ЦНИИП градостроительства Госгр аж дан строя

Руководство

по комплексной оценке

и функциональному зонированию территорий в районной планировке

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ И ПРОЕКТНЫЙ ИНСТИТУТ ПО ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ (ЦНИИП ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА) ГОСГРАЖДАНСТРОЯ

РУКОВОДСТВО

ПО КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКЕ

И ФУНКЦИОНАЛЬНОМУ ЗОНИРОВАНИЮ ТЕРРИТОРИЙ В РАЙОННОЙ ПЛАНИРОВКЕ

Издание второе, исправленное и дополненное

Москва Стройиэдат 1982

альной культуры и др.) или существующее функциональное использование которых бесспорно более важно, чем функция данного частного вида использования территории (ценные сельскохозяйственные угодья, леса I группы и т. д.).

2.5. Территории, подлежащие оценке, определяются отдельно для каждого возможного вида их использования, поскольку один и тот же участок может исключаться из одного вида и участвовать в оценке территории для другого вида использования территории. Так, например, леса I группы могут исключаться при оценке территории для промышленного и гражданского строительства и оцениваться для организации массового отдыха населения.

2.в. Определение исключаемых из частной оценки участков следует производить путем ранжирования видов использования территории по их социально-экономической и экологической значимости с использованием в качестве критерия ранжирования устанавливаемого приоритета того или иного вида использования территории для данной области (края, АССР).

2.7.    Наиболее часто приоритет в настоящее время получает охрана природы, памятников истории и культуры, имеющая не только хозяйственное, но и социальное, и экологическое значение. Оценка территории с позиций интересов охраны природы_г памятников истории и культуры, как правило, предшествует сейчас оценке территории с позиций других видов ‘использования территории и проводится на основе специальных исследований по специальной методике. Территории, связанные с охраной природы, памятников истории и культуры, после определения и утверждения их статуса становятся запретными для других видов использования и исключаются из частной оценки для других видов народнохозяйственного использования.

2.8.    Каждый из вышеназванных шести основных видов использования территории взаимодействует с ней по-разному, предъявляет к ее свойствам неодинаковые требования. В связи с этим необходимо хорошо знать специфику требований к территории каждого вида ее народнохозяйственного использования н соответственно факторы, по которых производится оценка, и их показатели, при которых обеспечивается удовлетворение этих требований.

Выявление требований различных видов использования к территории проводится путем исследования связей в системах природный комплекс (природно-технический комплекс) — вид использования территории¹. На основе анализа и обобщения этих требований составляется перечень факторов, их свойств и показателей, являющихся наиболее общими, наиболее существенными с точки зрения этих требований. Такой перечень должен включать как природные, так и антропогенные факторы, их свойства, показатели и составляется для каждого вида использования территории (прил. 3).

¹ Требования для некоторых наиболее распространенных конкретных видов использования территории определены сейчас достаточно полно. Они отражены в соответствующих нормативных документах, методических указаниях, инструкциях, рекомендациях. Так, влияние на застройку рельефа, грунтов, климата, а также некоторых физико-геологических явлений (оползни, карсты, овраги) регламентируется СНиП.

2.9.    Оценка территории должна производиться по двум группам факторов — природным и антропогенным по схеме, показанной в прил. 4.

К природным факторам относятся инженерно-геологические» почвенно-растительные, климатические условия, водные и минерально-сырьевые ресурсы го др.

К антропогенным факторам следует относить обеспеченность территории транспортными и инженерными сетями и сооружениями, предприятиями стройиндустрии, транспортную доступность основных промышленных, административно-хозяйственных и культурных центров, санитарно-гигиенические условия и требования охраны природы, а также архитектурно-эстетические достоинства отдельных природных или культурных ландшафтов.

2.10.    Состав и число факторов оценки, их свойств и показателей для каждого вида использования территории определяются в зависимости от конкретных природных и хозяйственных особенностей области (края, АССР), наличия картографического и литературного материала, а также данных полевых и других исследований.

Поэтому при комплексной оценке конкретной территории могут учитываться не все приведенные в прил. 3 факторы и элементы, а только часть из них. Кроме того, набор факторов и элементов может быть дополнен в соответствии со специфическими для данной области (края, республики) условиями.

Как правило, оцениваются только те факторы, влияние которых на различных участках территории проявляется в разной степени.

2.11.    При отборе оценочных факторов и их элементов необходимо учитывать направленность оценки, которая может быть связана либо с поиском новых территориальных ресурсов, либо с интенсификацией использования или изъятия площадей, занимаемых к моменту оценки другими землепользователями. Первое направление характерно для промышленного и гражданского строительства, массового отдыха, охраны природы, памятников истории и культуры, а также для видов народнохозяйственной деятельности, которые намечается развивать в области (крае, АССР) впервые. Второе направление характерно для наиболее освоенных в экономическом отношении областей (краев, АССР) и для сельского и лесного хозяйств, которые нередко занимают большую часть рассматриваемой территории, в связи с чем дальнейшее их развитие за счет освоения новых территориальных ресурсов становится уже невозможным.

2.12.    Оценка территории по выявленным факторам и их элементам должна проводиться по существующему положению с учетом строящихся и перспективных объектов, коммуникаций и мероприятий, осуществление которых намечено в государственных планах, постановлениях министерств, ведомств, областных организаций и т. д.

2.13.    В районной планировке при охвате значительных территорий показатели оценки могут изменяться в больших пределах-Каждый из оценочных факторов в зависимости от конкретных значений его показателей может выражать степень благоприятности или неблагоприятности освоения территории конкретным видом народнохозяйственного использования. Поэтому при частной и общей оценках следует расчленять оцениваемую территорию на

11

оценочные районы (в схемах) и оценочные участки (в проектах районной планировки), каждый из которых выражает определенную степень пригодности территории для того или иного вида народнохозяйственного использования. Рекомендуется выделять три категории оценочных районов (участков): благоприятные, ограниченно благоприятные и неблагоприятные. Выделение большего количества оценочных районов при необходимости сопоставления друг с другом значительного числа факторов оценки нецелесообразно, так как ведет к неоправданной перегруженности текстовых и в особенности графических материалов.

2.14.    Выделение оценочных районов, и соответственно оценка территории области (края, АССР) по какому-либо одному свойству того или иного фактора может проводиться по натуральным показателям оценки этого свойства. Эти показатели устанавливаются для каждой категории оценочных районов по каждому свойству каждого фактора. Контуры оценочных районов выделяются исходя из крайних значений установленных для них интервалов натуральных показателей.

2.15.    В качестве критериев натуральных показателей оценки и выделения оценочных районов приняты затраты, необходимые для приведения фактических натуральных показателей свойств оценочных факторов до уровня нормативных¹. В соответствии с этим к благоприятным отнесены территории с натуральными показателями, обеспечивающими функционирование той или иной народнохозяйственной отрасли без проведения значительных инженерных мероприятий и дополнительных капиталовложений.

2.16.    К ограниченно благоприятным отнесены территории с натуральными показателями, которые требуют для доведения их до уровня нормативных показателей проведения инженерных мероприятий, вызывающих значительные удорожания при освоении этих территорий.

2.17.    К неблагоприятным отнесены территории с натуральными показателями, приведение которых до уровня нормативных показателей связано с осуществлением очень серьезных инженерных мероприятий, что ведет к удорожанию освоения территории, превышающему определенный оптимум в данных условиях.

Подробное описание хода определения натуральных показателей оценки для промышленного и гражданского строительства приведено в прил. 5.

2.18.    При оценке территории такого сложного объекта, как область (край, АССР), неизбежно возникает необходимость оперировать и частными, и общими оценками. Это связано с тем, что оценить в целом территорию нельзя, не оценив отдельные ее свойства и совокупности свойств. Частные оценки позволяют выявить относительное влияние того или иного свойства территории на условия ее освоения. Общие совокупные оценки дают возможность с помощью одного общего показателя выразить оценку всей совокупности свойств, определяющих возможности территории — объекта районной планировки.

2.19.    Получение общей совокупной опенки всех свойств, элементов и факторов (комплексная оценка) может быть достигнуто

несколькими путями, наиболее важными из которых являются следующие:

A.    Балльная оценка, когда степень благоприятности территории для того или иного вида хозяйственной деятельности оценивается в баллах и путем сложения балльных оценок выводится интегрированная оценка, на основании чего и делается окончательный вывод о предпочтительном виде использования территории. Этот прием наиболее употребителен в силу относительной его простоты, но весьма неточен, так как сложные взаимосвязи в системе объект—субъект заменяются условными величинами, не отражающими по существу важность и предпочтительность отдельных факторов в тех или иных условиях.

Б. Ранжирование факторов по их весу в общем комплексе условий для того или иного вида хозяйственной деятельности (посредством экспертной оценки;) с последующей балльной оценкой отдельных факторов. Этот прием более точен и позволяет достаточно предметно оценить факторы, поддающиеся количественной оценке, и сопоставить их с условиями, оценить которые можно лишь качественно. По всей вероятности этот прием весьма перспективен.

B.    Стоимостная оценка, основанная на определении сравнительных удорожаний по каждому рассматриваемому фактору в зависимости от того или иного вида хозяйственной деятельности. Метод этот наиболее точный, но его недостатком является сравнительно условная стоимостная оценка факторов, оцениваемых обычно качественно: условия охраны природы, архитектурно-ландшафтные условия и др.

Г. Комбинированный метод оценки, учитывающий как стоимостную, так и экспертную оценку отдельных факторов и основанный на моделировании интегральной комплексной схемы оценки. Этот метод наиболее сложен и в районной гианировке до сих пор не применялся.

2.20.    В данном Руководстве рекомендуется (как один из возможных) прием анализа территории, основанный на стоимостной оценке (способ В) рассматриваемых факторов с одновременным эмпирическим учетом социально-экономического значения факторов, оцениваемых обычно качественно. Этот прием представляется наиболее перспективным на данном этапе развития районной планировки в силу его достаточной точности и простоты. При этом использование этого метода, как показала практика, дает наиболее достоверные результаты.

2.21.    Стоимостная оценка основана на сложении стоимостных показателей оценочных районов при их наложении друг на друга и сопоставлении полученных сумм со сравнительными удорожаниями, определяемыми в зависимости от установленных коэффициентов оценки и базовых¹ стоимостей освоения 1 га территории.

Стоимостные показатели соответствуют размерам удельных (на 1 га территории) затрат, необходимых для приведения фактических показателей оцениваемых свойств до уровня нормативных (в данном случае принятых натуральных показателей оценки огра-

¹ За базовую принимается общая стоимость освоения 1 га наилучших по природным и антропогенным условиям участков территории объекта схемы районной планировки.

13

ниченно благоприятных и неблагоприятных категорий районов до уровня показателей благоприятных категорий районов).

Критериями стоимостной оценки территории по тому или иному свойству выступают частные коэффициенты оценки, а по каждому фактору и совокупности факторов — общие коэффициенты оценки. Частные и общие коэффициенты оценки представляют собой сравнительные удорожания в % к базовой стоимости строительства, сельскохозяйственного или рекреационного освоения 1 га территории. Они выведены из сопоставления базовой стоимости освоения 1 га территории для того или иного вида использования со стоимостными показателями, характеризующими затраты на проведение дополнительных мероприятий по инженерной подготовке территории, привлечению водных ресурсов, облесению, необходимому транспортному строительству и т. д. Частные коэффициенты оценки определяют интервалы шкал стоимостных показателей, по которым осуществляется выделение оценочных районов по отдельным свойствам, а общие коэффициенты — по отдельным факторам и группам факторов. Коэффициенты оценки определяются для каждого свойства, фактора и группы факторов по каждому виду использования территории.

Так, для строительства к благоприятным отнесены территории, для которых общее удорожание по всем природным и антропогенным факторам составляет менее 10% от базовой, т. е. менее 30 тыс. руб. на 1 га при базовой стоимости 300 тыс. руб. на 1 га; к ограниченно благоприятным — от 10 до 35%, т. е. от 30 до 105 тыс. руб. на I га; к неблагоприятным — более 35%, или более 105 тыс. руб. на 1 га (прил. 6).

Зная базовые стоимости, а также частные и общие коэффициенты оценки, достаточно легко путем определения сравнительных удорожаний и сопоставления их с фактическими затратами по оценочным районам определить степень благоприятности территории области (края, АССР) для того или иного вида их использования.

В соответствии с видом использования территории в прил. 7— 9 приводятся факторы оценки, их натуральные и стоимостные показатели ¹, коэффициенты оценки и коэффициенты удорожания. Коэффициенты удорожания показывают возможные пределы изменения стоимостных показателей, которые приводятся по наихудшим значениям принятых натуральных показателей оценки.

2.22.    Базовые стоимости для каждого вида использования территории и стоимостные показатели должны определяться отдельно для каждой области (края, АССР).

В данном Руководстве в качестве базовых стоимостей приняты стоимости освоения территории в центральных районах европейской части СССР. Обоснование базовых стоимостей приведено в прил. 2. Характерные примеры пофакторной и комплексной оценки территории в схемах районной планировки приведены в прил. 19—14.

Комплексная оценка в проекте районной планировки

2.23.    Схема и проект районной планировки — это два следующих друг за другом этапа единого процесса проектирования. Поэтому проект районной планировки должен базироваться на ре-

¹ Стоимостные показатели по факторам оценки приведены усредненные ориентировочные.

14

шениях схемы районной планировки, учитывать, углублять, детализировать и развивать предложения, содержащиеся в схеме районной планировки.

2.24.    Задачами комплексной оценки территории в проекте районной планировки являются:

изучение свойств территории района и отдельных ее участков с целью определения видов деятельности, технических сооружений или градостроительных образований и промышленных комплексов, которые могут быть развиты в их пределах;

определение степени благоприятности участков территории района для возможных в том или ином случае видов их хозяйственного использования;

выявление свойств территории, ограничивающих развитие той или иной отрасли народного хозяйства и размещение тех или иных видов строительства.

2.25.    Разработка проекта районной планировки может происходить со значительным запаздыванием или в некоторых случаях с опережением по отношению к разработке схемы районной планировки. В этих случаях следует возвращаться к решению задач схемы районной планировки, т. е. проводить комплексную оценку целей развития наиболее генерализованных видов использования территории и только после этого оценивать территорию в соответствии с задачами проекта районной планировки.

2.26.    В проекте районной планировки субъектами оценки являются более дробные единицы (подвиды) видов хозяйственного использования территории, характерных для схемы районной планировки (прил. 15). Выбор того или иного подвида, а следовательно, к их число определяются природными и хозяйственными особенностями района — объекта районной планировки, а также требованиями, предъявляемыми к этому району задачами его народнохозяйственного развития. Как правило, в проекте районной планировки число основных землепользователей, применительно к которым производится оценка территории, больше, чем в схеме районкой планировки.

2.27.    В проекте районной планировки под комплексной оценкой понимается оценка территории с позиции интересов развития всех подвидов какого-либо одного наиболее генерализованного вида использования территории, а под частной оценкой — оценка территории с позиции только одного такого подвида. По сравнению со схемой районной планировки, где оценка территории носит межвидовой характер, оценка территории в проекте районной планировки внутривидовая. Поэтому в качестве объекта комплексной оценки в проекте районной планировки, как правило, выступает вся территория функциональной зоны определенного генерализованного вида использования территории, выделенная в пределах рассматриваемой территории на стадии разработки схемы районной планировки. Объектом частной оценки может быть вся или только некоторая часть этой функциональной зоны. Так, например, зона промышленного и гражданского строительства, выделенная при разработке схемы районной планировки, становится объектом оценки как для промышленного строительства, так и для гражданского строительства, а зона сельского хозяйства — для полеводства, животноводства и садоводства.

2.28.    Как и в схеме районной планировки, из частной оценки следует исключать участки, существующий вид использования ко-

15

торых является более необходимым и важным с народнохозяйственной точки зрения, чем вид использования, предполагаемый данной частной оценкой, или же изменение вида использования которых затруднено или невозможно в обозримой перспективе по социально-экономическим или экологическим факторам.

2.29.    Объектами комплексной оценки в проекте районной планировки являются территории функциональных зон, выделенных на стадии разработки схемы районной планиров1Щ. Эти функциональные зоны для основных видов использования территории определяются на основе комплексной оценки по факторам и элементам, приведенным в прил. 3.

Как правило, и в проекте районной планировки комплексная оценка проводится на основе анализа указанных в прил. 3 факторов, хотя и с большей детализацией оцениваемых свойств территории и с более конкретным определением оценочных показателей. Это обусловлено тем, что в проекте районной планировки оценка проводится для более конкретных видов использования территории и оцениваются участки местности со значительно большей локализацией рассматриваемых факторов на их территории, чем в схеме районной планировки.

В прил. 16—20 в качестве примера приводятся факторы и натуральные показатели оценки для промышленного строительства, полеводства, садоводства, прудового рыбоводства и кратковременного отдыха.

2.30.    Состав и число факторов оценки, их свойств и показателей для каждого подвида хозяйственного использования территории определяются в зависимости от конкретных природных и хозяйственных особенностей территории района — объекта районной планировки, наличия картографических, литературных и Других материалов, а также материалов полевых исследований и натурных обследований. Оценка территории по выявленным факторам и их показателям проводится по существующему положению с учетом строящихся и перспективных объектов, коммуникаций и мероприятий, осуществление которых намечено государственными планами, постановлениями министерств, ведомств, областных и районных организаций.

2.31.    Комплексная оценка территории проводится в проекте районной планировки по той же методике, что и в схеме районной планировки, т. е. на основе сложения стоимостных показателей выделенных на территории района оценочных участков и сопоставления полученных сумм со сравнительными удорожаниями. В проекте районной планировки, как н в схеме, необходимо выделять три категории оценочных участков: благоприятные, ограниченно благоприятные и неблагоприятные. Выделение оценочных участков производится по натуральным показателям, а также по сравнительным удорожаниям, определяемым в зависимости от частных и общих коэффициентов оценки и базовых стоимостей освоения 1 га территории.

В проекте районной планировки могут применяться те же коэффициенты оценки, что и в схеме районной планировки.

Пример определения оценочных критериев и стоимостных показателей для промышленного и гражданского строительства приведен в прил. 5.

Этапы и приемы комплексной оценки территории рассмотрены в прил, 21—22, а характерные примеры пофакторнон и комплекс-

16

ной оценки территории в проекте районкой планировки приведены в прил. 25—30.

2.32. Оценка инженерно-геологических условий может осуществляться путем ландшафтного районирования территории района по совокупности признаков и определения затрат, необходимых на проведение всего комплекса мероприятий по подготовке территорий выделенных ландшафтов для того или иного вида использования. Такой прием позволяет отказаться от проведения по-факторных оценок по отдельным инженерно-геологическим условиям (несущая способность грунтов оснований, уклон поверхности, глубина залегания грунтовых вод, затопление и т. д.) и тем самым сократить объем работ по оценке территории.

3. ПЛАНИРОВОЧНАЯ СТРУКТУРА И ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ

Планировочная структура

3.1.    Для объектов схем районной планировки (областей, краев, республик), как правило, характерны достаточно широкий профиль экономической базы и значительное разнообразие природногеографических условий. Поэтому схемы районной планировки, разрабатываемые даже для очень разных объектов, характеризуются общим подходом к постановке и решению основных планировочных задач. Это обстоятельство позволяет считать целесообразным для данной стадии относительно более унифицированные методы разработки вопросов планировочной структуры, чем для стадии проекта районной планировки. Для последней стадии, как правило, характерна значительно большая народнохозяйственная и природная специализация объектов, проектирования, а следовательно, и более широкий диапазон решаемых планировочных задач. Поэтому для проекта районной планировки целесообразно применять несколько модификаций методики разработки планировочной структуры, специально приспособленных к специфическим условиям определенных типов объектов (промышленных районов, районов крупных городов, курортных районов и др.).

3.2.    Разработка планировочной структуры территории в схеме районной планировки области (края, республики) должна предусматривать последовательное решение следующих задач:

изучение сложившейся планировочной ситуации объекта и выделение ее основных природно-географических и народнохозяйственных структурных элементов;

выявление главных тенденций преобразования и хозяйственного освоения планируемой территории во времени и их оценка с точки зрения скорейшего и наиболее полного достижения конечных целей районной планировки;

корректировку и координацию всех перспективных планировочных предложений данной схемы с тем, чтобы они максимально содействовали прогрессивным и противодействовали регрессивным тенденциям в развитии исторически сложившейся планировочной структуры объекта;

построение схемы перспективной планировочной структуры области (края, республики) с выделением ее основных элементов и указанием их роли и места в общей системе планировочной организации территории на проектный срок и более далекую перспективу.

17

3.3.    При составлении схемы перспективной планировочной структуры территории рекомендуется выделять три следующие типа ее основных элементов:

точечный (планировочные центры) — существующие крупные (крупнейшие) и большие города, интенсивно развивающиеся новые города, отдельно расположенные крупные промышленные и энергетические комплексы, основные транспортные узлы и важнейшие месторождения полезных ископаемых, имеющие компактную форму и небольшие территориальные размеры;

линейный (планировочные оси) — основные речные и горные долины, побережья морей, озер и водохранилищ, важнейшие транспортные магистрали, нефте- и газопроводы, крупные лесные массивы и месторождения полезных ископаемых, имеющие ярко выраженную вытянутую (линейную) форму;

зональный (планировочные зоны) — обширные территории неопределенной геометрической формы с резко выраженными природными и хозяйственными особенностями (зоны пустынь или полупустынь, горные массивы, зоны орошения или мелиорации, зоны с повышенным уровнем урбанизации и т. д.).

Целый ряд природных или народнохозяйственных объектов может в разных случаях выступать в качестве точечных, линейных или зональных элементов планировочной структуры. Это относится к таким объектам, как месторождения полезных ископаемых, горные и лесные массивы, крупные городские агломерации и т. д.

3.4.    Основные элементы планировочной структуры в зависимости от интенсивности и радиусов их влияния на условия хозяйственного освоения прилегающих территорий следует разделять на главные и второстепенные, а в зависимости от характера образующих их объектов — на природно-ландшафтные (реки, морские побережья, леса, горы и т. п.), транспортные (разного рода транспортные узлы и магистрали), народнохозяйственные (города, агломерации, крупные промышленные объекты, ГЭС, ГРЭС и т* п.).

3.5.    Границы зон влияния основных элементов планировочной структуры следует определять в соответствии с установленной демографической емкостью территории, с особенностями воздействия этих границ на условия проживания и хозяйственной деятельности людей, а также в соответствии с экологической ситуацией прилегающих территорий. Для народнохозяйственных элементов такого рода воздействие характеризуется прежде всего их производственными, организационно-хозяйственными, трудовыми или культурно-бытовыми связями. Поэтому в схеме районной планировки условные границы зон их влияния следует определять, как правило, на основе средних нормативных данных, характеризующих относительную дальность и интенсивность этих связей для объектов разного типа. Так, например, для транспортных элементов эти границы определяются рациональной, нормативной дальностью подъезда к ним по местной транспортной сети с учетом ее современного или перспективного состояния н соответствующих средних скоростей сообщения. Для природно-ландшафтных элементов границы зон влияния должны определяться в соответствии с их транспортной доступностью (для объектов потенциального или фактического рекреационного использования), экономически рациональной дальностью переработки различных видов эксплуатируемых природных ресурсов (воды, трудно транспортируемого минерального или сельскохозяйственного сырья), шириной связанных с ни-

18

ми природно-климатических зон (для горных хребтов и предгорий, морских побережий, заболоченных пойм и т. д.).

3.6.    Разработку схемы перспективной планировочной структуры области (края, республики) следует производить в три этапа (прил. 23).

Первый и второй этапы относятся к начальному периоду работ над схемой районной планировки и должны базироваться на результатах анализа сложившейся структуры хозяйства и расселения.

На этих этапах выделяются основные элементы сложившейся планировочной структуры планируемой территории, производится их классификация и устанавливаются их пространственные взаимосвязи; затем осуществляется ретроспективный анализ изменений планировочной структуры объекта за ряд предшествующих десятилетий (желательно не менее чем длительность проектного срока) с целью выявления основных тенденций ее развития и, наконец, дается объективная оценка этих тенденций с точки зрения их соответствия прогрессивным принципам территориальной организации производства и расселения в стране в целом и в данной области (крае, республике), в частности. Результаты разработки планировочной структуры целесообразно зафиксировать на специальной рабочей картосхеме.

Третий этап разработки перспективной планировочной структуры относится к завершающей стадии работ над схемой районной планировки. При этом составленная на первом и втором этапах схема сложившейся планировочной структуры объекта должна быть скорректирована с учетом содержащихся в других раз* делах районной планировки перспективных предложений по развитию отдельных отраслей народного хозяйства, изменению величины и развитию сети населенных мест, совершенствованию транспортной и инженерной инфраструктуры, организации системы культурно-бытового обслуживания и массового отдыха населения. В процессе этой корректировки следует обращать основное внимание на то, вступают ли указанные выше предложения в противоречие с прогрессивными тенденциями развития сложившейся планировочной структуры или, наоборот, в соответствии с ними раскрывают все заложенные в этой структуре потенциальные возможности оптимизацию! перспективной планировочной организации территории области (края, республики). Все изменения и дополнения, которые окажутся необходимыми в процессе указанной корректировки, могут быть внесены, по усмотрению авторов, в окончательный вариант перспективной планировочной структуры или в соответствующие части других разделов схемы районной планировки.

Результатом третьего этапа должен явиться окончательный вариант схемы перспективной планировочной структуры объекта (прил. 31), который наряду со схемой комплексной оценки территории представляет собой исходную базу для разработки схемы функционального зонирования, а через нее и для составления основного планировочного документа схемы районной планировки— проектного плана области (края, республики).

3.7.    Разработка перспективной планировочной структуры внутриобластного района для проекта районной планировки должна предусматривать ту же последовательность решения основных структурно-планировочных задач, что и для схемы районной планировки. В случаях когда проект районной планировки разраба-

19

Рекомендовано к изданию решением научно-технического совета ЦНИИП градостроительства.

Руководство по комплексной оценке и функциональному зонированию территорий в районной планировке /Центр, н.-и. и проект, ин-т по градостр-ву Госгражданстроя.—Изд. 2-е, испр. и доп. — М.: Стройиздат, 19S2.—104 с.

Приведены основные требования к комплексной оценке, функциональному зонированию территории и формированию планировочной структуры районов — объектов районной планировки. Рассмотрены критерии и этапы проведения оценки территории, основные принципы и методические приемы функционального зонирования и формирования планировочной структуры.

Для проектировщиков и научных работников, занимающихся вопросами районной планировки и градостроительства.

Первое издание вышло в 1979 г.

Разработано канд. техн. наук В. В. Владимировым, канд. арх. Я. Я. Наймарком, инженерами В. Б. Беляевым, А. П. Черниковым, архитекторами А. В. Аллахвердиевым, В. Л. Волхонской и А. С. Мейснером под общей редакцией канд. техн. наук В, Я. Владимирова.

Табл. 10, ил. 20.

ЦНИИП градостроительства Госгражданстроя

РУКОВОДСТВО ПО КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКЕ И ФУНКЦИОНАЛЬОМУ ЗОНИРОВАНИЮ ТЕРРИТОРИЙ В РАЙОННОЙ ПЛАНИРОВКЕ

Изд. 2-е, испр. и доп.

Редакция инструктивно-нормативной литературы Зав. редакцией Г. А. Жигачева Редактор О. Г. Дриньяк Мл. редакторы Л. И. Месяцев а, Л. Н. Козлова Технический редактор М. В. Павлова Корректор Н. А. Беляева Н/К

Сдано в набор 29.01.82. Подписано в печать 09.08.82 Т-16902. Формат 84Х!08'/з2-Бумага тип. № 2. Гарнитура «Литературная». Печать высокая Уел. печ. л. 5,46. Уел. кр.-отт. 5,77. Уч.-изд. л. 6,44. Тираж 8000 экз. Изд, № ХП-9315 Заказ 25 Цена 30 коп.

Стройиздат 101442, Москва, Каляевская, 23а

Калужское производственное объединение «Полиграфист», пл. Ленина, 5

^{Р 4}~047(И)-82⁸⁸* ^ИнстРУ^кт--^н°Р"^ат-> ^{1 вып}-

©

тывается в соответствии с предусмотренным инструкцией порядком непосредственно после составления схемы районной планировки, задача рассматриваемого раздела проекта сводится к дальнейшей конкретизации и детализации, а при необходимости — и к некоторой корректировке соответствующих решений схемы в пределах территории данного внутриобластного района. В случаях когда проект планировки внутриобластного района выполняется при полном отсутствии или при наличии только устаревшей схемы районной планировки, может возникнуть необходимость осуществления на стадии проекта предварительной эскизной проработки планировочной структуры более крупной административной единицы (области, края, республики) по изложенной выше методике. В любом случае планировочная структура внутриобластного района должна рассматриваться как органическая часть планировочной структуры более крупной территориальной единицы и ни в коей мере не вступать в противоречие с последней.

Связь между планировочными структурами внутриобластного района и области (края, республики) определяется тем, что в их состав входят, как правило, одни и те же элементы. Так, например, выделенные на стадии схемы планировочные центры и оси, если они находятся на территории района или пересекают его, обычно играют аналогичную роль и в его планировочной структуре. Что же касается выделенных на стадии схемы планировочных зон, то на территории внутриобластных районов, как правило, удается проследить границы хотя бы некоторых из них, и только в редких случаях такого рода район целиком располагается в пределах одной планировочной зоны области (края, республики).

В то же время ввиду того что проект планировки внутриобластного района разрабатывается на более крупномасштабной топографической подоснове и предусматривает большую детализацию планировочных решений, выделенные на предыдущей стадии проектирования главные элементы планировочной структуры области (края, республики) целесообразно в ряде случаев разложить на составные части, рассматривая каждую из них как самостоятельный элемент планировочной структуры района. Так, например, если в схеме районной планировки при выделении основных элементов планировочной структуры расстояниями порядка 10—15 км между отдельными природными и народнохозяйственными объектами (рекой и транспортной магистралью, двумя городскими поселениями, городом и отдельно расположенным энергетическим комплексом и т. п.) можно пренебречь, трактуя их как один планировочный центр или одну планировочную ось, то на стадии проекта планировки внутриобластного района многие из этих объектов целесообразно уже рассматривать как самостоятельные элементы его планировочной структуры (прил. 32).

3.8. Классификацию основных элементов планировочной структуры, а также определение границ их зон влияния в проекте районной планировки рекомендуется осуществлять дифференцированно с учетом особенностей природно-географической среды ситуации и народнохозяйственного профиля отдельных районов. При этом границы зон влияния этих эементов следует определять с большей точностью и конкретностью, чем в схемах районной планировки, путем широкого использования следующих имеющихся на данной стадии данных: изохрон транспортной доступности отдельных центров, изолиний рельефа, деталей реальной конфигура-

20

ВВЕДЕНИЕ

В решениях XXVI съезда КПСС подчеркивается необходимость взаимной увязки территориального и отраслевого планирования в рамках как долгосрочных, так и текущих планов. Наиболее действенным инструментом такой увязки на территориях областей, краев, АССР и их частей является районная планировка, важнейшая цель которой —взаимоувязанное размещение различных народнохозяйственных объектов на территории того или иного района и его рациональная планировочная организаций.

Районная планировка как комплексная проектная дисциплина включает в себя разработку разнообразных экономических, градостроительных, технических, экологических, социальных вопросов. При всей несомненной важности этих вопросов районная планировка представляет собой сферу деятельности, в компетенцию которой в первую очередь входят проблемы организации территории, ее рационального использования. В то время как экономические, градостроительные, технические и другие вопросы, входящие в сферу районной планировки, являются предметом многих дисциплин, комплексная организация территории, т. е. моделирование землеисполь-зования с учетом интересов всех представленных на ней отраслей хозяйства, представляют собой в настоящее время прерогативу только районной плакировки. Более того, территория как объект планировки выступает здесь в качестве главного инструмента интеграции пространственной сущности всех рассматриваемых районной планировкой отраслей хозяйства.

Научно-технический и социальный прогресс, характеризующийся проникновением науки во все отрасли народного хозяйства, превращением ее в производительную силу, ростом социального потенциала общества, повышением мобильности населения, увеличением техногенных нагрузок на природную среду, предъявляет к районной планировке повышенные требования. Ведь научно-техническая революция определяет все больший и все более стремительный рост производительных сил, объемов продукции, а территория любого района, страны, континентов остается неизменной. Не случайно резко возрастает роль планировочных факторов в размещении производительных сил, социально-культурной сферы, расселения. Поэтому именно районная планировка в современных условиях призвана не только способствовать рациональному размещению народнохозяйственных объектов, но и быть тем документом, на основе которого было бы возможно удовлетворительно решать сложнейшие проблемы взаимодействия техногенных и природных комплексов, стремиться к экологическому равновесию в рассматриваемых районах.

Районная планировка развивается в настоящее время в сложных, но исключительно благоприятных условиях. Эти условия, в частности, характеризуются тем, что, во-первых, институтами Госплана СССР и Госпланов союзных республик разрабатываются схемы развития и размещения производительных сил экономических районов страны и отдельных союзных республик — надежная база для составления перспектив развития хозяйства в районной планировке; во-вторых, получило развитие так называемое региональное расселение и, в частности, разработана «Генеральная схе-

3

ма расселения на территории СССР»— важный документ, вооружающий районную планировку необходимым арсеналом градостроительной стратегии до 2000 г.; в-третьих, принят ряд постановлений партии и правительства по вопросам охраны природы, а также закон СССР об охране и использовании памятников истории и культуры, что является необходимой основой для разработки соответствующих предложений в районной планировке. Все эти крупные экономические, градостроительные и экологические идеи должны быть реализованы на конкретных территориях, в конкретных природных, экономических и социальных условиях, что наилучшим образом может сделать районная планировка, интегрированная с территориальным планированием на его низших ступенях.

Таким образом, вопросы организации территории, ее планировочного анализа выступают » в теории, и в практике районной планировки на первый план. В первую очередь это касается комплексной оценки территории, ее градостроительного анализа, вопросов функционального зонирования территории, формирования планировочной структуры и т. д., т. е. тех разделов районной планировки, которые в теоретическом и научно-методическом плане разработаны еще недостаточно. Наиболее важные понятия в районной планировке, такие, как «анализ территории», «планировочная структура», «функциональное зонирование», различными авторами трактуются по-разному, что нередко приводит к ошибочному пониманию и главных задач районной планировки по организации территории. Поэтому выпуск Руководства, унифицирующего комплекс понятий и приемов анализа территории в районной планировке, актуален.

Данная работа основана на анализе материалов схем и проектов районной планировки, выполненных в ЦНИИП градостроительства, Гипрогоре, Ленгипрогоре, Институте генеральных планов Мос-облисполкома, Гипрограда, на изучении зарубежных литературных источников и на исследованиях, проводившихся в последние годы в ЦНИИП градостроительства,.

В предлагаемом втором дополнительном издании учтены некоторые замечания, полученные авторами после выхода Руководства в 1979 г. от заинтересованных организаций и отдельных специалистов.

Работа выполнена группой специалистов ЦНИИП градостроительства в составе канд. техн. наук В. В. Владимирова (введение, разд. 1, 2, 3 и 4), канд. арх. Я. И. Наймарка (разд. 1, 3), инж. В. Б. Беляева (разд. 1, 2, 3 и 4), инж. А. П. Черникова, арх. А. В. Аллахвердиева (разд. 3), арх. А, С. Мейснера (разд. 3) и арх. В. А. Волхонской (иллюстрации) при участии Н. А. Буровой, Я. М. Верновой, Т. А. Кононовой и Я. Т. Курочкиной, а также В. П. Жалнина и Б. В. Нилова (Госстрой РСФСР).

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1.    Планировочная организация территории, т. е. рациональное и взаимоувязанное размещение в ее пределах зон различного функционального назначения, населенных мест, транспортной, инженерной инфраструктуры и других элементов, а также установление оптимальных режимов взаимного функционирования этих элементов являются основной составляющей схем и проектов районной планировки.

В общих чертах последовательность работ по планировочной организации территории должна быть следующей: проводится комплексная оценка территории; определяется демографическая емкость территории; проводится    анализ    современной    планировочной структуры

(включая также ее ретроспективный анализ);

разрабатывается перспективная структура (с учетом перспектив развития хозяйства);

на основе результатов комплексной оценки и разработанной перспективной планировочной структуры с учетом демографической емкости территории составляется схема функционального зонирования;

выделяется система площадок (в соответствующих функциональных зонах с учетом демографической емкости территории);

характеризуются резервные площадки и производится их классификация;

разрабатываются альтернативы (варианты) планировки района и выбирается оптимальный вариант;

составляется проектный план района (прил. 1).

1.2.    Принятию проектных решений по организации территории должна предшествовать большая аналитическая работа, включающая, с одной стороны, комплексный и всесторонний планировочный анализ территории и, с другой, — исследования, направленные на выявление различных функций территории и на моделирование ее планировочной структуры. Основой планировочного анализа является комплексная оценка территории, а начальным этапом в планировочной организации территории — ее функциональное зонирование и построение планировочной структуры.

1.3.    Территориально-планировочная сущность районной планировки проявляется различно в зависимости от вида проектных работ (схема или проект районной планировки) и от масштаба разрабатываемых проектных материалов. Чем крупнее масштаб рассматриваемой территории, тем более подробно и конкретно решаются все вопросы ее планировки.

Территориально-градостроительные проблемы решаются на трех уровнях макро-, мезо- и макроуровне, которым соответствуют свои масштабы и специфичные планировочные задачи.

1.4.    На макроуровне решаются задачи перспективного расселения на обширных территориях в рамках так называемого регионального расселения (к этому уровню относятся работы, охватывающие страну в целом, отдельные ее экономические районы и союзные республики, имеющие областное деление) в масштабе от 1 : 5 ООО ООО до 1 : 500 ООО.

Анализ территории на этом уровне производится в самых об-

5

щих чертах и под углом зрения возможности реализации стратегических целей расселения. Анализ территории в этом случае заключается в определении крупных зон, благоприятных или неблагоприятных для развития сети населенных мест, систем расселения и крупных градостроительных структур по условиям местообитания людей, возможности крупного транспортного, рекреационного строительства, условиям водообеспечеция и водоотведения, состоянию природной среды.

1.5.    На мезоуровне в масштабе от 1 :300 ООО до 1 : 25 ООО решаются вопросы, входящие в компетенцию районной планировки (схемы районной планировки, проекты районной планировки внутриобластных, внутрикраевых и внутриреспубликанских районов, а также проекты районной планировки административных районов).

В схемах, и проектах районной планировки, представляющих собой комплексные документы, в которых разрабатываются вопросы развития и размещения всего комплекса хозяйства рассматриваемых районов, территориально-планировочные вопросы должны охватывать все заинтересованные отрасли, поскольку интересы многих отраслей хозяйства часто сталкиваются и весьма тесно переплетаются на одной и той же территории. Поэтому в районной планировке, где речь идет о достаточно конкретных территориях и

0    весьма конкретном размещении народнохозяйственных объектов (а в последнее время и о мерах по сохранению экологического равновесия на рассматриваемых территориях), вся территория должна быть проанализирована с точки зрения интересов всех представленных в районе отраслей хозяйства, являющихся основными землепользователями.

1.6.    На микроуровне решаются вопросы, составляющие существо планировки отдельных населенных мест или их частей, зон отдыха, курортных комплексов и др. (в масштабе от 1 : 10000 до

1    : 2000).

1.7.    Под анализом территории в районной планировке следует понимать комплекс исследований, направленных на выявление тех особенностей рассматриваемой территории, которые определяют направления перспективного ее использования и способствуют рациональному размещению всех отраслей хозяйства, наиболее эффективной эксплуатации природных ресурсов и охране окружающей среды.

Анализ территории (или планировочный анализ территории) призван дать исчерпывающие сведения о территории, необходимые для принятия решений, связанных со всеми задачами районной планировки и со всеми временными ее уровнями.

1.8.    Наиболее важными элементами анализа территории являются комплексная оценка территории, определение ее демографической емкости, а также характеристика и систематизация резервных площадок для размещения перспективного городского, крупного сельскохозяйственного и рекреационного строительства.

1.9.    Основная цель оценки территории в районной планировке заключается в установлении определенного взаимного соответствия между многообразными общественными потребностями и возможностями территории, в определении степени пригодности природного или природно-технического комплекса территории для определенного вида их хозяйственного использования.

Оценка территории служит исходным материалом для выбора вариантов планировочных решений, разработки моделей возмож-

6

ного развития района и, как правило, является необходимой составляющей экономической оценки.

1.10.    Оценка территории в районной планировке может быть частной или общей (комплексной), а адекватные нм процессы оценивания— дифференцированными или интегрированными. Под частной оценкой следует подразумевать (щенку территории с точки зрения интересов одного вида ее хозяйственного использования, а под общей — оценку территории с точки зрения интересов всех возможных видов ее хозяйственного использования.

Комплексная оценка территории представляет собой интегральную синтетическую оценку частных оценок, а частная — пофактор-ных оценок, производимых исходя из отдельных природных и антропогенных свойств территории.

1.11.    При проведении комплексной оценки необходимо соблюдение следующих условий:

оцениваться должна вся территория рассматриваемого района;

оценка должна вестись с позиций соблюдения интересов всех (или наиболее важных) отраслей хозяйств, являющихся одновременно основными землепользователями района;

оценка должна производиться как по совокупности природных, так и по комплексу антропогенных факторов;

при оценивании объект оценки (территория) и субъект оценки (вид использования территории) выступают на равных началах.

Следовательно, под комплексной оценкой территории в районной планировке понимается сравнительная планировочная оценка отдельных участков всей территории района по комплексу природных и антропогенных факторов с точки зрения благоприятности этих участков для размещения основных видов хозяйственной деятельности (строительства, массового отдыха, сельского и лесного хозяйства и т. д.).

1.12.    Определение демографической емкости территории производится на основе результатов комплексной оценки.

Под демографической емкостью территории понимается то максимальное число жителей района, которое может быть размещено в его границах при условии обспечения наиболее важных повседневных потребностей населения за счет ресурсов рассматриваемой территории с учетом необходимости сохранения экологического равновесия.

Наиболее актуальным следует считать определение демографической емкости районов крупных городов, развитых промышленных н курортных районов, поскольку от результатов исследований зависят необходимый уровень инженерного оборудования и благоустройства территории, а также режим ее использования.

Демографическая емкость не адекватна проектной численности населения, она служит лишь своеобразным порогом, предостерегающим от чрезмерного промышленного развития в том или ином районе.

1.13.    Демографическая емкость районов устанавливается путем анализа наиболее важных для повседневной их жизнедеятельности природных компонентов:

территорий, пригодных для промышленного и гражданского строительства;

сельскохозяйственных земель» пригодных для организации пригородной сельскохозяйственной базы;

ресурсов поверхностных и подземных вод;

7

территорий, благоприятных для организации массового отдыха населения.

1.14.    Важное значение в планировочной организации территории имеют планировочная структура и функциональное зонирование территории района — объекта районной планировки, разработка которых должна осуществляться на основе анализа территории.

1.15.    Под планировочной структурой района — объекта районной планировки следует понимать схематизированную модель территории, отражающую особенности взаимного размещения важнейших элементов естественной (или относительно слабо преобразованной) природной среды (гидрографическая сеть, ярко выраженный рельеф, лесные массивы, сельскохозяйственные земли и т. д.) и основных народнохозяйственных объектов на различных этапах ее освоения (города, крупные внегородские промышленные и сельскохозяйственные комплексы, магистральные сети и важнейшие сооружения внешнего транспорта и т. д.).

1.16.    Главная цель разработки планировочной структуры территории имеет ярко выраженный методический характер и заключается в обеспечении непрерывности и логической последовательности процесса проектирования при переходе от анализа исходной планировочной ситуации объекта к принятию окончательного проектного решения.

1.17.    Под функциональным зонированием района — объекта районной планировки — следует понимать такое расчленение всей планируемой территории на функциональные зоны, при котором за каждой выделенной зоной может быть закреплен определенный режим градостроительного освоения и преимущественный вид ее хозяйственного использования ра достаточно далекую перспективу.

1.18.    Основные цели функционального зонирования носят чисто практический, конструктивный характер и должны быть направлены на решение конкретных задач районной планировки, к которым в первую очередь относятся:

обеспечение государственных нормативов и внедрение в практику имеющихся научных рекомендаций по наиболее целесообразному взаимному размещению различных видов и отраслей народнохозяйственной деятельности;

создание необходимых планировочных предпосылок для сохранения и восстановления ценных природных ресурсов на основе поддержания устойчивого экологического равновесия между хозяйственной деятельностью человека и окружающей природной средой;

определение и планировочное закрепление границ наиболее ценных и нуждающихся в специальной охране природных и культурных ландшафтов;

осуществление предварительной функциональной дифференциации территории в качестве одного из необходимых условий для выделения объектов последующих стадий проектирования как в рамках районной планировки (внутриобластных районов, групп административных районов), так и вне их (пригородных зон крупных городов, курортных и рекреационных зон, генеральных планов населенных мест и т. д.);

выбор и формирование взаимоувязанной инженерной инфраструктуры области (края, АССР).

1.19.    Резервные площадки следует выделять после проведения функционального зонирования территории. При этом назначение

8

резервных площадок должно, как правило, соответствовать народнохозяйственной функции той зоны, в пределах которой эти площадки находятся, т. е. площадки для новых городов должны выбираться в пределах зоны преимущественной урбанизации, площадки для санаторно-курортных комплексов — в зонах массового отдыха и т. д.

2. КОМПЛЕКСНАЯ ОЦЕНКА ТЕРРИТОРИИ Комплексная оценка в схемах районной планировки

2.1.    Необходимость оценивания территории и задачи оценки определяются проблемами, которые должны быть решены в процессе разработки схемы районной планировки области (края, АССР). Эти задачи могут быть следующими;

найти территориальные ресурсы, для развития выбранных видов народнохозяйственного использования территории или для размещения отдельных промышленных, гражданских и других комплексов и технических сооружений;

выявить свойства территории, ограничивающие (усложняющие) развитие того или иного вида ее использования;

определить виды деятельности, обеспечивающие выполнение главных задач районной планировки на территории области (края, республики). В ряде случаев проблемы развития могут быть связаны с одновременным решением всех перечисленных задач.

2.2.    В схеме районной планировки исходя из масштаба охватываемой территории и характера решаемых проблем основными субъектами оценки выступают наиболее обобщенные виды народнохозяйственной деятельности: промышленное и гражданское строительство, сельское хозяйство, лесное хозяйство, рыбное хозяйство, массовый отдых, охрана природы, памятников истории и культуры.

Выбор того или иного вида использования территории и их количество определяются потребностями страны в целом, экономико-географическим положением района — объекта районной планировки, его хозяйственными особенностями, природными условиями, ресурсами и возможностями их освоения.

2.3.    Промышленное и гражданское строительство, сельское хозяйство, массовый отдых, охрана природы, памятников истории и культуры в той или иной степени получают развитие в любой области (крае, АССР). Поэтому они как виды использования территории рассматриваются сейчас практически во всех схемах районной планировки. Дополнительными же видами использования являются лесное и рыбное хозяйства.

2.4.    Объектом комплексной оценки в схеме районной планировки является вся территория объекта проектирования¹. Объектом частной оценки может быть вся или некоторая часть территории области (края, АССР).

Из частной оценки исключаются участки территории-, народнохозяйственная функция которых закреплена навечно (заповедники, заказники, места сосредоточения памятников истории и матери-

¹ Объектом схемы районной планировки являются территории областей, краев, автономных республик, союзных республик, не имеющих областного деления, а также автономных областей и национальных округов площадью свыше 20 тыс. км².

9

1

Нормативными считаются натуральные показатели, обеспечивающие наиболее эффективное функционирование на данной территории того или иного вида народнохозяйственной деятельности.