НАЦИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ ПРОЕКТИРОВЩИКОВ

МЕТОДИКА РАСЧЕТА ЖИЗНЕННОГО ЦИКДА ЖИЛОГО ЗДАНИЯ С УЧЕТОМ СТОИМОСТИ СОВОКУПНЫХ ЗАТРАТ

ИЗДАНИЕ ОФИЦИАЛЬНОЕ

Москва 2014

НАЦИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ ПРОЕКТИРОВЩИКОВ

МЕТОДИКА РАСЧЕТА ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ЖИЛОГО ЗДАНИЯ С УЧЕТОМ СТОИМОСТИ СОВОКУПНЫХ ЗАТРАТ

Издание официальное

Общероссийская негосударственная некоммерческая организация «Национальное объединение саморегулнруемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации»

Москва 2014

II

3. Ожидаемая экономическая и социальная эффективность

Главная задача расчета СЖЦЗ заключается в оценки совокупной стоимости проектного решения будущего эффективного здания, которая будет обеспечивать низкую стоимость владения за весь период жизненного цикла объекта. Конечным критерием оценки эффективного здания является приведенная стоимость владения, равная отношению совокупной стоимости к его плановому периоду эксплуатации.

Расчет СЖЦЗ должен быть выполнен в начале процесса проектирования на стадии технико-экономического обоснования возведения здания, пока есть возможность беспрепятственно вносить изменения в проект будущего эффективного дома для обеспечения снижения его совокупной стоимости.

Основной принцип на котором базируется методика заключается в уменьшении совокупной стоимости владения зданием за счет обоснованного увеличения первоначальных затрат на стадии проектирования и строительства на применение энергоэффективных, экологичных технологий и подходов зеленого строительства, в результате чего на стадии эксплуатации здания существенно сокращаются операционные расходы, составляющие в среднем 75 % от общих затрат (рис. 1).

100% -1 90%

80%

Проектирование Строительство Эксплуатация Утилизация Рисунок 1 - У средненные затраты на протяжении жизненного цикла

здания.

12

Поэтому, даже если себестоимость строительства эффективного дома будет на 50% выше стоимости стандартного дома, то совокупная стоимость владения эффективным домом будет в 1,5 - 2,5 раза ниже стоимости затрат жизненного цикла стандартного дома за счет применения энергоэффективных и экологичных технологий, которые способствую снижению затрат на содержание, обслуживание и потребляемые коммунальные ресурсы, что способствует снижению совокупной стоимости здания, ввиду продолжительности периода эксплуатации здания.

Экономический эффект от эксплуатации эффективных зданий выражается в снижении стоимости коммунальных услуг для жителей этих домов (см. Таб.)

Горячее

водоснабя

ие

11,

-    сокращение выбросов С02

-    снижение потребления воды

сокращение отходов

Таблица 1 - Удельные расходы и субсидии на коммунальные ресурсы на единицу общей площади жилых домов в России в 2012г.

Наименование Стандартный дом Эффективный дом Стоимость строительства 1 кв.м, руб/кв.м от 25 ООО от 35 ООО Затраты жизненного цикла на 1 кв.м, за 30 лет, руб./кв.м 183 ООО 105 000 Стоимость услуг ЖКХ на 1 кв.м., руб./кв.м в год 1 115 700 в том числе теплоснабжение на 1 кв.м., руб./кв.м в год 500 250 Субсидии на услуги ЖКХ на 1 кв.м, руб./кв.м в год 175 руб./кв.м/год Нет необходимости

Таким образом, ожидаемые экономический и социальный эффекты, достигнутые в результате применения Методики расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат, при выборе вариантов строительства эффективных домов вместо стандартных, могут быть оценены 58 млрд. руб. ежегодной экономии бюджетных средств только за счет отсутствия необходимости субсидировать тарифы ЖКХ в энергоэффективных многоквартирных жилых домах.

4. Категории затрат, учитываемых в совокупной стоимости жизненного

цикла здания

Совокупная стоимость жизненного цикла жилого здания (многоквартирного жилого дома) включает в себя две категории издержек: Единовременные затраты на ввод и вывод из эксплуатации и Периодические расходы (затраты) на эксплуатацию и ремонт.

Рассмотренные ниже затраты (издержки) в пределах каждой категории имеют существенное значение отношение при принятии решения о количестве необходимых инвестиций для строительства эффективного здания, они позволяют сравнить различные альтернативные варианты одного проекта, проанализировать затраты, которые являются достаточными для выбранного проекта.

14

I. Единовременные затраты на ввод и вывод из эксплуатации включают в себя:

1.1.    затраты до ввода в эксплуатацию, в том числе затраты на строительно-монтажные работы;

1.2.    затраты на утилизацию.

Затраты до ввода в эксплуатацию учитывают:

-    стоимость приобретения прав на земельный участок;

-    стоимость подключения к внешним инженерным (коммунальным) сетям, в том числе:

а)    получение технических условий на подключение к внешним сетям;

б)    связанные с этим издержки на реконструкцию или модернизацию внешних сетей (если их пропускная способность или степень совершенства оставляют желать лучшего);

в)    строительно-монтажные работы на сооружение сетей

(газоснабжения,    теплоснабжения,    электроснабжения,

водоснабжения и т.д.) от разрешенной точки подключения к внешним инженерным сетям до здания.

Затраты на приобретение или аренду земельного участка должны быть включены в первоначальную смету расходов, если они различны среди альтернативных проектов. Если они одинаковы, то при расчете СЖЦЗ их можно не учитывать. Также включение стоимости земли необходимо, например, при сравнении затрат на реконструкцию существующего объекта и нового строительства на приобретенном земельном участке.

Затраты на строительно-монтажные работы учитывают:

-    стоимость проектирования;

-    стоимость материалов и оборудования;

-    стоимость строительных и монтажных работ;

-    издержки, связанные с отвлечением денежных средств на срок строительства (в том числе проценты по кредитам).

15

При этом подробная смета расходов на строительство не является обязательной для предварительного экономического анализа альтернативных решений строительных конструкций и инженерных систем. Стоимость строительства может быть определена по укрупненным показателям на основе государственных и негосударственных нормативов, единичных расценок, укрупненных показателей стоимости строительства и баз данных применяемых материалов и оборудования.

Затраты на утилизацию учитывают:

-    стоимость работ по сносу;

-    стоимость материалов повторного использования.

Затраты на утилизацию объекта включают стоимость работ по сносу здания за минусом стоимости материалов повторного использования. Остаточная стоимость системы (или компонента) рассчитывается на конец периода анализа, или в момент его замены в течение периода анализа. Как правило, остаточная стоимость системы с еще не истекшим сроком полезного использования в месте установки и эксплуатации можно рассчитать по линейно пропорциональному распределению своих первоначальных затрат. Например, для системы с ожидаемым сроком полезного использования 15 лет, которая была установлена за 5 лет до окончания периода анализа, остаточная стоимость будет составлять приблизительно 1/3 = ((15-10) / 15) его первоначальной стоимости.

2. Периодические расходы (затраты) на эксплуатацию и ремонт в

течение планового периода эксплуатации включают в себя:

2.1.    расходы, связанные с содержанием здания;

2.2.    расходы, связанные с приобретением коммунальных ресурсов из

внешних сетей;

2.3.    затраты на текущий ремонт конструкций и систем;

2.4.    затраты на капитальный ремонт конструкций и систем.

Данные о стоимости содержания (эксплуатации, обслуживания и

ремонта) получают из принятых нормативов или отчетов управляющих

компаний, в которых содержится средняя стоимость владения и удельные эксплуатационные расходы (затраты) на единицу площади (общей, жилой или полезной) в зависимости от общей продолжительности эксплуатации здания, его региона расположения, этажности, общей площади здания.

Расходы, связанные с приобретением коммунальных ресурсов, включает затраты на тепловую и электро- энергию, воду и другие коммунальные услуги. Их получают, исходя из данных о нормативном ими фактическом уровне потребления и ценах, сезонных графиков и прогнозов управляющих компаний в сфере ЖКХ. В соответствии с принципами зеленого строительства, потребление электро-, тепловой- энергии и воды, при проектировании здания и его ограждающих конструкций, являющихся взаимозависимыми, оцениваются для здания в целом, а не для отдельных систем здания или его компонентов. На начальном этапе проектирования, данные об объеме энергии, потребляемой зданием, могут быть получены путем инженерного анализа или с помощью специализированных компьютерных программ. При определении цены на энергоносители следует учитывать котировки текущих и прогнозных цен местных поставщиков на энергоносители, продолжительность весенне-летнего и осенне-зимнего сезонов, активность спроса.

Расходы, связанные с потреблением воды, следует рассчитывать так же, как и расходы на потребление электроэнергии.

Размер затрат на текущий и капитальный ремонт конструкций и систем зависит от их срока службы, физического и функционального износа. Отправной точкой для анализа будущих затрат, связанных с заменой оборудования, служит первоначальная стоимость этого оборудования с учетом индексации и дисконтирования затрат на приобретение нового оборудования.

	Предисловие
1 РАЗРАБОТАН	Некоммерческим партнерством «Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования» (МАИФ)
2 ПРЕДСТАВЛЕН НА УТВЕРЖДЕНИЕ	Комитетом нормативно-технической документации для объектов промышленного и гражданского назначения Национального объединения проектировщиков
3 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ	Решением Совета Национального объединения проектировщиков от «04» июня 2014 № 59
4 ВВЕДЕН	ВПЕРВЫЕ

© Национальное объединение проектировщиков, 2014

Распространение настоящего станоарта осущсствшется в соответствии с действующий законо<)ательством и с соблюдением п/кшил. установленных Нащюналы1ым объединением

проектировщиков

Содержание

1    Общие положения Методики, обозначение целей ее    ^

применения и заинтересованных сторон....................................

2    Основные понятия, определения и принципы.............................. 6

3    Ожидаемая экономическая и социальная эффективность............... 11

4    Категории затрат, учитываемых в совокупной стоимости

жизненного цикла здания......................................................

5    Формула для расчета совокупной стоимости жизненного цикла    ^ ^

здания..............................................................................

6    Алгоритм расчета совокупной стоимости энергоэффективного

жилого дома......................................................................

7    Единовременные затраты на ввод и вывод из    ^

эксплуатации.....................................................................

8    Периодические расходы (затраты) на эксплуатацию и ремонт........    21

8.1    Расходы (издержки) на эксплуатацию...................................... 23

8.2    Затраты на текущий ремонт................................................... 27

8.3    Затраты на капитальный ремонт............................................. 28

8.4    Расходы на содержание общего имущества............................... 29

9    Учет инфляции и дисконтирования.......................................... 29

10    Обоснование внедрения коэффициентов энергоэффективности и    ^

«зелености».............................................................................................

11    Расчет стоимость совокупных затрат жизненного цикла жилого

здания..............................................................................

12    Дополнительные расчеты...................................................... 36

13    Пример расчета жизненного цикла жилого здания с учетом

стоимости совокупных затрат................................................

14    Глоссарий......................................................................... 58

Приложение 1. Минимальная продолжительность эффективной ^

эксплуатации зданий и объектов (ВСН 58-88(р)).........................

Приложение 2. Минимальная продолжительность эффективной ^

эксплуатации элементов зданий и объектов (ВСН 58-88(р))...........

Приложение 3. Значения фактора дисконтирования..................... 71

Приложение 4. Значения индекса роста цен (инфляция)............... 72

5

1. Общие положения Методики, обозначение нелеп ее применения и за и нте ресова иных его рои

Настоящие Методические рекомендации разработаны с целью оказания методической помощи членам СРО НОП для участия в открытых конкурсах по определению Исполнителя работ по проектированию многоквартирных жилых домов. Методические рекомендации разработаны в соответствии и с учетом требований федеральных законов №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 28 мая 2010 года № 262 «О требованиях энергетической эффективности зданий, строений, сооружений», стандарта «Зелёное строительство» Здания жилые и общественные - СТО НОСТРОИ 2.35.4-2011, а также других нормативно правовых актов Российской Федерации.

Методические рекомендации также учитывают требования следующих международных стандартов:    ISO 15686-8:2008 «Здания и встроенное

недвижимое имущество. Планирование долговечности. Часть 8. Контрольный срок службы и оценка срока службы»; Стандарт ТС350 Европейского комитета стандартизации, стандарты оценки эффективной нагрузки здания в течение их жизненного цикла; Государственный стандарт от 25 марта 2010 года №. Р ИСО 14040-2010 «Экологический менеджмент. Оценка жизненного цикла. Принципы и структура»; ISO 14044: 2006 «Экологический менеджмент. Оценка жизненного цикла. Требования и руководящие указания»; ISO 14025: 2006 «Декларирование экологической безопасности изделий»; «Федеральный стандарт оценки»

Использование методики представляет интерес в первую очередь для:

6

-    федеральных органов власти, заинтересованных в расчете цен на строительство энергоэффективных жилых домов;

-    региональных и муниципальных органов власти организующих и проводящих конкурсные процедуры по отбору застройщиков участвующих в строительстве жилых домов;

-    научно-исследовательских и проектных организаций разрабатывающих генеральные планы населенных пунктов и проекты энергоэффективных жилых домов;

-    застройщиков, заинтересованных в строительстве эффективных жилых домов;

-    специализированных поставщиков энергоэффективных и экологичных материалов, оборудования и комплектующих изделий применяемых в строительстве энергоэффективных жилых домов;

-    управляющих компаний, заинтересованных в долгосрочном управлении энергоэффективными жилыми домами и в уменьшении эксплуатационных расходов за весь жизненный период эксплуатации;

-    жителей домов, являющихся конечными пользователями объектом недвижимости и нуждающихся в уменьшении оплаты услуг ЖКХ.

2. Основные понятия, определения и принципы

Полный перечень понятий и определений приведен в приложении к настоящим методическим рекомендациям (см. Глоссарий). Далее определены наиболее существенные понятия и принципы расчета (оценки) стоимости жизненного цикла здания.

Стоимость /Кишечного Цикла Здания (СЖЦЗ) - расчетная величина денежного выражения совокупных издержек владения жилым домом, включающих в себя расходы на выполнение строительно-монтажных работ, последующие обслуживание, эксплуатацию в течение срока их службы.

7

ремонт, утилизацию созданного в результате выполнения работы объекта (элементов здания или здания целиком).

Метод расчета СЖЦЗ применяется для сравнения альтернативных проектов, в которых реализованы одинаковые требования к характеристикам здания, но они отличаются соотношением начальных и эксплуатационных затрат. Для обоснования внедрения в таких проектах энергоэффективных технологий и материалов, должно быть выполнено сравнение вариантов на одну и ту же дату оценки, например, первое число месяца, квартала или года.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (жизненного цикла здания).

Минимальная совокупная стоимость в.1адения - это стоимость жилого дома с учетом издержек всех его стадий жизненного цикла. При проектировании необходимо стремиться к минимизации приведенной стоимости владения.

Приведенная стоююсть владения - отношение совокупной стоимости владения домом к его плановому периоду эксплуатации.

Цель метода расчета СЖЦЗ заключается в оценке общей стоимости вариантов проектных решений проектируемого жилого дома, для обеспечения выбора наименьшей совокупной стоимости затрат владения за весь период его жизненного цикла.

В целях расчета стоимости жизненного цикла жилого дома настоящей методикой установлен плановый период эксплуатации до начала первого капитального ремонта здания - 30 лет.

Плановый период эксплуатации здания (нормативный срок службы здания) - календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом до первого капитального ремонта, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Поскольку продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова, при определении

8

нормативного срока службы здания принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2 - 3 раза меньше нормативного срока службы здания. Периодичность капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (МКД) определяется в соответствии с Приложениями 1 и 2 настоящих методических рекомендаций.

За время, соответствующее плановому периоду эксплуатации здания, выполняются мероприятия, заключающиеся в обеспечении безотказной работы его конструкций и оборудования, соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий, правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного текущего ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т.д.

Расчетный (прогнозный) период - под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов.

Издержки - затраты и расходы за отчетный период (например, за год, квартал или месяц) на приобретение материальных ресурсов или энергоресурсов.

Расходы на эксплуатацию и ремонт товаров, использование результатов работ - периодические затраты за отчетный период (например, за год, квартал или месяц) на осуществление технического обслуживания здания, документально подтвержденные, вошедшие в себестоимость произведенных коммунальных ресурсов или услуг.

Единовременные штраты однократно осуществляемые капитальные вложения в основные фонды и оборотные средства на строительство новых или реконструкцию существующих зданий.

Затраты - денежное выражение величины ресурсов материальных, трудовых, финансовых, природных, информационных и др., требуемых для

9

создания или производства объекта гражданских прав. Цена, уплаченная покупателем за объект гражданских прав, становится для него затратами на его приобретение.

Расчет затрат для объекта оценки может основываться на расчете затрат либо воспроизводства, либо затрат замещения.

Затраты воспроизводства - это затраты создания точной копии оцениваемого объекта с использованием аналогичных технологий и материалов без учета износа.

Затраты замещения - затраты в текущих ценах, необходимые для создания объекта сопоставимой полезности с применением технологий и материалов, используемых на рынке в настоящее время.

Для обозначения строительного объекта, который выполняет необходимые требования по энергосбережению и экологичности в методику вводится специальное понятие эффективное здание - это энергоэффективное здание, спроектированное и построенное с учетом предварительного расчета СЖЦЗ.

Эффективное здание - строительный объект, запроектированный, сооруженный и эксплуатирующийся с учетом необходимых требований к энергосберегающим, функциональным и экологические характеристикам здания.

Альтернативные варианты проекта здания - два и более проекта одного и того же здания, которые не могут быть реализованы одновременно, а выбор из них означает, что оставшиеся проекты не будут реализованы.

Жизненный цикл здания (ЖЦЗ) - период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), модернизация, реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения.

Периоды жизненного цикла здания :

I - период проектирования, в том числе:

10

1.1.    период по технико-экономическому обоснованию возведения здания;

1.2.    по конструированию и проектированию

II    - период конструирования, в том числе:

2.1.    по возведению с разработкой технологии, организации и технологических регламентов производства работ;

2.2.    по предэксплуатационному освоению;

III    - период эксплуатации здания, позволяющей обеспечить окупаемость средств, вложенных в их создание и освоение, в том числе:

3.1.    период поддержания конструктивных элементов и инженерных систем здания в нормальном техническом состоянии путем проведения планово-предупредительных и капитальных ремонтов;

3.2.    период физического и фунционального износа (устаревания), требующий проведения модернизации и реконструкции здания. Если данные мероприятия целесообразны, то этот период предшествует началу нового жизненного цикла здания. Обоснование принимаемого решения о начале нового жизненного цикла здания обязательно должно сопровождаться в данном периоде выполнением работ по технико-экономическому обоснованию и разработке технической документации реконструкции (модернизации);

IV    - период окончания жизненного цикла здания, наступающий в случае, если модернизация или реконструкция, восстанавливающие физикомеханические и эксплуатационные характеристики зданий до нормального рабочего уровня, нецелесообразны. При этом осуществляется ликвидация (снос) здания. Здесь возможна утилизация и повторное использование материалов, конструкций или оборудования.