Инструкция

по эксплуатации жилых зданий в Северной климатической зоне

Москва 1986

ИНСТРУКЦИЯ

по эксплуатации жилых зданий в Северной климатической зоне

Утверждена

приказом Минжилкомхоза РСФСР М 373 от 28 июля 1983 г.

МОСКВА СТРОЙИЗДАТ 1986

гидроизоляционной защиты свай на 0,7 м ниже в активном слое грунта и 0,2 м — выше планировочной отметки земли;

теплозащитных свойствах наружных ограждающих конструкций (наружных стен, окон, покрытий, цокольных перекрытий) и теплоизоляции трубопроводов отопления, водоснабжения и канализации;

качество заделки стыков между элементами сопряжений смежных конструкций между собой и с оборудованием блоков окон и дверей со стенами, притворов окон и дверей, поэтажного диафрагмирования мест прокладки инженерных коммуникаций и утепления мест вводов и выпусков их здания;

качество гидро- и теплоизоляции в местах прохождения водопроводных вводов и выпусков канализации через ограждающие конструкции, герметичность заделки соединений труб, чтобы исключить проникание эксплуатационных вод в землю, перекрытие, а также промерзание системы;

соответствие диаметров труб водопровода и систем теплоснабжения и качеству их устройства нормативным требованиям (диаметры трубопроводов ввода независимо от нагрузки должны быть не менее 50 мм. На вводах должна быть установлена незамерзающая арматура — не допускается устанавливать линзовые и сальниковые компенсаторы и угольники);

перечень выполненных по проекту мероприятий по сохранению мерзлотно-грунтовых и деформативных характеристик основания здания, предохранению водо- и теплоснабжающих трубопроводов от замерзания в процессе эксплуатации, сохранению устойчивости зданий в сейсмических районах, а также данные о расположении узла управления инженерным оборудованием и его оснащения запорной и регулирующей арматурой, сальниковым компенсатором, спускными и воздушными кранами, теплогидроизоляцией и трапами для стока воды в канализацию с перекрытий (не допускается устанавливать системы управления инженерным оборудованием в вентилируемом подполье).

1.11. При приемке зданий в эксплуатацию следует проводить выборочный контроль их эксплуатационных показателей неразрушающими методами. При этом определяют: прочность (использовать методику прил. 9), жесткость, трещино- и влагостойкость, тепло- и звуко-

10

изоляцию конструкций, их геометрические размеры и форму; температурный и влажностный режим наружных ограждающих конструкций, основных и вспомогательных помещений, их внешний вид и качество поверхности.

При обнаружении существенных отклонений показателей, снижающих эксплуатационные качества в выборке, контролю подвергают все конструкции.

Необходимо проверить качество изготовления свай, которое должно соответствовать данным технического паспорта и требованиям, предъявляемым к изготовлению морозостойких бетонов в сваях. Особое внимание обратить на качество изготовления свай, работающих с принудительным охлаждением.

Обязательной проверке подлежат все принимаемые по акту инженерные системы и системы автоматики с индивидуальным испытанием и комплексным опробованием:

эффективности работы систем отопления и вентиляции (после проведения испытаний монтажной или строительной организацией), систем внутреннего водостока;

функционирования устройств для автоматического закрывания входных дверей в дом, а также в чердачные помещения;

состояния технических устройств, предотвращающих замерзание воды в коммуникациях и калориферах, в том числе водозапорной арматуры и систем автоматизации электрообогрева водопроводных и канализационных систем.

1.12.    При приемке здания в эксплуатацию строительными организациями должны быть переданы инструкции с указаниями по:

поддержанию установленного температурного режима в отапливаемых помещениях;

выполнению в установленные сроки периодических осмотров зданий и устройств в целях своевременного обнаружения неисправностей и их устранения;

определению температуры грунтов оснований зданий и устройств и по соблюдению мероприятий, предупреждающих появление и развитие деформаций.

1.13.    При приемке в эксплуатацию систем канализации (стояков и поэтажных отводных трубопроводов) из пластмассовых труб (полиэтиленовых высокой и низкой плотности) необходимо проверить правильность расста-

U

новки креплений трубопроводов на горизонтальных и вертикальных участках труб, а также наличие на каждом этаже компенсационных патрубков.

1.14.    В процессе приемки здания должна быть проведена проверка всех охлаждающих и вентиляционных устройств.

1.15.    При приемке территорий застройки зданий, кроме сверки исполнительной съемки с проектной документацией, необходимо определить состояние придомовой территории, обращая особое внимание на сток воды с поверхности в ливневую канализацию, дренажные сети, кюветы и другие водоотводящие устройства, проверить наличие снегозащитных и противоналедеобразую-щих мероприятий, освещенность и озеленение придомовой территории.

При несоответствии уклонов территории, отмосток, тротуаров, водоотводных лотков, а также пола в технических этажах и подпольях зданий проектным решениям необходимо добиться устранения строительной организацией недоделок и составить дополнительный акт на приемку работ по их устранению.

1.16.    При приемке в эксплуатацию территории застройки необходимо проверить:

возможность проезда современных уборочных машин к любому участку территории для ее уборки и снегоуда-ления, а также подъезда к домам телескопических шарнирно-рычажных вышек для ремонта фасадов, балконов, герметизации стыков и т. д. и механизированного ухода за зелеными насаждениями;

освещенность технических этажей и их изоляцию от проникания посторонних лиц;

наличие устройств и инвентарных креплений для люлек, лесов и других механизмов и оборудования для ремонта зданий.

1.17.    Проведение переустройств в зданиях или изменение условий эксплуатации, которые могут вызвать нарушение установленного теплового режима (перенесение или дополнительная установка отопительных приборов, устройство вводов в здание тепловодопроводной сети, выпусков канализации и пр.), разрешается только после согласования с проектной организацией и выполнения проверочных тепловых расчетов.

12

Организация контроля за состоянием зданий в процессе эксплуатации

1.18.    Эксплуатацию жилищного фонда в ССКЗ осуществляют жилищно-эксплуатационные организации исполкомов и поселковых Советов, эксплуатационные ведомственные организации (управления домами, жилищно-эксплуатационные конторы, жилищно-коммунальные отделы и др.), деятельность которых организуется на основе хозяйственного расчета. Эти эксплуатационные организации несут непосредственную ответственность за сохранность в технически исправном состоянии конструкций (элементов) и всего здания в целом.

1.19.    Структура жилищно-эксплуатационных служб должна приниматься в соответствии с [22] и схемой управления жилищно-коммунальным хозяйством местных Советов народных депутатов РСФСР.

1.20.    Контроль за соблюдением мероприятий, обеспечивающих устойчивость и сохранность зданий на вечномерзлых грунтах, должна осуществлять эксплуатационная организация с привлечением специализированных подразделений (организаций).

Цель контроля состоит в своевременном обнаружении неисправностей, установлении технического состояния конструкций и инженерного оборудования, а также выявлении нарушений по эксплуатации зданий, обеспечении своевременного сообщения в вышестоящие организации о наступающей опасности для устойчивости зданий вследствие обнаруженного нарушения против предусмотренного проектом состояния грунтов (утечка воды из инженерных систем, замачивание оснований и элементов фундаментов и т.д.), а также участие в приемке зданий в эксплуатацию, подбор мерзлотно-геологической документации.

1.21.    Специализированные организации должны консультировать эксплуатационный персонал по обеспечению состояния грунтов оснований в пределах, предусмотренных проектом, и предотвращению поступления тепла от различных источников.

Примечания: 1. В городах и населенных пунктах, в которых отсутствуют специализированные организации, целесообразно их организовать при соответствующих органах горисполкомов (УКС, ОКС, жилищно-коммунальный отдел и др.) или при территориальных организациях, осуществляющих инженерно-строительные изыскания на договорных началах с жилищно-эксплуатационными орга-

13

низациями. 2. Для выполнения указанных функций специализированными организациями допускается создавать лаборатории при ремонтно-строительных организациях по аналогии со строительными лабораториями, создаваемыми в составе строительно-монтажных организаций или при проектно-сметных организациях Минжилком-хоза РСФСР на базе изыскательских отделов (групп).

1.22.    В необходимых случаях заказчик поручает по договору осуществление функций специализированной организации, проектной или другой, которой заказчик передает исполнительную документацию по температурным и гидрогеологическим скважинам, реперной сети, маркам, установленным на зданиях, а также данные об изменениях мерзлотно-гидрогеологических условий и деформациях конструкций зданий, происшедших в период строительства.

1.23.    Контроль за техническим состоянием основных конструкций и инженерного оборудования зданий осуществляется в соответствии с требованиями действующих нормативно-технических документов и настоящей Инструкции путем проведения общих, частичных и внеочередных осмотров, результаты которых заносят в паспорта на здания (см. прил. 1).

1.24.    После приемки в эксплуатацию зданий эксплуатационная служба с привлечением специализированной организации должна выполнять работы по проведению стационарных наблюдений за температурным режимом грунтов оснований и за осадками зданий, начатых в период строительства, а также наблюдений за состоянием фундаментов и других конструктивных элементов, а также инженерного оборудования. Ответственным за выполнение этих работ является главный инженер жилищно-эксплуатационной организации.

1.25.    Температурный режим грунтов контролируют путем проведения наблюдений в сроки, указанные в п. 1.31, при этом отмечается изменение температур и состояние грунтов основания, режим подземных вод.

При наблюдениях следует проверять правильность и целесообразность запроектированных конструктивных и эксплуатационных мероприятий по сохранению заданного режима грунтов оснований в период эксплуатации зданий.

1.26.    Объем и характер указанных наблюдений устанавливает проектная организация в зависимости от назначения здания, его конструктивных особенностей и принятого принципа строительства с учетом данных по экс-

14

плуатации (водного и температурного режимов грунтов и пр.).

1.27.    При наблюдении за сохранностью зданий необходимо:

проверять положения основных конструкций здания в сроки, указанные в пп. 1.29 и 1.30. В домах повышенной этажности проверку проводит специализированная организация с помощью геодезических инструментов;

следить за состоянием внутренних сетей водоснабжения, канализации и теплоснабжения (особенно вводов и выпусков), не допуская течи в соединениях и через трещины стенок труб, фасонных частей и приборов, а также следить за исправным состоянием теплоизоляции всех видов трубопроводов (тепловых, водопроводных, водосточных и канализационных), включая вводы, выпуски и пересечения с ограждающими конструкциями;

проверять функционирование вентиляционных систем подполий и технических этажей;

немедленно устанавливать маяки и проводить тщательное наблюдение за состоянием трещин и конструкций в целом в случаях появления в каменных или бетонных стенах, в железобетонных сваях, балках и плитах трещин.

Примечания: 1. Установка марок и реперов на конструкциях фундаментов, фундаментных балках, ростверках должна быть завершена с окончанием работ нулевого цикла, в других конструктивных элементах (колонны, стены) по мере монтажа этих конструкций и реперов. 2. Наблюдения за смещением фундаментов должны быть начаты непосредственно после их установки. До установки постоянных марок нивелирование производят по отметкам, намеченным несмываемой краской на свае или столбе фундамента. 3. Эксплуатационная организация должна обеспечивать сохранность в течение всего срока эксплуатации здания приборов и приспособлений, необходимых для температурных и деформационных наблюдений.

1.28.    В первые два года эксплуатации в зданиях повышенной этажности нивелирование производят ежемесячно, в последующие три года — ежеквартально, затем 2 раза в год (весной и осенью)—в период максимального оттаивания грунта. При появлении признаков деформации строительных конструкций производят немедленное нивелирование. Дальнейшую периодичность наблюдений устанавливают в зависимости от скорости развития деформаций.

1.29.    Наблюдения за перемещениями фундаментов и деформациями здания должны быть организованы в со-

15

ВВЕДЕНИЕ

Инструкция по эксплуатации жилых зданий в Северной строи-гельно-климатической зоне (ССКЗ) разработана на основе обобщения опыта эксплуатации и натурных обследований жилых зданий в Северной строительно-климатической зоне и районах распространения вечномерзлых грунтов как дополнение к «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда» и отражает особенности работ по обеспечению нормальных условий проживания и сохранности элементов здания в суровой природной среде.

Для отдельных подрайонов ССКЗ характерны низкие температуры, продолжительный холодный период, высокая влажность наружного воздуха летом и низкая зимой, сильные ветры, снежные заносы, полярная ночь.

Одной из важных природных особенностей Северной строительно-климатической зоны является наличие на значительной части территории вечномерзлых грунтов, которые простираются непрерывно или включают локальные зоны талых грунтов. В некоторых местах вечномерзлые грунты не сливаются со слоем сезонного промерзания грунтов. Для отдельных регионов (Восточная Якутия, Магаданская область, Забайкалье) характерны сейсмические процессы.

К экономическим особенностям ССКЗ относятся: отдаленность от освоенных районов страны, почти полное отсутствие постоянно действующих транспортных коммуникаций, необходимость накопления годичного запаса привозных строительных материалов и топлива, длительный ночной период, требующий организации труда и быта при искусственном освещении.

Сочетание неблагоприятных климатических и экономических асобенностей ССКЗ приводит к резкому повышению стоимости строительства и эксплуатации жилых зданий.

Северная строительно-климатическая зона застраивается в основном современными полносборными многоэтажными жилыми зданиями. Имеется также большое количество одно- и двухэтажных деревянных домов. Удельный вес крупнопанельных зданий в общем объеме жилищного строительства составляет в настоящее время около 50 %. Эти здания обеспечиваются всеми видами инженерного оборудования, что требует квалифицированной организации проведения их эксплуатации.

Известно, чтобы обеспечить сохранность и надежность функционирования здания, необходимо своевременно и качественно проводить технические осмотры, обслуживание и ремонт конструкций и инженерного оборудования, тщательно регулировать систему отопления, немедленно ликвидировать аварийные ситуации, готовить здание к зиме до наступления холодов. Эти общие правила приобретают особое значение в северных районах и прежде всего на территориях с вечномерзлыми грунтами, где суровые внешние воздействия ускоряют износ элементов и появление неисправностей. Отклонения от строгого их выполнения приводят к значительному удорожанию технической эксплуатации зданий.

Организации, эксплуатирующие жилищный фонд ССКЗ, должны руководствоваться указаниями СНиП III-3-81, СНиП Н-18-76, «Положением о планово-предупредителыюм ремонте» и «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда» [1].

1* Зак. 411

Эксплуатацию жилищного фонда в ССКЗ необходимо постоянно совершенствовать за счет внедрения автоматизированного управления городским хозяйством в целом с централизацией управления жилищным фондом, повышения эффективности и надежности конструкции и инженерного оборудования, обеспечения комплексной механизации санитарной очистки и уборки придомовой территории и других мероприятий.

При разработке Инструкции использованы работы НИИ оснований и подземных сооружений им. Н. М. Герсеванова Госстроя СССР, Красноярского ПриморстройНИИпроекта Минтяжстроя СССР, НИИЖБ Госстроя СССР и МАДИ Минвуза СССР.

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Требования Инструкции направлены на соблюдение установленных проектами температурного режима вечномерзлых грунтов в основаниях зданий в зависимости от принципа (I или II) ¹ их использования, обеспечение общей устойчивости зданий и отдельных их элементов, предотвращение появления в конструкциях и инженерном оборудовании преждевременных повреждений с продлением их долговечности, повышение тепловой эффективности наружных ограждающих конструкций и зданий в целом с учетом суровых климатических условий — низкие температуры наружного воздуха в течение продолжительного периода (продолжительность отопительного периода от 240 дней в южной части зоны до круглогодичного на побережье Арктики), большие скорости ветра, снежные заносы, полярная ночь.

Схематическая карта районирования территории СССР для строительства приведена в СНиП 2.01.01-82 «Строительная климатология и геофизика», где заштрихована Северная строительно-климатическая зона (рис. 1). Особое внимание в технической эксплуатации должно быть уделено зданиям, расположенным на территории, прилегающей к южным границам ССКЗ.

Рис. i. Схематическая карта климатического районирования территории СССР для строительства

Заштрихована Северная строительно-хлныатичссхая зона / — первый климатический район;' IA. 1Б. IB. 1Г и 1Д — подрайоны

1.2.    Основными задачами жилищно-эксплуатационных организаций являются:

поддержание нормальных санитарно-гигиенических условий проживания людей в течение всего периода эксплуатации здания;

проведение контроля за техническим состоянием конструкций и инженерного оборудования здания при приемке их в эксплуатацию, после капитального ремонта и в процессе эксплуатации (за изменениями прочности, жесткости, теплофизических и других показателей конструкций и их материалов, состоянием вечномерзлых несущих грунтов основания);

проведение мероприятий, предупреждающих изменение вечномерзлого состояния грунтов оснований;

обеспечение сохранности конструкций и оборудования зданий путем своевременного устранения повреждений и причин преждевременного износа конструкций и оборудования;

экономия топливно-энергетических ресурсов и воды.

1.3.    Для учета изменения технического состояния жилых домов, построенных на вечномерзлых грунтах, на каждое здание необходимо иметь паспорт, а также журнал по надзору за эксплуатацией зданий, журнал по надзору за трубопроводами в подпольях, вводами и выпусками инженерных сетей, журнал обхода тепловых сетей (см. прил. 1—6).

1.4.    В случае обнаружения в процессе эксплуатации предельного состояния грунтов основания, несущих конструкций или их элементов решение по дальнейшей эксплуатации здания принимает руководитель или главный инженер эксплуатационной организации на основании результатов натурного обследования. Об опасном состоянии здания следует немедленно сообщить в вышестоящую организацию письменно с приложением акта обследования. Одновременно следует принять меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению утечки воды и тепла в грунт, предупреждению дальнейшего развития деформаций.

1.5.    В целях снижения стоимости и сокращения сроков проведения ремонтно-восстановительных работ допускается (при условии технико-экономической целесообразности) применять охлаждение (замораживание) пластично-мерзлых и талых грунтов. Способ охлаждения грунта выбирает проектная организация на основа-

€

нии технико-экономического сравнения вариантов при-менительно к конкретным условиям эксплуатации (см. прил. 10).

1.6.    Жилые здания должны ремонтировать подразделения жилищно-эксплуатационной и ремонтно-строительной служб на основании проектов, учитывающих основные положения по возведению зданий на вечномерзлых грунтах. Для выполнения ремонта жилищного фонда в жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организациях должна быть создана производственная техническая база, обеспечивающая эффективное выполнение ремонтных работ.

Примечание. Общие методические вопросы организации системы технического обслуживания и ремонта жилых зданий приведены в [1]. Межремонтные сроки и объемы ремонтов жилых зданий регламентируют с учетом их технического состояния, конструктивных особенностей и местных условий.

1.7.    Для технического руководства и контроля за организацией и проведением работ по ремонту жилищного фонда следует создавать специальные комиссии под руководством заместителя председателя исполкома городского (районного) Совета народных депутатов, занимающегося вопросами жилищного хозяйства.

Комиссия должна в процессе эксплуатации зданий контролировать выполнение запланированных работ, являющихся дополнительными к требованиям эксплуатации зданий и их инженерного оборудования в обычных условиях. Для производства работ специального характера могут быть привлечены по согласованию с соответствующими организациями специалисты необходимой квалификации (геодезист, специалист по водозащите и т. п.). Задачи комиссии регламентированы [1].

ПРИЕМКА ЗДАНИИ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Особенности приемки жилых зданий в процессе эксплуатации

1.8.    При приемке зданий в эксплуатацию следует руководствоваться требованиями СНиП III-3-81, [1, 2, 23], а также указаниями данного раздела.

1.9.    При передаче в эксплуатацию зданий, возведенных на вечномерзлых грунтах, эксплуатационной организации следует получить от подрядной организации 'ехническую документацию:

проект, включающий рабочие чертежи; пояснительную записку с разделом «Техническая эксплуатация здания», содержащую указания по эксплуатации строительных конструкций, инженерного оборудования (по возможности подробно по эксплуатации фундаментов, проветриваемых подполий, технических этажей и вводов-выпусков инженерных коммуникаций) и придомовой территории и исполнительную документацию с перечнем производственных изменений и отклонений от проекта;

методику испытаний и результаты наблюдений за состоянием грунтов оснований (в том числе за температурным режимом), проводившихся в период строительства; заключение (акт) о соответствии фактического температурного режима грунтов проектным данным;

Примечания: 1. Эксплуатационная организация принимает по акту все приборы и приспособления (перечень температурных скважин, реперов, стеных марок, мерзлотомеров, электротермометров, пучиномеров, а также других приспособлений для производства стационарных наблюдений с указанием места их расположения), пункты наблюдений, использовавшиеся в период строительства для систематических наблюдений за состоянием (деформацией) грунтов оснований, фундаментов здания. 2. С момента приемки зданий эксплуатационная организация несет ответственность не только за правильность эксплуатации, но и за полноту, качество и своевременность проведения необходимых наблюдений, сохранность измерительных приборов, марок и приспособлений, установленных для проведения наблюдений.

техническую документацию по оценке качества выполнения строительно-монтажных работ, определяемую по результатам производственного контроля в соответствии с указаниями по оценке качества строительно-монтажных работ;

проект по вертикальной планировке придомовой территории, устройству насыпей и выемок, сооруженных на участках залегания грунтов с большой льдонасыщенно-стью; паспорта на их сооружение с отражением мерзлотно-грунтовых и гидрогеологических особенностей оснований с приложением поперечных профилей насыпей и выемок; акты лабораторных испытаний несущей способности грунтов оснований; перечни и схемы укрепительных, водоотводных и теплоизолирующих устройств и охлаждающих установок;

паспорта на здания с указанием принципа использования вечномерзлых грунтов как основания, мерзлотногрунтовых и гидрогеологических особенностей основа-

8

ний с включением актов на скрытые работы по закладкё фундаментов (отметки о глубине заложения фундаментов и оснований на момент приемки котлованов, забивке свай и т. д.);

паспорта на инженерное оборудование и контрольноизмерительные приборы;

сведения о температурных скважинах (по проекту) у зданий, возведенных с предварительным охлаждением грунтов оснований или их локальным замораживанием и стабилизацией границы верхней поверхности вечномерзлых грунтов;

акты приемки нулевого цикла (см. прил. 7) с обязательным участием представителя эксплуатационной организации и мерзлотной службы (при наличии), а также других промежуточных приемок наземной части здания, санитарно-технических, электромонтажных и отделочных работ, охлаждающих устройств и работ по благоустройству придомовой территории; в актах на скрытые работы должны быть отражены (на базе выборочной проверки) качество устройства узловых сопряжений несущих конструктивных элементов здания (стен, перекрытий и покрытий), температурных и осадочных швов и соответствия их прочностных, теплозащитных, герметизирующих и других показателей установленным требованиям;

акты на скрытые работы по антикоррозионной защите связей, подготовке оснований покрытия под зданием с проветриваемым подпольем;

акты обследования состояния конструкций фундаментов, рандбалок, проветриваемого подполья и цокольного перекрытия, технического этажа на день сдачи дома;

исполнительную документацию по усилению конструкций и повышению устойчивости фундаментов, если оно производилось в период строительства.

1.10. От подрядной организации необходимо получить данные о состоянии и фактических показателях конструкций и оборудования, (отраженные в актах, паспортах и других документах):

прочности бетона основных несущих конструкций, установленных (выборочно) неразрушающими методами, особенно свай в зоне их наиболее частого разрушения (см. прил. 9);

1

Принцип I — вечномерзлые грунты основания используются в мерзлом состоянии, сохраняемом в процессе строительства и в течение всего заданного периода эксплуатации здания ниже глубины сезонного оттаивания. Принцип II—вечномерзлые грунты основания используются в оттаявшем состоянии (с допущением их оттаивания на расчетную глубину до начала возведения здания или в процессе его эксплуатации).