществления строительства;

определение сроков поставки основных конструкций, материалов и оборудования;

определение требуемого количества и сроков использования строительных кадров и основных видов строительной техники.

Исходными данными для разработки календарного плана являются:

материалы проекта (генеральный план, строительная и сметная части и др.);

условия осуществления строительства (оценка градостроительной ситуации);

продолжительность строительства объектов и заданная продолжительность застройки микрорайона в целом;

разбивка микрорайона на градостроительные комплексы;

очередность застройки микрорайона градостроительными комплексами;

многоцелевой сетевой график инженерного оборудования территории микрорайона;

циклограммы комплексных потоков строи-, тельства жилых и культурно-бытовых зданий.

Разработке календарного плана строительства микрорайона предшествует подготовка сводного графика.

Сводный график строительства микрорайона разрабатывается по каждому градостроительному комплексу отдельно с выделением работ подготовительного и основного периодов строительства (в прил. II в качестве примера приводится график строительства первого и четвертого градостроительных комплексов).

В левой части сводного графика указаны

перечень основных видов работ — разработка грунта, устройство фундаментов, монтаж конструкций цокольной части, монтаж конструкций надземной части, устройство кровли, отделочные работы, электромонтажные и санитарно-технические работы, монтаж лифтов, устройство связи по каждому объекту в технологической последовательности их выполнения, объем работ, выработка и трудозатраты.

Объем работ по объектам определяется по объектным сметам или проектам-аналогам. Выработка принята по видам работ на основании среднегодовых данных строительных организаций, участвующих в застройке микрорайона.

В правой части графика даны сроки выполнения основных строительно-монтажных работ в соответствии с циклограммами комплексных потоков.

Затем определяются сроки выполнения остальных видов работ в увязке с долговременными потоками. При этом строго соблюдается принятая продолжительность строительства каждого объекта.

После выполнения линейного графика строятся диаграммы распределения стоимости строительно-монтажных работ и потребности в рабочих кадрах для всего микрорайона по периодам (кварталам) строительства.

Потребность в рабочих кадрах определяется на основе трудоемкости строительства объектов, объемов строительно-монтажных работ по основным организациям, участвующим в строительстве, и годовой выработкой на одного работающего этих организаций.

Согласно диаграмме, распределение стоимости строительно-монтажных работ по годам строительства составляет:

в первый год 8,77 млн. руб., во второй год 26,37 млн. руб., в третий год 18,5 млн. руб. и, соответственно, потребность в рабочих кадрах составляет: в первый год 342 чел., во второй год 1309 чел., в третий год 1188 чел.

На основании сводного графика строительства микрорайона составляется календарный план строительства микрорайона с распределением капитальных вложений и объемов строительно-монтажных работ по периодам строительства и градостроительным комплексам, который приводится в форме 1 (формы основных документов в составе ПОС).

Методический пример предназначен для составления проектов организации строитель’ ства (ПОС) микрорайонов. Методический пример разработан с учетом выделения в составе микрорайона градостроительных комплексов.

В методическом примере ПОС получили качественное развитие такие важные принципы организации жилищного строительства, как комплексность застройки, рациональная очередность строительства, концентрация трудовых и материально-технических ресурсов, опережающая инженерная подготовка территории, формирование долговременных потоков и др. Предусмотрена застройка микрорайона в условиях непрерывного планирования и поточного строительства города (функционируют службы единого заказчика и генерального проектировщика).

Базовым объектом для разработки методического примера ПОС выбран микрорайон, расположенный в пределах жилой зоны крупного промышленного комплекса. Микрорайон застраивается на свободной территории, включающей резервные участки для строительства зданий в перспективе.

Методический пример ПОС состоит из пояснительной записки и форм основных документов. В пояснительной записке приводится характеристика объектов строительства, очередность застройки, инженерная подготовка территории, календарный план, строительный генеральный план, расчет потоков и др, В формах основных документов про-

водятся все обязательные документы в составе ПОС:    календарный    план, ведомость

объемов работ, ведомость потребности в строительных конструкциях, изделиях, материалах и оборудовании.

Для определения ожидаемого экономического эффекта от внедрения методического примера ПОС жилого микрорайона принят условный объем микрорайонной застройки в городах страны в сумме 10 млрд. руб. в год. Для освоения указанных капитальных вложений необходимо разработать проектно-сметную документацию на сумму 200 млн. руб.

Принимая стоимость разработки ПОС равной 8% стоимости разработки проектов, получим 200X0,08=16 млн. руб.

Применение методического примера в значительной мере сокращает трудозатраты составителей ПОС¹. Оценивая это сокращение в размере 10% общей суммы трудозатрат, экономия в год составит на 1 млрд. руб. капитальных вложений в строительстве 160 тыс. руб.

Методический пример проекта организации строительства микрорайона разработан ЦНИИОМТП Госстроя СССР (кандидаты техн. наук Л. В. Киевский, Н. А. Карагвеза-швили, инженеры Ю. С. Ушаков, В. 3. Перль-штейн, А. Л. Шепелев, В. В. Власов, Н. П. Гу-теева, Г. К. Щелкова, Н. А. Лежнев) с участием Главульяновскстроя Минстроя СССР (инж. Л. И. Черепанов).

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

1. Оценка градостроительной ситуации и характеристика объектов микрорайона

Проектируемый микрорайон входит в жилую зону крупного промышленного комплекса. Относительная изолированность расположения жилой зоны (она находится в периферийной части города) создает специфические организационно-технологические условия строительства:    выдвигаются повы-

шенные требования по комплексности осуществления застройки, возрастает объем работ по инженерному оборудованию территории, увеличивается подготовительный период.

Вводимая жилая площадь, количество и номенклатура объектов культурно-бытового назначения в каждый момент строительства находятся в строгой зависимости от решения производственных задач (завершения строительства цехов, отдельных производств

промышленного комплекса). В связи с вводом в эксплуатацию I очереди промышленного комплекса строительство микрорайона должно быть завершено к 1.01.88 г., причем к 1.07.1986 г. необходимо было ввести не менее 50 тыс. м² жилой площади.

Заказчиком всего жилищно-гражданского строительства по жилой зоне является министерство-заказчик по строительству промышленного комплекса. Генеральным подрядчиком — домостроительный комбинат (ДСК) мощностью 270 тыс. м² общей площади в год, выпускающий конструкции серии 90. В связи с тем, что ДСК одновременно ведет работы и в сложившейся части города, его участки-потоки районированы. На строительстве проектируемого микрорайона используются до 40% мощности ДСК. Для планомерного и ритмичного выполнения строительно-монтажных работ, а также своевременного ввода объектов в эксплуатацию предусматривается использование сложившейся системы оперативно-диспетчерского управления (ОДУ) ДСК и субподрядных организаций, Стационарные и передвижные диспетчерские пункты (на объектах микрорайона) оснащаются современными техническими средствами, обеспечивающими своевременный сбор, .обработку и передачу оперативной информации. Строительство осуществляется во II климатической зоне, IV территориальном районе, на левом берегу р. Волги. Климат умеренно континентальный, средняя температура января —13°С, июля +19°С, Продолжительность зимнего периода 157 дней, толщина снегового покрова 0,4 м.

Инженерно-геологическими изысканиями установлено, что грунтами оснований при устройстве фундаментов зданий является супесь бурая с различными оттенками, твердая, известковая часто с прослойками песка или суглинка. Плодородный слой грунта подлежит рекультивации.

Застройка микрорайона площадью 43,2 га является важным этапом реализации генерального плана города и в соответствии с проектом детальной планировки завершает первую очередь строительства жилой зоны. Микрорайон расположен на свободной территории и ограничен с двух сторон застроенными микрорайонами (рис. 1). Головные инженерные сооружения, магистральные коммуникации и места подключения выполнены.

На отведенном участке застройки проектом предусматривается возвести тринадцать 9-этажных и два 12-этажных жилых здания общей площадью 281,7 тыс. м², шесть детских дошкольных учреждений, две общеобразовательных школы, два хозяйственных блока, два продовольственных магазина.

Жилые здания серии 90 крупнопанельные. Фундаменты свайные. Стены подвала и технического подполья из железобетонных панелей. Школы и детские ясли-сады — каркасно-панельные, серия ИИ-04. Продовольственный магазин, хозяйственный блок и комбинат бытового обслуживания — из кирпича с применением железобетонных конструкций.

Микрорайон оборудуется инженерными сетями: теплоснабжением, водопроводом, канализацией, ливнестоком, электроснабжением и слаботочными устройствами.

В составе микрорайона выделяются градостроительные комплексы. Порядок проектирования, планирования, осуществления строительства и приемки в эксплуатацию жилых зданий в новых жилых микрорайонах в виде законченных градостроительных комплексов установлен «Положением о градостроительном комплексе».

В состав градостроительного комплекса входят жилые дома, учреждения и предприятия, связанные с обслуживанием населения и территория с необходимыми видами инженерного оборудования и благоустройства. Объекты градостроительного комплекса компактно располагаются на застраиваемой площадке, при этом соблюдается определенная архитектурно-планировочная завершенность застройки. К моменту сдачи в эксплуатацию жилых зданий в градостроительном комплексе должно быть завершено строительство учреждений и предприятий обслуживания и выполнены все работы по инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению территории. Все объекты в составе градостроительного комплекса подлежат сдаче в эксплуатацию, как правило, в течение одного года.

В соответствии с указанными принципами и спецификой проектируемого микрорайона выделены четыре градостроительных комплекса (рис. 2)' и резервная зона для перспективной застройки объектами районного или городского назначения.

Градостроительный комплекс I располо-

жен в юго-западной части микрорайона на границе с застроенной частью жилой зоны. На территории комплекса расположены крупнопанельные жилые здания серии 90—9-этажные (IX-Г, Х-Г, Х-Е), детские ясли-сад на 320 мест (Х-ДС-3), школа (IX-LH-2) и магазин (Х-МАГ-1).

Градостроительный комплекс II расположен в западной части микрорайона. В градостроительном комплексе расположены три крупнопанельных 9-этажных здания серии 90 (IX-B, Х-Д, Х-В), детские ясли-сад (Х-ДС--2) и магазин (Х-МАГ-1).

Градостроительный комплекс III расположен в северо-западной части микрорайона и состоит из четырех крупнопанельных 9-этажных домов, серии 90 (1ХБ, ХБ, IXA, ХА), общеобразовательной школы на 1568 мест (1Х-Ш-1), детских яслей-сада на 320 мест (Х-ДС-1). На территории микрорайона расположен хозяйственный блок (IX-X-1).

Градостроительный комплекс IV находится в восточной части микрорайона, примыкая к застроенной части района. В него входят крупнопанельные 9- и 12-этажные дома (1Х-Д, IX-K, IX-Ж, IX-И, IX-E), три ясли-сада на 320 мест (1Х-ДС-1, 1Х-ДС-2, IX-ДС-З) и хозяйственный блок (IX-X-2).

Технико-экономические показатели объектов микрорайона по градостроительным комплексам приведены в табл. 1.

Строительство микрорайона градостроительными комплексами обеспечивает планомерную реализацию генерального плана, позволяет жителям каждого комплекса сразу после заселения пользоваться всеми необходимыми видами первоочередного, культурно-бытового обслуживания. Градостроительные комплексы обладают достаточной степенью автономности, имеют закольцованные сети водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения.

2. Очередность застройки микрорайона

Очередность застройки микрорайона и непосредственно связанное с ней распределение капитальных вложений при застройке микрорайона, являясь основным вопросом ПОС, обусловлены, с одной стороны, технически возможной и целесообразной последовательностью устройства инженерных коммуникаций, а с другой — экономической оценкой по минимуму приведенных затрат по вариантам распределения капитальных вложений. Очередность застройки микрорайона определяется очередностью строительства градостроительных комплексов. Рациональная очередность застройки микрорайона градостроительными комплексами последовательно формируется на следующих этапах.

1. На основе оценки градостроительной ситуации, требований комплексности застройки, расположения вводов магистралей и дорог, глубины заложения и пересечений инженерных коммуникаций, проектируется исходный вариант очередности: I, IV, II и III градостроительные комплексы. Указанная очередность учитывает характер рельефа территории строительства (застройка начинается с комплексов, которые по условиям водостока и распределению земляных масс подлежат планировке в первую очередь), наличие на территории строительства строений, подлежащих сносу, а также переносимых сетей. Застройка начинается с комплексов, имеющих минимальные объемы работ по освоению территории строительства. Магистральные инженерные сети подключаются к внутри-микрорайонным со стороны I и IV комплексов, поэтому величина первоочередных вложений будет минимальной. Градостроительный комплекс I находится на границе с существующей застройкой и с началом его возведения строительная площадка отгораживается от эксплуатирующихся зданий. Ввод в эксплуатацию первоначально I и IV градостроительных комплексов, а потом остальных обеспечивает наибольшие удобства для жителей, так как в соседних существующих микрорайонах будут функционировать школы и объекты культурно-бытового назначения.

Экономическое обоснование очередности застройки проводится путем расчета и сопоставления объемов незавершенного строитель-

8

ства по инженерному оборудованию территории при разных вариантах последовательности строительства градостроительных комплексов. Различная протяженность коммуникаций и дорог в каждом комплексе, включая подводящие магистральные сети, определяет неодинаковые затраты на их устройство. Раздельно по каждому градостроительному комплексу устанавливаются трассы инженерных сетей и дорог, которые необходимо проложить для обеспечения ввода зданий в эксплуатацию, предполагая, что каждый из градостроительных комплексов будет застраиваться первым. Подсчитываются объемы и стоимость инженерного оборудования территории по каждому из вариантов первоочередного градостроительного комплекса (табл. 2). Наименьшие затраты на инженерное оборудование территории, приходящиеся на 1 м² приведенной площади, характерны для I и IV градостроительных комплексов, с которых и целесообразно начинать застройку микрорайона. После выбора первоочередного градостроительного комплекса с помощью аналогичных расчетов может быть определен комплекс, который экономически целесообразно застраивать вторым, третьим и т. д.

2. Исходя из реальных организационнотехнологических ограничений на застройку микрорайона, а также ограничений по поставкам материалов и т. п. проектируется рабочий вариант очередности: I, II, III и IV градостроительные комплексы.

Так как серийный выпуск конструкций для крупнопанельных зданий IX-E и IX-И начинается только в конце второго года строительства в рабочем варианте, очередность строительства изменена таким образом, чтобы IV градостроительный комплекс заканчивал застройку микрорайона.

В рамках указанного рабочего варианта очередности застройки микрорайона рассматриваются варианты продолжительности строительства градостроительных комплексов и совмещения их во времени. Выбор рационального варианта осуществляется на основе распределения капитальных вложений по минимуму суммарных затрат, приведенных к началу строительства микрорайона, по формуле:

2    2    Ки(У)    1/а*_>мин,

t=1i—i

где Kn(V) — капитальные вложения по г-му градостроительному комплексу

в t-м квартале по варианту распределения V\ a_t — коэффициент приведения разновременных затрат, равный (1+E)^f; при t_y равном числу лет, Е принимается в размере 0,08²; при t_y равном числу кварталов, Е принимается в размере 0,01943;

Т — продолжительность строительства, кварталы; п — количество градостроительных комплексов в микрорайоне; t — период приведения, равный разности между кварталом, в котором осуществляются затраты, и кварталом, к которому они приводятся.

Варианты совмещения строительства комплексов во времени:

Первый — застройка всех градостроительных комплексов начинается (прил. 1, табл. 1) практически одновременно, они вводятся в эксплуатацию в конце третьего

года строительства. Сумма приведенных затрат 48344,2 тыс. руб. Основной недостаток — некомплексная застройка микрорайона, нерациональное использование территории застройки.

Второй — каждый год сдается в эксплуатацию один градостроительный комплекс (прил. 1, табл. 2). По этому варианту достигается высокая концентрация ресурсов, комплексность застройки, рационально используются земельные участки, градостроительные комплексы сдаются в эксплуатацию равномерно. Однако, хотя сумма приведенных затрат составляет 46617,1 тыс. руб., в связи с увеличением продолжительности строительства микрорайона с 3 до 4 лет вариант из дальнейшего рассмотрения исключается.

Третий— последовательность застройки микрорайона (прил. 1, табл. 3): I, II, III, IV градостроительные комплексы. Совмещение при строительстве различных комплексов невелико. Комплексы I, II, III вводятся в эксплуатацию в первые два года строительства. Сумма приведенных затрат 48589,8 тыс. руб.

Четвертый — последовательность застройки микрорайона (прил. 1, табл. 4):